中信國安:中信國安恒通科技開發(fā)有限公司擬轉(zhuǎn)讓所持天津國安盟固利新材料科技股份有限公司部分股權項目評估說明
中信國安恒通科技開發(fā)有限公司擬轉(zhuǎn)讓所持
天津國安盟固利新材料科技股份有限公司
部分股權項目
評估說明
天興評報字（2017）第0606號
北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
PAN-CHINAASSETSAPPRAISALCO.,LTD
二○一七年五月
目錄 第1頁
目 錄
第一部分 關于《評估說明》使用范圍的聲明......3
第二部分 關于進行資產(chǎn)評估有關事項的說明......4
第三部分 評估對象與評估范圍說明 ......5
一、 評估對象......5
二、 評估范圍......5
第四部分 資產(chǎn)核實情況總體說明 ......8
一、 資產(chǎn)核實人員組織、實施時間和過程......8
二、 影響資產(chǎn)核實的事項及處理方法......12
三、 核實結(jié)論......13
第五部分 評估技術說明......14
一、 流動資產(chǎn)評估技術說明......14
二、 長期股權投資評估技術說明......20
三、固定資產(chǎn)―建（構(gòu)）筑物評估技術說明......24
三、 固定資產(chǎn)―設備評估技術說明......39
四、 在建工程評估技術說明......49
五、 無形資產(chǎn)―土地使用權評估技術說明......51
六、 無形資產(chǎn)―其他無形資產(chǎn)評估技術說明......70
七、 遞延所得稅資產(chǎn)評估技術說明......70
八、 負債評估技術說明......71
第六部分 收益法評估技術說明 ......77
一、 評估對象和評估范圍......77
二、 評估方法......77
三、 收益法評估過程......78
四、 評估假設及限定條件......79
五、 宏觀經(jīng)濟分析和行業(yè)分析......80
六、 被評估單位業(yè)務概況及財務分析......88
七、 公司未來收益狀況預測......92
八、 公司權益價值的估算......104
第七部分 評估結(jié)論及分析......110
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目錄 第2頁
一、 評估結(jié)論......110
二、 評估結(jié)論與賬面價值比較變動情況及原因......111
附件：關于進行資產(chǎn)評估有關事項的說明...... 113
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第一部分 關于《評估說明》使用范圍的聲明
本評估說明僅供國有資產(chǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)（含所出資企業(yè)）、相關監(jiān)管機構(gòu)和部門使用。除法律法規(guī)規(guī)定外，材料的全部或者部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人，不得見諸公開媒體。
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第二部分 關于進行資產(chǎn)評估有關事項的說明
本部分內(nèi)容由委托人和被評估單位編寫并蓋章，內(nèi)容見附件一。
委托人暨被評估單位：天津國安盟固利新材料科技股份有限公司（以下簡稱“盟固利新材料公司”）
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第三部分 評估對象與評估范圍說明
一、評估對象
評估對象為天津國安盟固利新材料科技股份有限公司的股東全部權益。
二、評估范圍
評估范圍為天津國安盟固利新材料科技股份有限公司于評估基準日經(jīng)審計的資產(chǎn)負債表列示的資產(chǎn)及負債，其中總資產(chǎn)賬面價值83,259.05萬元，負債賬面價值47,208.23萬元，凈資產(chǎn)賬面價值36,050.82萬元。各類資產(chǎn)及負債的賬面價值見下表：
資產(chǎn)評估申報匯總表
單位：萬元
項目 賬面價值
流動資產(chǎn) 42,106.11
非流動資產(chǎn) 41,152.94
其中：長期股權投資 26,047.66
固定資產(chǎn) 4,320.89
在建工程 9,277.79
無形資產(chǎn) 1,431.91
其他非流動資產(chǎn) 1,431.42
其他 74.69
資產(chǎn)總額 83,259.05
流動負債 43,467.53
非流動負債 3,740.70
負債總額 47,208.23
凈資產(chǎn) 36,050.82
資產(chǎn)評估范圍以被評估單位提供的評估申報表為準 。委托人已承諾評估對
象和評估范圍與經(jīng)濟行為一致，不重不漏。且業(yè)經(jīng)致同會計師事務所(特殊普通合伙)審計并出具致同審字（2017）第110ZC4320號無保留意見審計報告。
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評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)權屬清晰，為盟固利新材料公司合法擁有，其中房屋、土地大部分辦理有合法的產(chǎn)權證。其中1項房屋建筑物（車庫）未辦理產(chǎn)權證，該部分被評估單位已出具產(chǎn)權承諾函，承諾產(chǎn)權歸其所有，無產(chǎn)權糾紛。
截至評估基準日，納入評估范圍的門衛(wèi)室、1#廠房、食堂、宿舍、綜合樓、4#廠房及土地使用權1宗已設立抵押，抵押權人為上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司天津分行。
長期股權投資共計1項，基本情況見下表所示：
序號 被投資單位名稱 控制類型 持股比例 賬面價值（元）
1 中信國安盟固利電源技術有限公司 控制 96.05% 260,476,600.00
（一）實物資產(chǎn)的分布狀況及特點
盟固利新材料公司是鋰離子正極電池材料生產(chǎn)廠家，主要實物資產(chǎn)為存貨及固定資產(chǎn)，其中存貨為原材料、在庫周轉(zhuǎn)材料、產(chǎn)成品、在產(chǎn)品；固定資產(chǎn)包括房屋建筑物、構(gòu)筑物及其他輔助設施、機器設備、車輛、電子設備。上述實物資產(chǎn)主要分布在盟固利新材料公司位于天津市寶坻區(qū)九園工業(yè)園9號路的廠區(qū)內(nèi)。具體實物資產(chǎn)類型及特點如下：
1. 存貨
存貨是由原材料、在庫周轉(zhuǎn)材料、產(chǎn)成品、在產(chǎn)品等組成。主要分布在庫房內(nèi)，種類較多。庫房保管制度健全，物品按大類堆放整齊，標簽標示正確，進出庫數(shù)量登記卡片記錄及時準確。
2. 固定資產(chǎn)―房屋建（構(gòu)）筑物及管道溝槽
（1）房屋建筑物：包括門衛(wèi)室、廠房、宿舍、食堂、綜合樓等，建成于2001
年11月至2014年9月間，均可正常使用。
（2）構(gòu)筑物：包括停車場、自行車棚、籃球場、圍墻、道路等，建成于2011
年12月至2014年12月間，均可正常使用。
3. 固定資產(chǎn)―設備類資產(chǎn)
（1）機器設備共計140項，主要包括26米全自動雙推板隧道電阻爐、30米
全自動雙推板隧道電阻爐、電子掃描顯微鏡、電磁分離機、真空加料機等，購置于2010年7月至2016年12月間，上述機器設備存放在盟固利新材料公司的廠房北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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內(nèi)。
（2）運輸設備共計7輛，包括奧迪轎車2輛、奧迪越野1輛、別克商務車1
輛，捷達1輛、叉車2輛，購置于2009年12月至2013年6月間。
（3）電子辦公設備共計698項，主要為電腦、空調(diào)、打印機、辦公家具、
食堂設備等，購置于2009年12月至2016年12月間，上述電子設備存放在各辦
公室及食堂內(nèi)。
企業(yè)設備由資產(chǎn)管理部門進行統(tǒng)一管理，定期進行維修，設備保養(yǎng)狀態(tài)良好，使用狀態(tài)較佳。
（二）企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)情況
納入評估范圍的無形資產(chǎn)主要為盟固利新材料公司所擁有土地使用權和其他無形資產(chǎn)，賬面余額為14,314,195.60元，賬面價值為14,314,195.60元。具體無形資產(chǎn)類型及特點如下：
其中土地使用權共計1宗，評估人員對土地的范圍、面積、權屬情況、賬面
價值等進行了核實，其他無形資產(chǎn)主要為用友財務軟件。評估人員對相關合同及權屬證明進行核實，對攤銷及攤余價值進行了核對。
納入評估范圍的無形資產(chǎn)包括：土地使用權及其他無形資產(chǎn)，具體無形資產(chǎn)類型及特點如下：
1. 土地使用權
納入評估范圍的土地使用權賬面價值14,314,195.60元，涉及的土地共計1
宗，總面積70,011.00平方米，為企業(yè)以出讓方式取得，納入評估范圍內(nèi)的土地辦
理了國有土地使用權證。截至評估基準日，該土地使用權已設立抵押，抵押權人為上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司天津分行。
2. 其他無形資產(chǎn)
納入評估范圍的其他無形資產(chǎn)主要為用友財務軟件，賬面值為4,950.00元，
減值準備為0元，賬面凈值為4,950.00元。
(本頁以下無正文)
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第四部分 資產(chǎn)核實情況總體說明
一、資產(chǎn)核實人員組織、實施時間和過程
接受資產(chǎn)評估委托后，北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司指定了評估項目總體負責人、現(xiàn)場負責人，組建了評估項目組。根據(jù)盟固利新材料公司提供的評估申報表，制定了詳細的現(xiàn)場清查核實計劃，評估項目組在企業(yè)相關人員的配合下，于2017年5月8日至5月12日，對納入評估范圍的資產(chǎn)、負債進行了現(xiàn)場清查核實。
在企業(yè)如實申報資產(chǎn)并對被評估資產(chǎn)、負債進行全面自查的基礎上，評估人員對納入評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)和負債進行了清查核實。非實物資產(chǎn)主要通過查閱企業(yè)的原始會計憑證、核查企業(yè)債權債務的形成過程和賬面數(shù)字的準確性，通過訪談和賬齡分析核實債權收回的可能性、債務的真實性。實物資產(chǎn)清查內(nèi)容主要為核實資產(chǎn)數(shù)量、使用狀態(tài)、產(chǎn)權及其他影響評估作價的重要事項。
（一）資產(chǎn)核實主要步驟
1．指導被評估單位相關人員進行填表與準備相關資料
評估人員指導企業(yè)在自行資產(chǎn)清查的基礎上，按照評估機構(gòu)提供的“評估申報表”及其填寫要求對納入評估范圍的資產(chǎn)、負債進行填報，同時要求企業(yè)相關人員按照評估人員下發(fā)的“評估資料清單”準備資產(chǎn)的產(chǎn)權證明文件和反映性能、狀態(tài)、經(jīng)濟技術指標等情況的文件資料。
2．初步審查被評估單位填報的評估申報表
評估人員通過翻閱有關資料，了解納入評估范圍的具體資產(chǎn)的詳細狀況和經(jīng)營狀況，然后審閱企業(yè)提供的“評估申報表”，初步檢查有無填項不全、錯填、項目不明確、不完善等情況，并根據(jù)經(jīng)驗及掌握的有關資料，檢查“評估申報表”是否符合要求，對于存在的問題反饋給企業(yè)進行補充完善。
3．現(xiàn)場實地勘察和數(shù)據(jù)核實
在企業(yè)如實申報并進行全面自查的基礎上，根據(jù)評估范圍涉及資產(chǎn)的類型、北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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數(shù)量和分布狀況，評估人員在企業(yè)相關人員的配合下，按照資產(chǎn)評估準則的規(guī)定，對各項資產(chǎn)進行了現(xiàn)場清查核實，并針對不同的資產(chǎn)性質(zhì)及特點，采取了不同的清查核實方法。非實物資產(chǎn)、負債主要通過查閱企業(yè)的原始會計憑證、核查企業(yè)債權債務的形成過程和函證，通過訪談和賬齡分析核實債權收回的可能性、債務的真實性；實物資產(chǎn)清查內(nèi)容主要為核實資產(chǎn)數(shù)量、使用狀態(tài)、產(chǎn)權及其他影響評估作價的重要事項；未來經(jīng)營情況，主要是分析歷史數(shù)據(jù)和企業(yè)申報的收益預測數(shù)據(jù)的基礎上對企業(yè)管理層、各業(yè)務部門進行訪談并搜集相關資料。
4．補充、修改和完善評估申報表
評估人員根據(jù)現(xiàn)場實地勘察結(jié)果，并和企業(yè)相關人員充分溝通，進一步完善資產(chǎn)“資產(chǎn)評估申報表”，以做到：賬、表、實相符及復合客觀和企業(yè)實際情況。
5．核實主要資質(zhì)及產(chǎn)權證明文件
評估人員對納入評估范圍的房屋建筑物、機器設備、土地等資產(chǎn)的產(chǎn)權進行核實調(diào)查，以確認產(chǎn)權是否清晰。
（二）資產(chǎn)清查核實主要方法
在清查核實工作中，評估人員針對不同資產(chǎn)的形態(tài)、特點及實際情況，采取了不同的清查核實方法。
1．資產(chǎn)負債的清查核實
（1）流動資產(chǎn)
1）實物性流動資產(chǎn)
納入評估范圍的實物性流動資產(chǎn)主要是存貨，評估人員會同企業(yè)有關人員對企業(yè)申報存貨的數(shù)量及質(zhì)量按照評估準則的要求進行了必要的清查，對存貨的申報內(nèi)容、生產(chǎn)時間、購入時間等有關情況進行了詳細的核實。為了準確確定存貨價值，評估人員會同企業(yè)存貨管理人員對庫存的存貨進行了清查和盤點，并推算到基準日與賬面值進行核對。
2）非實物性流動資產(chǎn)
對納入評估范圍的非實物性流動資產(chǎn)各科目，評估人員主要通過賬務核對以及函證等行清查核實。評估人員對現(xiàn)金進行了盤點，對銀行存款核對了銀行對賬北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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單和余額調(diào)節(jié)表，對往來賬款進了部分函證和核驗。
（2）房屋建筑物
根據(jù)企業(yè)提供的評估申報表，評估人員在被評估單位有關人員的配合下對納入評估范圍的房屋建（構(gòu)）筑物進行了勘察。
1）房屋建筑物的核實方法
對于房屋的座落位置、建筑面積、建成年月與企業(yè)提供的有關資料進行核對；核實房屋建筑物的結(jié)構(gòu)類型、層數(shù)、層高、檐高、跨度、柱距、建筑面積；勘察并記錄房屋建筑物的裝修、設施及其使用狀況、實際用途以及企業(yè)維護維修狀況；查閱主要房屋建筑物的預(決)算書及施工圖紙等；查閱有關房屋所有權證，主要核對房屋所有權證中所載“所有權人”、“建筑面積”、“結(jié)構(gòu)”及“示意
圖”，檢查是否與評估申報表中所列內(nèi)容一致，對于無房屋所有權證的房屋建筑面積，根據(jù)企業(yè)申報及現(xiàn)場估測來確定。
2）構(gòu)筑物及管道溝槽的核實方法
主要根據(jù)企業(yè)提供的評估明細表，參照工程決算資料、財務決算和管網(wǎng)圖等資料，就構(gòu)筑物評估明細表中的相關技術數(shù)據(jù)進行核對，對于明細表中沒有完善的部分要求企業(yè)逐項完善修改評估明細表。
（3）機器設備
根據(jù)企業(yè)提供的設備資產(chǎn)評估申報明細表，設備評估人員對表中所列的各類設備進行了現(xiàn)場勘察。在現(xiàn)場勘察過程中，評估人員查閱了主要設備的購建合同、技術檔案、檢測報告、運行記錄、維修養(yǎng)護等歷史資料，通過與設備管理人員和操作人員的廣泛交流，了解了設備的購置日期、產(chǎn)地、各項費用的支出情況，填寫了設備狀況調(diào)查表等。調(diào)查了解是否有未進賬的盤盈設備和已核銷及報廢的機器設備等，調(diào)查了解企業(yè)設備賬面的構(gòu)成是否合理，有無賬面記錄異?，F(xiàn)象，為分析評估增減值做好基礎工作。設備產(chǎn)權主要通過查閱購置合同、購置發(fā)票、車輛行駛證等進行核查，通過這些步驟比較充分地了解了設備的物理特征、技術特征和經(jīng)濟特征。
（4）在建工程
對納入評估范圍的在建工程，評估人員了解了在建工程項目的概況、合規(guī)性北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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文件、付款情況，查閱了各項目的費用支付相關原始憑證，深入在建工程施工現(xiàn)場對在建工程進行了現(xiàn)場勘察。
（5）無形資產(chǎn)
1）土地使用權的核實
根據(jù)企業(yè)提供的土地使用權資產(chǎn)評估申報明細表，土地評估人員對表中所列各項土地的用途、性質(zhì)、準用年限、開發(fā)程度、面積等與土地證等權屬文件逐一核對，并對影響地價的一般因素、區(qū)域因素和個別因素等進行了詳細了解和現(xiàn)場勘察，填寫了土地使用權狀況調(diào)查表等。
2）其他無形資產(chǎn)的核實
根據(jù)企業(yè)提供的其他無形資產(chǎn)評估申報明細表，對于外購軟件，評估人員核對其購置發(fā)票及入賬憑證，及其實際攤銷情況。
（6）長期股權投資
根據(jù)企業(yè)提供的長期股權投資資產(chǎn)評估申報明細表，評估人員查閱了有關的投資協(xié)議、公司章程、出資證明、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、評估基準日資產(chǎn)負債表等有關資料，對其投資時間、金額、比例、公司設立日期、實收資本、經(jīng)營范圍等均核實無誤。
（7）各類負債
對納入評估范圍的負債，評估人員在賬務核對的基礎上，調(diào)查了其內(nèi)容、形成原因、發(fā)生日期、相關合同等，并重點了解各類負債是否為企業(yè)評估基準日所需實際承擔的債務。
2．經(jīng)營狀況調(diào)查
評估人員主要通過收集分析企業(yè)歷史經(jīng)營情況和未來經(jīng)營規(guī)劃以及與管理層訪談，對企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務進行調(diào)查，主要包括外部環(huán)境、經(jīng)營情況、資產(chǎn)情況、財務狀況等，收集了解的主要內(nèi)容如下：
1) 企業(yè)所在行業(yè)相關經(jīng)濟要素及發(fā)展前景、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的歷史情況、面
臨的競爭情況及優(yōu)劣勢分析；
2) 企業(yè)內(nèi)部管理制度、人力資源、核心技術、研發(fā)狀況、銷售網(wǎng)絡、特許
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經(jīng)營權、管理層構(gòu)成等經(jīng)營管理狀況；
3) 了解企業(yè)主要業(yè)務和產(chǎn)品構(gòu)成，分析各產(chǎn)品和業(yè)務對企業(yè)銷售收入的貢
獻情況及企業(yè)獲利能力和水平；
4) 了解企業(yè)歷史年度權益資本的構(gòu)成、權益資本的變化，分析權益資本變
化的原因；
5) 對企業(yè)歷史年度主要經(jīng)營數(shù)據(jù)進行調(diào)查和分析，主要包括收入、成本、
費用、稅金及附加、營業(yè)外收支、所得稅、凈利潤等損益類科目，主營業(yè)務毛利率、成本費用率、投資收益情況、營業(yè)利潤率等；
6) 收集了解企業(yè)各項生產(chǎn)指標、財務指標進行財務分析，分析各項指標變
動原因及趨勢；
7) 企業(yè)償債能力和營運能力分析。主要包括資產(chǎn)負債率、流動比率、速動
比率，存貨周轉(zhuǎn)速度、資金運用效率等；
8) 了解企業(yè)未來年度的經(jīng)營計劃、投資計劃等；
9) 根據(jù)企業(yè)管理層提供的未來年度盈利預測數(shù)據(jù)及相關資料，對企業(yè)的未
來經(jīng)營狀況進行全面分析和估算；
10)了解企業(yè)的稅收及其他優(yōu)惠政策；
11)對經(jīng)營性資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)進行分析。
二、影響資產(chǎn)核實的事項及處理方法
通過資產(chǎn)清查，評估人員發(fā)現(xiàn)影響資產(chǎn)核實的事項及處理方法如下：
（一）本次評估范圍的房屋建筑物中，車庫未辦理所有權證，未辦證面積為183.00平方米。
盟固利新材料公司對未辦理房屋產(chǎn)權證的房屋建筑物做出了書面承諾，承諾上述資產(chǎn)歸其所有，權屬清晰，無爭議，且無涉訟、抵押、擔保等或有事項。
納入評估范圍的未辦理房屋所有權證的建（構(gòu)）筑物的面積，以盟固利新材料公司申報面積為準。
（二）截至評估基準日，納入評估范圍的門衛(wèi)室、1#廠房、食堂、宿舍、綜合樓、4#廠房及土地使用權 1宗已設立抵押，抵押權人為上海浦東發(fā)展銀行股份北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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有限公司天津分行。
由于資料來源的不完全而可能導致的評估對象與實際狀況之間的差異，未在本公司考慮的范圍之內(nèi)。
三、核實結(jié)論
評估人員依據(jù)客觀、獨立、公正、科學的原則，對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)及負債的實際狀況進行了認真、詳細的清查，我們認為上述清查在所有重要的方面反映了委托評估資產(chǎn)的真實狀況，資產(chǎn)清查的結(jié)果有助于對資產(chǎn)的市場價值進行公允的評定估算。
（一）資產(chǎn)狀況的清查結(jié)論
經(jīng)清查，賬、實、表相符，不存在錯報、漏報的情況。
（二）資產(chǎn)產(chǎn)權的清查結(jié)論
1、本次評估范圍的房屋建筑物中車庫未辦理所有權證，未辦證面積為183.00
平方米。
盟固利新材料公司對未辦理房屋產(chǎn)權證的房屋建筑物做出了書面承諾，承諾上述資產(chǎn)歸其所有，權屬清晰，無爭議，且無涉訟、抵押、擔保等或有事項。
2、截至評估基準日，納入評估范圍的門衛(wèi)室、1#廠房、食堂、宿舍、綜合樓、4#廠房及土地使用權 1宗已設立抵押，抵押權人為上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司天津分行。
（三）賬務清查結(jié)論
本次經(jīng)濟行為所涉及的盟固利新材料公司的評估基準日的財務報表系經(jīng)致同會計師事務所(特殊普通合伙)審計，本次評估未發(fā)現(xiàn)需要調(diào)整的事項。
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第五部分 評估技術說明
一、流動資產(chǎn)評估技術說明
（一）評估范圍
納入評估范圍的流動資產(chǎn)包括貨幣資金、應收票據(jù)、應收賬款、預付賬款、其他應收款、存貨。在評估基準日賬面價值如下表所示：
金額單位：人民幣元
項目名稱 賬面價值
貨幣資金 29,155,721.67
應收票據(jù) 19,362,363.37
應收賬款 167,623,026.11
預付賬款 13,338,581.82
其他應收款 129,461,367.06
存貨 62,120,073.10
流動資產(chǎn)合計 421,061,133.13
（二）評估過程
1．進行總賬、明細賬、會計報表及評估明細表的核對；
2．到現(xiàn)場進行查驗、監(jiān)盤、函證等核實工作；
3．收集與評估有關的產(chǎn)權、法律法規(guī)文件、市場資料；
4．在賬務核對清晰、情況了解清楚并已收集到評估所需的資料的基礎上進行評定估算；
5．完成流動資產(chǎn)評估結(jié)果匯總，撰寫流動資產(chǎn)評估說明。
（三）評估方法
根據(jù)企業(yè)提供的資產(chǎn)負債表、申報的流動資產(chǎn)各科目評估明細表，在清查核實的基礎上，遵循獨立性、客觀性、公正性的工作原則進行評估工作。
1. 貨幣資金
貨幣資金賬面價值29,155,721.67元，由庫存現(xiàn)金、銀行存款和其他貨幣資
金三部分組成。
（1）庫存現(xiàn)金
庫存現(xiàn)金賬面值8,981.54元，存放在企業(yè)財務保險柜中，均為人民幣。評
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估人員按幣種核對現(xiàn)金日記賬與總賬、報表、評估明細表余額是否相符，對現(xiàn)金盤點進行了監(jiān)盤，對編制的“現(xiàn)金盤點表”進行了復核，根據(jù)盤點金額和基準日至盤點日的賬務記錄倒推出評估基準日的金額，賬實相符。以盤點核實后賬面價值作為評估值。庫存現(xiàn)金評估值為8,981.54元。
（2）銀行存款
銀行存款賬面值5,767,568.31元，共13個賬戶，全部為人民幣存款。評估
人員查閱了相關會計記錄及對賬單，并對其期末余額進行了函證，查閱銀行對賬單與銀行存款余額調(diào)節(jié)表，根據(jù)回函情況查明未達賬項屬于正常，經(jīng)調(diào)節(jié)后銀行存款余額相符。銀行存款以核實后賬面值作為評估值，即評估值為5,767,568.31元。
（3）其他貨幣資金
其他貨幣資金賬面價值23,379,171.82元，主要為信用證保證金。對于其他
貨幣資金評估人員通過向各銀行發(fā)函詢證的方式進行評估確認。銀行回函均與賬面記錄相符，故以核實后賬面值23,379,171.82元確認評估值。
經(jīng)評估，貨幣資金評估值23,379,171.82元。
2. 應收票據(jù)
應收票據(jù)賬面價值19,362,363.37元，共計15筆，主要為不帶息銀行承兌匯
票及轉(zhuǎn)賬支票。對于應收票據(jù)，評估人員核對了賬面記錄，查閱了應收票據(jù)登記簿，并對應收票據(jù)進行了監(jiān)盤核對，對于部分金額較大的應收票據(jù)，還檢查了相應銷售合同和出入庫單等原始記錄。
經(jīng)評估，應收票據(jù)評估19,362,363.37元。
3. 應收賬款、其他應收款
應收賬款賬面余額168,843,444.53元，壞賬準備1,220,418.42元，賬面價
167,623,026.11元；納入評估范圍內(nèi)其應收賬款賬面余額129,549,567.06元，壞
賬準備88,200.00元，賬面價值129,461,367.06元。
對應收款項，核對明細賬與總賬、報表、評估明細表余額是否相符，根據(jù)評估明細表查閱款項金額、發(fā)生時間、業(yè)務內(nèi)容等賬務記錄，分析賬齡。對金額較大或金額異常的款項進行函證，對沒有回函的款項實施替代程序（取得期后收回的款項的有關憑證或業(yè)務發(fā)生時的相關憑證），對關聯(lián)單位應收款項進行相互核對，以證實應收款項的真實性、完整性，核實結(jié)果賬、表、單金額相符。
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評估人員在對上述應收款項核實無誤的基礎上，借助于歷史資料和現(xiàn)場調(diào)查了解的情況，具體分析欠款數(shù)額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等，采用個別認定和賬齡分析的方法估計風險損失，對關聯(lián)企業(yè)的往來款項等有充分理由相信全部能收回的，評估風險損失為0；對有確鑿證據(jù)表明款項不能收回或?qū)嵤┐呖钍侄魏筚~齡超長的，評估風險損失為100%；對于預計不能全額收回但又沒有確鑿證據(jù)證明不能收回或不能全額收回的款項，在逐筆分析業(yè)務內(nèi)容的基礎上，參考企業(yè)計算壞賬準備的方法，以帳齡分析分別確定一定比例的風險損失，按賬面余額扣除風險損失確定評估值。對企業(yè)計提的壞帳準備評估為零。
經(jīng)評估，應收賬款評估值167,623,026.11元；其他應收款評估值
129,461,367.06元。
4. 預付款項
預付款項賬面價值為13,338,581.82元，主要內(nèi)容為預付的購貨款及待認證
的進項稅。
評估人員首先進行總賬、明細賬、會計報表及清查評估明細表的核對。如評估人員現(xiàn)場核實日，該預付賬款的貨物已經(jīng)交付，或服務已經(jīng)提供，評估人員檢查存貨、固定資產(chǎn)等資產(chǎn)及預付賬款明細賬，核實無誤后，以賬面值作為評估值。如評估人員現(xiàn)場核實日，該預付賬款的貨物還未交付，或服務還未提供，評估人員通過函證，檢查原始憑證，查詢債務人的經(jīng)營狀況、資信狀況，進行賬齡分析等程序，綜合分析判斷，以該預付賬款可收回貨物、獲得服務、或收回貨幣資金等可以形成相應資產(chǎn)和權益的金額的估計值作為評估值。
經(jīng)評估，預付賬款評估值13,338,581.82元。
5. 存貨
存貨賬面余額62,120,073.10元，跌價準備0元，賬面價值62,120,073.10元。
存貨包括原材料、在庫周轉(zhuǎn)材料、產(chǎn)成品、在產(chǎn)品。
評估人員對存貨申報表與明細賬、總賬及會計報表進行核對，查閱相關賬簿記錄和原始憑單，以確認存貨的真實存在及產(chǎn)權狀況。對企業(yè)的存貨內(nèi)控制度，存貨進、出庫和保管核算制度及定期盤點制度進行核查，通過查閱最近的存貨進出庫單等，掌握存貨的周轉(zhuǎn)情況，并對存貨的品質(zhì)進行了重點調(diào)查。經(jīng)核實，確認該企業(yè)內(nèi)控制度嚴格、健全，存貨的收、發(fā)和保管的單據(jù)、賬簿記北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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錄完整、清晰。評估人員對存貨進行了抽盤，抽查數(shù)量占總量的40%以上，抽
查金額占總量的60%以上。抽查了評估基準日至盤點日之間的存貨的出入庫單
等，確定評估基準日至盤點日之間的出入庫存貨的數(shù)量，并由此倒推計算出評估基準日存貨的實有數(shù)量。
（1）原材料、在庫周轉(zhuǎn)材料
原材料賬面余額23,613,623.13元，跌價準備0元，賬面價值23,613,623.13
元。在庫周轉(zhuǎn)材料賬面余額755,648.92元，跌價準備0元，賬面價值755,648.92
元。原材料、在庫周轉(zhuǎn)材料的評估采用市場法：按照現(xiàn)行市場價格并加上合理的運雜費及損耗后計算評估值。納入本次評估范圍的原材料和在庫周轉(zhuǎn)材料購進日期接近于評估基準日且價格變動很小，因此本次評估以核實后賬面值確認評估值。
經(jīng)評估，原材料評估值23,613,623.13元，在庫周轉(zhuǎn)材料評估值755,648.92
元。
（2）產(chǎn)成品
產(chǎn)成品賬面余額為 21,215,302.64元，減值準備 0元，賬面價值
21,215,302.64元。納入評估范圍的產(chǎn)成品主要包括鈷酸鋰、錳酸鋰、鎳鈷猛酸鋰
等。評估人員首先查閱了有關會計記錄、倉庫記錄，取得了企業(yè)基準日的產(chǎn)成品盤點表，并對產(chǎn)成品進行了抽查盤點，經(jīng)核實賬面數(shù)量和金額記錄正確。其次通過了解相關產(chǎn)品的銷售市場和公司在市場的占有率，確定產(chǎn)成品的銷售情況。
評估人員首先會同被評估單位的相關人員進行了抽查盤點，本次評估抽查數(shù)量不低于60%，抽查金額不低于80%，并查閱相關賬冊，了解主要產(chǎn)成品的入賬依據(jù)，以驗證核實賬面數(shù)量，未發(fā)現(xiàn)重大差異。
本次評估，評估人員采用通過了解被評估單位歷史財務數(shù)據(jù)及近期產(chǎn)品銷售合同、發(fā)票等資料等，計算得出成本、費用、稅金占收入的比例，對產(chǎn)成品采用市場法進行評估。
案例：鎳鈷錳酸鋰（三元）5E(存貨評估明細表第9項)
鎳鈷錳酸鋰（三元）5E，賬面價值5,256,758.63元，賬面數(shù)量56,826.02KG，
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賬面單價為92.51元/KG。
參考近期鎳鈷錳酸鋰（三元）5E 的銷售合同售價，基準日附近不含稅銷售
價為121.23元/KG。該產(chǎn)品為暢銷銷售產(chǎn)品，評估時以該產(chǎn)品的不含稅銷售價格
減去銷售費用、全部稅金和0%的凈利潤后，確定評估值。
1）各項稅費標準的確定
根據(jù)歷史年度及評估基準日的利潤表數(shù)據(jù)計算得出，銷售費用率、銷售稅金及附加率分別取0.84%、0.29%，所得稅率為15%，管理及財務費用率為9.18%。2）各項稅費的估算
銷售費用=銷售單價×銷售費用率
=121.23×0.84%
=1.02(元)
銷售稅金及附加=銷售單價×銷售稅金及附加率
=121.23×0.29%
=0.35（元）
管理及財務費用=銷售單價×管理及財務費用率
=121.23×9.18%
=11.13（元）
營業(yè)利潤=銷售單價-單位成本-銷售費用-銷售稅金及附加-管理及財務費用 =121.23-92.51-1.02-0.35-11.13
=16.22(元)
所得稅=營業(yè)利潤×所得稅率
=16.22×15%
=2.43（元）
凈利潤=營業(yè)利潤-所得稅
=16.22-2.43
=13.79（元）
3）評估值確定
單位評估價值=銷售單價(不含稅)-銷售費用-全部稅金-0%×稅后凈利潤
=121.23-1.02-0.35-2.43-13.79×0%
=117.43（元）
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評估值=庫存數(shù)量×單位評估價值
=56,826.02×117.43
=6,673,079.53（元）
經(jīng)評估，產(chǎn)成品評估值為25,129,124.80 元，增值3,913,822.16 元，增值率
為18.45%。
（4）在產(chǎn)品
在產(chǎn)品賬面余額為16,535,498.41元，減值準備0元，賬面價值
16,535,498.41元，為尚未完工的在制品。根據(jù)被評估單位提供的在產(chǎn)品評估明
細表，通過詢問在產(chǎn)品的核算流程，審查有關在產(chǎn)品的原始單據(jù)、記賬憑證及明細賬，對在產(chǎn)品的形成和轉(zhuǎn)出業(yè)務進行抽查審核，對在產(chǎn)品的價值構(gòu)成情況進行調(diào)查，經(jīng)核查，在產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)及時完整，金額準確，且生產(chǎn)周期較短，企業(yè)按實際成本記賬，其成本組成內(nèi)容為生產(chǎn)領用的原材料、制造費用、輔助材料和人工費用等。評估人員在核查其成本構(gòu)成與核算情況后認為其賬面值基本可以體現(xiàn)在產(chǎn)品的現(xiàn)時價值，故以核實后的賬面值確認評估值。
經(jīng)評估，在產(chǎn)品評估值為16,535,498.41元。
（四）評估結(jié)果及分析
（1）經(jīng)實施以上評估，流動資產(chǎn)評估結(jié)果見下表所示：
流動資產(chǎn)評估匯總表
金額單位：元
項目名稱 賬面價值 評估價值
貨幣資金 29,155,721.67 29,155,721.67
應收票據(jù) 19,362,363.37 19,362,363.37
應收賬款 167,623,026.11 167,623,026.11
預付賬款 13,338,581.82 13,338,581.82
其他應收款 129,461,367.06 129,549,567.06
存貨 62,120,073.10 66,033,895.26
流動資產(chǎn)合計 421,061,133.13 425,063,155.29
（2）增減值原因分析：
流動資產(chǎn)增值主要是由于存貨中產(chǎn)成品評估增值，主要原因為企業(yè)產(chǎn)成品賬面價值按照實際成本進行計量，本次產(chǎn)成品按照市場法進行評估，評估值大于賬北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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面成本。
二、長期股權投資評估技術說明
（一）評估范圍
納入評估范圍的長期股權投資共計1家控股子公司。賬面價值
260,476,600.00元。
2015年10月18日，中信國安恒通科技開發(fā)有限公司將其持有的中信國安
盟固利電源技術有限公司96.05%的股權向盟固利新材料公司增資方式轉(zhuǎn)讓給盟
固利新材料公司，轉(zhuǎn)讓價格按中信國安盟固利電源技術有限公司以2014年12
月31日為基準日經(jīng)評估后的股東全部權益價值27,118.85萬元為基數(shù)乘以
96.05%確定，即26,047.66萬元。
（二）長期股權投資概況
納入評估范圍的長期股權投資基本情況見下表所示：
序號 被投資單位名稱 控制類型 持股比例 賬面價值（元） 備注
1 中信國安盟固利電源技術有限公司 控制 96.05% 260,476,600.00
（三）評估過程
根據(jù)長期投資評估明細表，評估人員查閱了被投資單位章程、協(xié)議，經(jīng)營范圍和經(jīng)營情況、投資日期、原始投資額和股權比例等書面資料。根據(jù)項目整體方案選取合適的企業(yè)價值評估方法對被投資企業(yè)進行評估。
（四）評估方法及長期股權投資概況
對于控股子公司的長期股權投資，采用資產(chǎn)基礎法和收益法等評估的方法對被投資企業(yè)進行整體評估，再按被評估單位所占權益比例計算長期股權投資評估值。
1、長期股權投資的概況
名稱：中信國安盟固利電源技術有限公司
住所：北京市昌平區(qū)科技園區(qū)白浮泉路18號
注冊號：911101147226031536
法定代表人：張溪
注冊資本：人民幣14600.65萬元
公司類型：其他有限責任公司
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成立時間：2000年4月12日
2、企業(yè)情況
中信國安盟固利電源公司成立于2000年4月12日，原注冊資本為5000.00
萬元，由中信國安總公司與其魯共同出資組建，此次出資事宜業(yè)經(jīng)北京京誠會計師事務所有限責任公司審驗，并出具了京誠驗字(2000)0207 號開業(yè)登記驗資報告。
2000年8月16日，經(jīng)中信國安盟固利電源公司股東會決議，同意中信國安
總公司將其持有的65%的股份計3250萬元全部轉(zhuǎn)讓給中信國安實業(yè)公司，并簽
訂了股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議。2000年8月28日，中信國安實業(yè)公司名稱更名為中信國安
集團公司。
2003年經(jīng)股東會決議，同意其魯將所持有的公司25%股份計1250萬元轉(zhuǎn)讓
給中信國安集團公司，并于2003年5月簽訂了股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
2003年5月10日，經(jīng)公司股東會決議，同意中信國安集團公司將其持有公
司90%的股權計 4500萬元轉(zhuǎn)讓給中信國安信息產(chǎn)業(yè)股份有限公司，并于2003
年5月26日簽訂了股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
2006年5月10日，經(jīng)公司股東會決議，同意中信國安信息產(chǎn)業(yè)股份有限公
司將其持有的公司 90%股權計 4500 萬元轉(zhuǎn)讓給中信國安恒通鋰業(yè)技術有限公
司，并于同日簽訂了股權轉(zhuǎn)讓協(xié)議。2006年9月11日，中信國安恒通鋰業(yè)技術
有限公司更名為中信國安恒通科技開發(fā)有限公司。
2011年2月25日，經(jīng)公司股東會決議，同意增資至14600.65萬元，此次出
資事宜業(yè)經(jīng)北京中誠恒平會計師事務所有限公司審驗，并出具了中誠恒平內(nèi)驗字（2011）第0008號驗資報告。
增值后，中信國安盟固利電源公司股權結(jié)構(gòu)如下：
序號 股東 出資額 出資方式 持股比例
1 中信國安恒通科技開發(fā)有限公司 14024.37 貨幣出資 96.05%
2 其魯 576.28 貨幣出資 3.95%
合 計 14600.65 100.00%
2015年10月18日，經(jīng)公司股東會決議，同意中信國安恒通科技開發(fā)有限公
司將其持有的公司 96.05%的股權以向天津華夏泓源實業(yè)有限公司增資方式轉(zhuǎn)讓
給天津華夏泓源實業(yè)有限公司。
中信國安盟固利電源公司股權結(jié)構(gòu)如下：
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序號 股東 出資額 出資方式 持股比例
1 天津華夏泓源實業(yè)有限公司 14024.37 貨幣出資 96.05%
2 其魯 576.28 貨幣出資 3.95%
合 計 14600.65 100.00%
2015年12月22日天津華夏泓源實業(yè)有限公司股東會決議，同意將公司名稱
天津華夏泓源實業(yè)有限公司變更為天津國安盟固利新材料科技有限公司。截至2015年12月23日已辦理完企業(yè)名稱變更手續(xù)。
截至評估基準日，中信國安盟固利電源公司股權結(jié)構(gòu)如下：
序號 股東 出資額 出資方式 持股比例
1 天津國安盟固利新材料科技有限公司 14024.37 貨幣出資 96.05%
2 其魯 576.28 貨幣出資 3.95%
合 計 14600.65 100.00%
2016年1月30日天津國安盟固利新材料科技有限公司股東會決議，同意將
公司名稱“ 天津國安盟固利新材料科技有限公司”變更為：“天津國安盟固利
新材料科技股份有限公司”。截至2016年2月19日已辦理完企業(yè)名稱變更手續(xù)。
截止評估基準日，盟固利電源公司股權結(jié)構(gòu)如下：
序號 股東 出資額 出資方式 持股比例
1 天津國安盟固利新材料科技股份有限公司 14024.37 貨幣出資 96.05%
2 其魯 576.28 貨幣出資 3.95%
合 計 14600.65 100.00%
3、經(jīng)營范圍
生產(chǎn)電池材料及電池；銷售電池材料及電池；貨物進出口、技術進出口、代理進出口。（依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關部門批準后依批準的內(nèi)容開展經(jīng)營活動。）
4、財務數(shù)據(jù)
金額單位：人民幣萬
元
項目 2014年 2015年 2016年
總資產(chǎn) 52,425.41 63,759.36 55,529.83
總負債 34,598.87 45,048.29 35,782.58
股東全部權益 17,826.54 18,711.07 19,747.25
營業(yè)收入 56,389.18 58,759.31 48,799.83
營業(yè)利潤 36.39 903.38 1,199.88
凈利潤 387.52 884.53 1,036.18
上表中列示的財務數(shù)據(jù)，其中2014年度、2015年度數(shù)據(jù)業(yè)經(jīng)致同會計師事
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務所（特殊普通合伙）審計并分別出具了致同審字（2015）第110ZC2745號、
致同審字（2016）第110ZB3440號無保留意見審計報告，2016年度數(shù)據(jù)出具致
同審字（2017）第110ZC3911號無保留意見審計報告。
（五）評估結(jié)果及分析
采用資產(chǎn)基礎法和收益法對中信國安盟固利電源技術有限公司進行資產(chǎn)評估，經(jīng)分析取收益法的評估結(jié)論200,188,478.00元作為本次評估結(jié)論（詳見《中信國安恒通科技開發(fā)有限公司擬轉(zhuǎn)讓所持天津國安盟固利新材料科技股份有限公司部分股權項目涉及中信國安盟固利電源技術有限公司資產(chǎn)評估說明》）。則： 長期股權投資評估值=200,188,478.00*96.05%=192,281,033.12（元）
(本頁以下無正文)
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三、固定資產(chǎn)―建（構(gòu)）筑物評估技術說明
（一）評估范圍
本次評估范圍為盟固利新材料公司的建(構(gòu))筑物工程共30項，其中：建筑
物8項；構(gòu)筑物22項。委估建(構(gòu))筑物固定資產(chǎn)在評估基準日的賬面值如下所
示：
金額單位：人民幣元
項目名稱 賬面原值 賬面凈值
房屋建筑物 30,852,062.04 27,407,737.00
構(gòu)筑物 8,293,992.20 7,356,137.37
合計 39,146,054.24 34,763,874.37
（二） 房屋建筑物概況：
1、房屋建筑物用途分類
納入評估范圍內(nèi)天津國安盟固利新材料科技股份有限公司的房屋建筑物及構(gòu)筑物全部坐落于天津市寶坻區(qū)九園工業(yè)園 9 號路被評估單位廠區(qū)內(nèi)。房屋建（構(gòu)）筑物主要建成于2001年至2014年期間。房屋建筑物結(jié)構(gòu)類型有鋼結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)。鋼結(jié)構(gòu)的建筑有 1#廠房、4#廠房；框架結(jié)構(gòu)建筑主要鴻基花園西區(qū)5號樓復式1002、綜合樓及宿舍樓等；磚混結(jié)構(gòu)建筑主要為門衛(wèi)及車庫。
構(gòu)筑物主要為：地面、綠化、圍墻及管網(wǎng)等。
2、房屋建筑物結(jié)構(gòu)特征
⑴框架結(jié)構(gòu)主要為鴻基花園西區(qū)5號樓復式1002、綜合樓及宿舍樓等，該
類建筑基礎為現(xiàn)澆鋼筋砼獨立基礎，承重結(jié)構(gòu)采用鋼筋混凝土梁、板、柱系統(tǒng)，即鋼筋混凝土矩形梁、鋼筋混凝土有梁板和鋼筋混凝土矩形柱，墻體采用240mm或120mm空心砌塊砌筑；地板磚或大理石地面，部分為聚苯乙烯泡沫塑料板地面，外墻面多采用水泥砂漿抹面并涂料處理，內(nèi)墻為水泥砂漿抹面并噴乳膠漆，窗多采用雙玻塑鋼窗，門多采用實木造型門或鋼質(zhì)防火門；室內(nèi)上水、下水、電照及消防配套設施齊全。
⑵鋼結(jié)構(gòu)主要為1#廠房、4#廠房，該類建筑基礎為鋼筋砼獨立基礎，H型
鋼柱、鋼屋架、鋼檁條、鋼支撐，墻面彩鋼夾芯板，屋面彩鋼夾芯板。室內(nèi)地坪為細石混凝土地面或自流平地面。室內(nèi)安裝工程有動力電纜、照明設施、消防栓北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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等。
⑶磚混結(jié)構(gòu)主要為門衛(wèi)及車庫，該建筑基礎為現(xiàn)澆鋼筋混凝土條形基礎或帶形基礎，鋼筋砼構(gòu)造柱、圈梁、現(xiàn)澆混凝土板，承重結(jié)構(gòu)為240mm厚機磚砌筑墻體；外墻為水泥砂漿抹面并噴乳膠漆，內(nèi)墻混合砂漿抹灰刷涂料，地板磚或水泥地面，門多為鋼質(zhì)防火門，塑鋼窗，屋面為加氣砼塊保溫層、SBS卷材防水層或三氈四油瀝青卷材防水層；上水、下水及電照配套設施齊全。
3、房屋建筑物權證情況
納入本次評估范圍內(nèi)房屋建筑物共8項，其中：7項已辦理《房屋所有權證》，
建筑面積共18,293.92平方米，名稱為鴻基花園西區(qū)5號樓復式1002、門衛(wèi)、綜
合樓、1#廠房、食堂、宿舍樓和 4#廠房，上述房屋證載房屋所有權人為天津國
安盟固利新材料科技股份有限公司；1項建筑物名稱為車庫未《房屋所有權證》，
天津國安盟固利新材料科技股份有限公司對未辦理房屋產(chǎn)權證的房屋建筑物做出了書面承諾，承諾上述資產(chǎn)歸其所有，權屬清晰，無爭議，且無涉訟、抵押、擔保等或有事項。
截至評估基準日，納入評估范圍的門衛(wèi)室、1#廠房、食堂、宿舍、綜合樓、4#廠房已設立抵押，抵押權人為上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司天津分行。
（三） 評估過程
1．第一階段：準備階段
評估人員進入現(xiàn)場后根據(jù)委托人提供的資產(chǎn)明細表進行賬表核對，同時對資產(chǎn)申報表中評估項目的工程量、結(jié)構(gòu)特征與申報的建筑物技術特征表所報數(shù)量和特征是否相符進行了核對并加以調(diào)整。
2．第二階段：現(xiàn)場調(diào)查階段
對被評估建筑物逐一進行了現(xiàn)場調(diào)查，根據(jù)申報表，核對各建筑物的名稱、座落地點、結(jié)構(gòu)形式、建筑面積等，并對照企業(yè)評估基準日時的資產(chǎn)現(xiàn)狀，將資產(chǎn)申報表中的缺項、漏項進行填補，做到賬實相符，不重不漏。在調(diào)查時，還主要察看了房屋、構(gòu)筑物的外型、層數(shù)、高度、跨度、內(nèi)外裝修、室內(nèi)設施、各構(gòu)件現(xiàn)狀、基礎狀況以及維修使用情況，并作了詳細的觀察記錄。
評估人員對委托評估的房屋建筑物、構(gòu)筑物作詳細的查看，除核實建筑物、構(gòu)筑物數(shù)量及內(nèi)容是否與申報情況一致外，主要查看建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設施、配套使用狀況。
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⑴結(jié)構(gòu)：根據(jù)結(jié)構(gòu)類型對承重墻、梁、板柱進行細心觀測，查看有無變形開裂，有無不均勻沉降，查看混凝土構(gòu)件有無露筋、麻面、變形，查看墻體是否有風化以及風化的嚴重程度。
⑵裝飾：每個建筑物的裝修標準和內(nèi)容不盡相同，一般可分為內(nèi)裝修和外裝修、高檔裝修和一般裝修，但無論是對何種形式的裝修，查看的主要內(nèi)容是看裝修的內(nèi)容有無脫落、開裂、損壞，另外還要看裝飾的新舊程度。
⑶設備：水電設施是否完好齊全，是否暢通，有無損壞和腐蝕，能否滿足使用要求。
⑷圍護結(jié)構(gòu)：查看有無損壞、丟失、腐爛、開裂等現(xiàn)象。
3．第三階段：評估測算階段
查閱了典型建(構(gòu))筑物的有關圖紙及預決算資料，并根據(jù)評估基準日當?shù)氐慕ú氖袌鰞r格，按現(xiàn)行定額和行業(yè)取費標準進行評估值計算。
4．第四階段：建筑物評估技術說明撰寫階段
根據(jù)資產(chǎn)評估準則等資產(chǎn)評估相關規(guī)定等，編制“建筑物評估技術說明”。
（四） 評估依據(jù)
1．委托人提供所評的房屋建(構(gòu))筑物申報明細表；
2．房屋建筑物的《房屋所有權證》復印件或產(chǎn)權證明；
3．委托人提供本工程的預決算資料及施工圖紙；
4．天津市現(xiàn)行的《天津市建筑工程預算基價(2012)》、《天津市裝飾裝修工程預算基價(2012)》及《天津市安裝工程預算基價(2012)》；
5．天津市現(xiàn)行的建設工程費用定額；
6．中國人民銀行公布的基準日貸款利率；
7．《天津市寶坻區(qū)2016年第12期建設工程造價信息》
8. 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（GB/T50291―2015）；
9. 《北京市建筑節(jié)能與發(fā)展新型墻體材料專項基金管理規(guī)定》(京財綜
(1999)1347號)；
10. 《關于做好建筑業(yè)營改增建設工程計價依據(jù)調(diào)整準備工作的通知》（建
辦標〔2016〕4號）；
11. 《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）；
12. 其他評估參考資料。
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（五） 評估方法
根據(jù)各類房屋建(構(gòu))筑物的特點、評估價值類型、資料收集情況等相關條件，對于自建生產(chǎn)辦公用房本次評估采用重置成本法評估；對于外購商品房，本次評估采用市場法評估。
1.重置成本法
成本法計算公式如下：
評估值=重置全價×綜合成新率
(1)重置全價的確定
房屋建筑物的重置全價一般包括：建筑安裝工程費用、建設工程前期及其他費用和資金成本。房屋建筑物重置全價計算公式如下：
重置全價=建安綜合造價+前期及其他費用+資金成本
① 建安綜合造價
根據(jù)工程圖紙和工程預算資料，依據(jù)《天津市建筑工程預算基價(2012)》、《天津市裝飾裝修工程預算基價(2012)》、《天津市安裝工程預算基價(2012)》及《天津市寶坻區(qū)建設工程造價信息》，并結(jié)合《關于做好建筑業(yè)營改增建設工程計價依據(jù)調(diào)整準備工作的通知》（建辦標〔2016〕4 號）、《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36 號），進行套價計算，根據(jù)評估基準日建筑材料的市場價格計算材料價差，得出建安工程造價。
② 建設工程其他費用
依據(jù)國家相關的各項取費規(guī)定，結(jié)合評估基準日建設工程所在地的實際情況，將被評估單位視為一個獨立的建設項目，根據(jù)企業(yè)固定資產(chǎn)的投資規(guī)模確定。
本次評估工程建設其他費用取建安工程造價的8.29%加上每平方米110元的配套
費及墻改基金，具體如下表所示：
序號 項目名稱 計費基礎 計費標準 取費依據(jù)
1 建設單位管理費 建安工程造價 1.24% 津財建二[2005]28號
2 勘察設計費 建安工程造價 3.25% 天津市市場行情
3 工程建設監(jiān)理費 建安工程造價 2.39% 天津市市場行情
4 招標代理服務費 建安工程造價 0.40% 天津市市場行情
5 環(huán)境評價費 建安工程造價 0.90% 天津市市場行情
6 技術咨詢服務費 建安工程造價 0.11% 天津市市場行情
以上合計 8.29%
7 墻改基金 建筑面積 10 財綜[2007]77號
③資金成本
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資金成本為評估對象在正常建設工期內(nèi)占用資金（包括建安工程造價、工程建設其他費用）的籌資成本，即利息。根據(jù)項目工程的合理建設工期，按照基準日執(zhí)行的銀行貸款利率，分別測算出各房屋建（構(gòu)）筑物合理的資金成本。
人民幣貸款利率表
貸款 年利率（%）
一年以內(nèi)（含一年） 4.35
一至五年（含五年） 4.75
五年以上 4.9
結(jié)合委估資產(chǎn)建設規(guī)模，確定其合理建設工期為一年，假設資金是均勻投入，計息時間為合理建設工期的一半，按同期貸款利率4.35%計算資金成本。
④重置全價
重置全價=除稅工程造價+除稅前期費用及其他費用+資金成本
(2)綜合成新率的確定
建筑物按綜合成新率的方法計算。
綜合成新率的確定采用年限法成新率和勘察成新率兩種方法，取兩種方法的加權平均值為該建筑的綜合成新率。
綜合成新率＝年限法成新率×40%＋勘察成新率×60%。
年限法成新率＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）×100%。
勘察成新率：房屋的完損等級是確定建筑物實際新舊程度的重要依據(jù)，房屋的完好等級越高，其價值越近重置價值，勘查成新率是根據(jù)建筑物的地基基礎、承重部件、墻體結(jié)構(gòu)部分、屋面、樓地面、內(nèi)外墻面裝修、門窗等建筑部分，以及水電衛(wèi)等設備部分現(xiàn)場狀況來確定各部分的完好分值，再根據(jù)各部分的完好分值進行修正后，最終確定建筑物的勘查成新率（完好分值率）。
對于構(gòu)筑物，評估人員根據(jù)年限法成新率及勘查成新率實際情況來確定。
(3)評估值的確定
評估值=重置全價×綜合成新率
2.市場法
對同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)交易的房地產(chǎn)，且可收集到可供比較案例，則采用市場法進行評估。即選擇符合條件的參照物，進行交易情況、交易時間、區(qū)域因素、個別因素修正，從而確定評估值。計算公式為：
待估房地產(chǎn)價格=參照物交易價格×正常交易情況/參照物交易情況×待估房北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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地產(chǎn)評估基準日價格指數(shù)/參照物房地產(chǎn)交易日價格指數(shù)×待估房地產(chǎn)區(qū)域因素值/參照物房地產(chǎn)區(qū)域因素值×待估房地產(chǎn)個別因素值/參照物房地產(chǎn)個別因素值 （六） 評估結(jié)果及分析
經(jīng)評估計算結(jié)果如下：房屋建筑物評估原值為44,810,400.00元，評估凈值
為40,540,506.00元。評估原值增值率為14.47%，評估凈值增值率為16.62%。
建（構(gòu)）筑物評估結(jié)果匯總表
金額單位：人民幣元
項目名 賬面價值 評估價值 增值率（%）
稱 原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值
房屋建 30,852,062.04 27,407,737.00 35,391,000.00 32,809,826.00 14.71 19.71
筑物
構(gòu)筑物 8,293,992.20 7,356,137.37 9,419,400.00 7,730,680.00 13.57 5.09
合計 39,146,054.24 34,763,874.37 44,810,400.00 40,540,506.00 14.47 16.62
2、增減值分析
(1)房屋建筑物類資產(chǎn)評估原值增值主要原因：納入本次評估范圍內(nèi)的房屋建(構(gòu))筑物，大部分于 2011年建成，近年來所在地的建材、人工及機械費用比建造之日稍有增長，并且納入評估范圍的鴻基花園基準日市場銷售價格較購買時有所上漲，故綜合導致評估原值增值。
(2)評估凈值增值幅度較大的主要原因：評估采用的耐用年限與會計采用的折舊年限不一致。
（七） 案例
案例一：綜合樓（房屋建筑物評估明細表―序號6）
1、概況：
建成年月：2011年12月
建筑面積：1,801.96平方米
房產(chǎn)證號：房地證津字第124011408930號
賬面原值：4,802,507.98元
賬面凈值：4,220,203.78元
綜合樓為框架結(jié)構(gòu)，地上2層，層高3.6米，檐口高度7.2米，總建筑面積
1,801.96平方米，于2011年12月建成并投入使用。
該樓基礎為現(xiàn)澆鋼筋混凝土獨立基礎，現(xiàn)澆鋼筋混凝土梁、板、柱，非承重北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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結(jié)構(gòu)采用 MU10 爐渣混凝土空心砌塊填充。裝修為外墻網(wǎng)格布抹面保溫，水泥
砂漿抹面并涂料處理，內(nèi)墻混合砂漿抹灰刷防瓷涂料，衛(wèi)生間內(nèi)墻瓷磚貼面，門廳大理石地面，室內(nèi)聚苯乙烯泡沫塑料板樓地面，花崗巖樓梯面；門廳為自動感應門，室內(nèi)成品木包門，部分為鋼質(zhì)防火門，雙玻平開塑鋼窗；混合砂漿天棚， 部分為鋁合金石膏板吊頂，屋面采用聚苯乙烯泡沫塑料保溫，細石混凝土及SBS改性瀝青防水卷材防水。安裝工程主要有上水、下水、電、消防及避雷配套設施齊全。
2、重置全價
(1)綜合造價
根據(jù)企業(yè)提供的工程預(決)算資料和建筑物的竣工圖紙，采用預(決)算調(diào)整法進行測算。測算時依據(jù)《天津市建筑工程預算基價(2012)》、《天津市裝飾裝修工程預算基價(2012)》、《天津市安裝工程預算基價(2012)》及《天津市寶坻區(qū)建設工程造價信息》，對人工費、材料費、機械費調(diào)整后套用現(xiàn)行取費表得出建安工程造價。具體計算過程詳見下表：
建筑工程造價計算表
單位：人民幣元
序 費用 費用名稱 計算公式 費率 金額(元)
號 代號 (%)
1 A 施工圖預算子目計價合計 Σ(工程量×編制期預算基價) 1,438,766.46
2 A1 其中：人工費 Σ(工程量×編制期預算基價中人工 410,471.41
費)
3 B 措施項目預算計價(一)合計Σ施工措施項目(一)計價 76,307.62
4 B1 其中：人工費 Σ施工措施項目(一)計價中人工費 20,591.63
5 C 措施項目預算計價(二)合計Σ施工措施項目(二)計價 482,543.74
6 C1 其中：人工費 Σ施工措施項目(二)計價中人工費 287,903.60
7 D 規(guī)費 [(2)+(4)+(6)]*相應費率 37 267,316.18
8 E 利潤 [(1)+(3)+(5)+(7)]*相應利潤率 7.5 169,870.05
9 E1 其中：施工裝備費 [(1)+(3)+(5)+(7)]*相應施工裝備費費 2 45,298.68
率
10 F 稅金 [(1)+(3)+(5)+(7)+(8)]*相應稅率 11 267,828.45
11 G 含稅總價 (1)+(3)+(5)+(7)+(8)+(10) 2,702,632.49
裝修工程造價計算表
單位：人民幣元
序 費用 費用項目名稱 計算公式 費率 金額(元)
號 代號 (%)
1 A 施工圖預算子目計價合計 Σ(工程量×編制期預算基價) 1,248,440.22
2 A1 其中：人工費 Σ(工程量×編制期預算基價中人工 375,224.32
費)
3 B 措施項目預算計價(一)合計Σ施工措施項目(一)計價 41,619.02
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4 B1 其中：人工費 Σ施工措施項目(一)計價中人工費 12,157.28
5 C 措施項目預算計價(二)合計Σ施工措施項目(二)計價 37,117.37
6 C1 其中：人工費 Σ施工措施項目(二)計價中人工費 16,942.39
7 D 規(guī)費 [(2)+(4)+(6)]*相應費率 37 150,330.13
8 E 利潤 [(2)+(4)+(6)]*相應利潤率 24 110,813.01
9 F 稅金 [(1)+(3)+(5)+(7)+(8)]*相應稅率 11 174,715.17
10 G 含稅總價 (1)+(3)+(5)+(7)+(8)+(9) 1,763,034.91
安裝工程造價計算表
單位：人民幣元
序 費用 費用項目名稱 計算公式 費率 金額
號 代號 (%)
1 A 施工圖預算子目計價合計 Σ(工程量×編制期預算基價) 358,839.29
2 A1 其中：人工費 Σ(工程量×編制期預算基價中人工費) 127,882.67
3 B 措施項目預算計價（一）合Σ施工措施項目（一）計價 6,423.94
計
4 B1 其中：人工費 Σ施工措施項目（一）計價中人工費 1,980.08
5 C 措施項目預算計價（二）合Σ施工措施項目（二）計價 4,615.79
計
6 C1 其中：人工費 Σ施工措施項目（二）計價中人工費 1,252.69
7 D 規(guī)費 [(2)+(4)+(6)]*相應費率 37 48,749.52
8 E 利潤 [(2)+(4)+(6)]*相應利潤率 24.81 31,397.14
9 E1 其中：施工裝備費 [(2)+(4)+(6)]*相應施工裝備費費率 11 46,049.14
10 F 稅金 [(1)+(3)+(5)+(7)+(8)]*相應稅率 11 49,502.83
11 G 含稅總價 (1)+(3)+(5)+(7)+(8)+(10) 499,528.52
含稅工程造價=建筑工程造價+裝修工程造價+安裝工程造價
=4,965,195.92元
除稅工程造價＝含稅工程造價-各工程稅金
＝4,473,149.48元
(2) 工程建設其他費用的計算過程
依據(jù)國家相關的各項取費規(guī)定，結(jié)合評估基準日建設工程所在地的實際情況，將被評估單位視為一個獨立的建設項目，根據(jù)企業(yè)固定資產(chǎn)的投資規(guī)模確定。
本次評估工程建設其他費用取建安工程造價的8.29%加上每平方米110元的配套
費及墻改基金，詳見工程建設其他費用取費表。
序號 項目名稱 計費基礎 計費標準 取費依據(jù)
1 建設單位管理 建安造價 1.24% 津財建二[2005]28號
費
2 勘察設計費 建安造價 3.25% 河北省市場行情
3 工程建設監(jiān)理 建安造價 2.39% 河北省市場行情
費
4 招標代理服務 建安造價 0.40% 河北省市場行情
費
5 可行性研究費 建安造價 0.90% 河北省市場行情
6 環(huán)境影響評價 建安造價 0.11% 河北省市場行情
費
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序號 項目名稱 計費基礎 計費標準 取費依據(jù)
以上合計 8.29%
7 墻改基金 建筑面積 10 財綜[2007]77號
含稅工程建設其他費用＝含稅建安工程造價×工程建設其他費費率+建筑面積×10
＝4,965,195.92×8.29%+1,801.96×10
＝429,634.34(元)
除稅工程建設其他費用=含稅建安工程造價×（工程建設其他費費率-建設單位管理費費率）÷（1+6%）+含稅建安工程造價×建設單位管理費費率+建筑面積×10
=4,965,195.92×（8.29%-1.24%）÷（1+6%）+4,965,195.92×1.24%+1,801.96×10
=409,820.40元
(3)資金成本
該建筑工期按整體項目投資規(guī)模正常建設期1年計算，建設工期內(nèi)假設資金
均勻投入，貸款利率按一年以內(nèi)（含1年）貸款利率4.35%計算。
資金成本=（含稅建安工程造價+含稅工程建設其他費用）×4.35%×1/2
=(4,965,195.92+429,634.34)×4.35%×1/2
=114,640.14(元)
(4)重置全價
重置全價=除稅建安綜合造價+除稅前期費用及其他費用+資金成本
=4,473,149.48+409,820.40+114,640.14
=5,017,400.00(元)(取整)
3、成新率
(1)成新率：本工程采用綜合成新率的方法計算。
綜合成新率=理論成新率×40%+現(xiàn)場勘查成新率×60%。
綜合樓耐用年限為60年，截止到評估基準日已使用5.08年，尚可使用54.92
年。
理論成新率=尚可使用年限/經(jīng)濟耐用年限×100%
=54.92÷60×100%
=92%（取整）
現(xiàn)場勘察成新率：經(jīng)現(xiàn)場勘察的結(jié)果如下表所示：
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現(xiàn)場勘察成新率計分表
工程 項目 鑒定分數(shù) 技術狀況鑒定情況
部位 標準分 評定分
地基基礎 25 25 基礎有足夠的承載力，無不均勻下沉；
結(jié)構(gòu) 承重構(gòu)件 25 25 承重構(gòu)件基本完好；
部分 非承重墻 15 15 非承重構(gòu)件基本完好；
(54％) 屋面 20 20 不滲漏保溫隔熱層完好；
地面 15 12 地面基本牢固，局部有空鼓；
小計 100 97
門窗 30 27 門窗開關基本靈活，局部油漆老化掉皮；
裝修 外墻面 25 23 外墻面基本完好；
部分 內(nèi)墻面 25 23 內(nèi)粉飾局部有空鼓，裂縫；
(35％) 頂棚 20 18 基本完好；
小計 100 91
電照 30 27 基本完好，個別部件受損；
設備 水衛(wèi) 30 27 基本完好，個別輕微滲漏；
部分 采暖 20 18 基本完好輕度陳舊可用；
(11％) 消防 20 18 基本完好，個別部件受損；
小計 100 90
成新率 成新率=97%×54%＋91%×35%＋90%×11%=94%（取整）
綜合成新率(%)=92×40%+94×60%=93%
4、評估值
評估值＝重置全價×綜合成新率
=5,017,400.00×93%
=4,666,182.00(元)
案例二：鴻基花園西區(qū)5號樓復式1002（房屋建筑物評估明細表―序號1）
1、委估房產(chǎn)概況
委估的商品房為盟固利新材料公司在深圳市的辦事處用房-鴻基花園西區(qū) 5
號樓復式 1002，為購買取得的商品房，盟固利新材料公司在購買后對房屋進行
了裝修，作為辦事處用房使用，房屋維護情況良好，目前正常使用。
產(chǎn)權狀況：盟固利新材料公司購置的鴻基花園西區(qū)5號樓復式1002，該房
屋已辦理房地產(chǎn)權證，證號為深房地字第6000463176號，證載權利人名稱為天
津國安盟固利新材料科技股份有限公司。
鴻基花園2001年11月建成，坐落于深圳市龍崗區(qū)龍崗中心城4區(qū)，地上共
10層，委估房屋位于第10層，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，用途為住宅，普通裝修，所坐
落的土地使用年限為70年出讓用地。本次作為評估案例的物業(yè)位于第1002室，
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建筑面積為185.68平方米。
（1）區(qū)域因素
A．地理位置及繁華程度：該房屋位于深圳市龍崗區(qū)龍崗中心城4區(qū)，東臨
西浦路，西臨吉祥路，南臨鴻進路，北臨新鴻苑等住宅區(qū)，并且緊鄰龍崗萬科廣場，商業(yè)繁華程度較高。
B．基礎設施完善程度：待估房地產(chǎn)所在地區(qū)水、電、通訊等基礎設施完善，供給有保證。
C．公共設施完善程度：待估房地產(chǎn)所在地區(qū)有商場、辦公、購物中心等設施和公共服務機構(gòu)。
D．交通便捷度：待估房地產(chǎn)所在區(qū)域，緊臨吉祥路，交通極為便捷，有多路公交車經(jīng)過。
E．環(huán)境質(zhì)量、周圍景觀：待估房地產(chǎn)屬于為三好商圈，有較好的景觀，環(huán)境質(zhì)量較好。
F．區(qū)域規(guī)劃：符合城市規(guī)劃要求。
（2）個別因素
A．臨街狀況：東臨西浦路，西臨吉祥路，南臨鴻進路，北臨新鴻苑等住宅區(qū)。
B．建筑年代：待估房地產(chǎn)主體結(jié)構(gòu)于 2001年竣工，經(jīng)現(xiàn)場勘查，待估物
業(yè)維護保養(yǎng)較好，使用正常。
C．裝修條件：外墻為墻磚；室內(nèi)墻面主要為白色立邦漆，臥室地面鋪木地板；公共區(qū)域地面地磚，墻面乳膠漆或壁紙；衛(wèi)生間精裝修，潔具一般。
D．設施設備條件：大樓各項設施齊全，包括樓宇自動化系統(tǒng)（通訊系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)），通訊設施齊全，消防自動化系統(tǒng)（煙感報警系統(tǒng)、手動報警閥、采集煙濃度和溫度、實時的火警狀態(tài)報警、消火栓系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)）。
E．樓層：10層。
F．朝向：南北向。
2、評估分析計算
待估房地產(chǎn)為購買的商品房，目前該地段商品房市場上存在較多的交易案例。我們首先收集市場的相關信息（如商品房市場銷售價、位置、建筑概況等）北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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及現(xiàn)場勘查，選用臨近地區(qū)或同一地區(qū)的與待估房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)、功能類似的（同一類物業(yè)性質(zhì)的）具有較強相關性和替代性的三個或以上房地產(chǎn)交易實例作為可比實例，再根據(jù)委估資產(chǎn)與可比實例的狀態(tài)，從區(qū)域因素、個別因素、時間因素和交易情況等方面分別對可比實例的交易價格進行比較和修正，從而得出委估房地產(chǎn)的比準價格，然后將比準價格進行算術平均，即得到待估房地產(chǎn)的市場價值評估值。
可比實例1：鴻基花園（低層）
與評估對象相距約0.2公里，精裝修，復式結(jié)構(gòu)，建筑面積為192平方米，
交易價格為25,000.00元/平方米；
可比實例2：新亞洲花園（11/11）
與評估對象相距約1.1公里，緊鄰龍城公園，普通裝修，復式結(jié)構(gòu)，建筑面
積為92平方米，交易價格為27,173.00元/平方米；
可比實例3：新亞洲花園（11/11）
與評估對象相距約1.1公里，緊鄰龍城公園，豪華裝修，復式結(jié)構(gòu)，建筑面
積為110平方米，交易價格為27,272.00元/平方米；
評估對象與比較實例的比較情況見下表：
（1）進行時間因素修正
交易日期修正=評估基準日價格指數(shù)/比較實例交易時點價格指數(shù)。
設定可比實例交易時點價格指數(shù)為 100，各可比實例交易日期與評估基準
日相比，確定各可以實例交易時點的價格指數(shù)。
（2）進行交易因素修正
交易情況修正系數(shù)=待估房地產(chǎn)的正常交易情況指數(shù)/比較實例的交易情況指數(shù)。
設定待估房地產(chǎn)的正常交易情況指數(shù)為 100，比較實例的交易情況均為正
常交易，交易情況修正系數(shù)為100/100。
（3）進行區(qū)域因素修正
區(qū)域因素修正系數(shù)=估價對象區(qū)域因素指數(shù)/比較實例的區(qū)域因素指數(shù)。
（4）進行個別因素修正
個別因素修正系數(shù)=估價對象個別因素指數(shù)/比較實例的個別因素指數(shù)。
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比較因素條件說明見下表：
比較因素 說明 待估房地產(chǎn) 比較案例1 比較案例2 比較案例3
房地產(chǎn)名稱 鴻基花園西區(qū)5號 鴻基花園 新亞洲花園 新亞洲花園
樓1002室
所在層數(shù)/總層數(shù) 10/10 低層 11/11 11/11
龍崗區(qū)龍崗中心城 龍崗區(qū)龍崗中心 龍崗中心城- 龍崗中心城-龍翔
詳細地址 4區(qū) 城4區(qū) 龍翔大道與吉 大道與吉祥中路
祥中路交叉處 交叉處
建筑面積(平方米) 185.68平方米 192平方米 92平方米 110平方米
產(chǎn)權證 是否齊全,已有或尚 有房地產(chǎn)證 有房地產(chǎn)證 有房地產(chǎn)證 有房地產(chǎn)證
缺何證
土地使用權性質(zhì) 出讓 出讓 出讓 出讓
結(jié)構(gòu)形式 框剪結(jié)構(gòu) 框剪結(jié)構(gòu) 框剪結(jié)構(gòu) 框剪結(jié)構(gòu)
建筑物層凈高 2.8米 2.8米 2.8米 2.8米
交易價格（售價） 元/平方米 25000 27173 27272
物業(yè)管理費 元/平方米.月 1.5元 1.5元 2元 2元
交易情況 正常交易/非正常交 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款
易
區(qū)位優(yōu)劣描述:市中
地理位置和 心\較繁華地區(qū)\一般 繁華地區(qū) 繁華地區(qū) 較繁華地區(qū) 較繁華地區(qū)
繁華程度 地區(qū)\偏僻地區(qū)
人口和物業(yè)的聚集 聚集度高 聚集度高 聚集度較高 聚集度高
程度描述
基礎設施完 水電氣熱等基礎設 水電氣熱等基礎設 水電氣熱等基礎 水電等基礎設 水電等基礎設施
善程度 施描述 施齊全 設施齊全 施齊全 齊全
公共配套設 學校、醫(yī)院、服務等 商業(yè)、服務、銀行 商業(yè)、服務、銀行 商業(yè)、服務、 商業(yè)、服務、銀
區(qū) 施完善程度 公共設施描述 等齊全 等齊全 銀行等齊全 行等齊全
域 交通便捷程 附近主要干路及物 吉祥路,靠近龍崗 吉祥路,靠近龍崗 龍翔大道與吉 龍翔大道與吉祥
因 業(yè)與他們的通達情
素 度 況描述。 萬科廣場 萬科廣場 祥中路交叉處 中路交叉處
空氣和噪音、周圍景 中心區(qū)域，景觀較 中心區(qū)域，景觀較 中心區(qū)域，緊 中心區(qū)域，緊鄰
環(huán)境質(zhì)量、 觀等描述 好 好 鄰龍城公園， 龍城公園，景觀
周圍景觀 景觀好 好
小區(qū)的建筑密度和 容積率高 容積率高 容積率高 容積率高
容積率描述
區(qū)域規(guī)劃 地區(qū)的規(guī)劃及對物 三好商圈 三好商圈 三好商圈 三好商圈
業(yè)使用的影響描述
東臨西浦路，西臨 東臨西浦路，西臨 東臨吉祥路， 東臨吉祥路，西
臨街情況及對物業(yè) 吉祥路，南臨鴻進 吉祥路，南臨鴻進 西臨怡翠路， 臨怡翠路，南臨
臨街狀況 使用的影響描述 路，北臨新鴻苑等 路，北臨新鴻苑等 南臨公園大地 公園大地小區(qū)，
住宅區(qū)，并且緊鄰 住宅區(qū)，并且緊鄰 小區(qū)，北臨清 北臨清林路
龍崗萬科廣場 龍崗萬科廣場 林路
個 建筑年代 期房/新房/舊房 2001年 2001年 2002年 2002年
別 內(nèi)外裝修和主要材
因 裝修條件 料的描述:毛坯房\簡 簡單裝修 精裝修 豪華裝修 精裝修
素 單裝修\精裝修
工程質(zhì)量 較好 較好 較好 較好
建筑結(jié)構(gòu) 鋼混框剪結(jié)構(gòu) 鋼混框剪結(jié)構(gòu) 鋼混框剪結(jié)構(gòu) 鋼混框剪結(jié)構(gòu)
平面北布京置天健興平業(yè)面資布產(chǎn)置評估的有優(yōu)限劣公司 復式 復式 復式 復式
樓層 10 低層 11 11
朝向 南北向 南北向 南北向 南北向
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比較因素 待估房地產(chǎn) 案例1 案例2 案例3
房地產(chǎn)名稱 鴻基花園西區(qū)5號樓 鴻基花園 新亞洲花園 新亞洲花園
1002室
交易價格 25000 27173 27272
時間因素（交易日期） 2016年12月 2016年12月 2016年12月
交易情況 正常交易/非正常交 正常交易 正常交易 正常交易
易
地理位置和繁華程度 相同 略差 略差
區(qū) 基礎設施完善程度 相同 相同 相同
域 公共設施完善程度 見待估房地產(chǎn)概況 相同 相同 相同
因 交通便捷度 描述 相同 相同 相同
素 環(huán)境質(zhì)量、周圍景觀 相同 略好 略好
區(qū)域規(guī)劃 相同 相同 相同
臨街狀況 相同 相同 相同
建筑年代 相同 相似 相似
個 裝修條件 見待估房地產(chǎn)概況 略好 好 略好
別
因 設施設備條件 描述 相似 相似 相似
素
樓層 略好 相似 相似
朝向 相似 相似 相似
比較因素條件指數(shù)表見下表：
比較因素 權重 待估房地 案例1 案例2 案例3
產(chǎn)
交易價格 1.00 25000 27173 27272
交易日期修正指數(shù) 1.00 100 100 100 100
交易條件 1.00 100 100 100 100
地理位置和繁華程度 0.20 100 100 95 95
基礎設施完善程度 0.20 100 100 100 100
區(qū) 公共設施完善程度 0.15 100 100 100 100
域 交通便捷度 0.20 100 100 100 100
因
素 環(huán)境質(zhì)量、周圍景觀 0.20 100 100 105 105
區(qū)域規(guī)劃 0.05 100 100 100 100
加權合計 1.00 100 100 100 100
臨街狀況 0.30 100 100 100 100
建筑年代 0.15 100 100 100 100
個 裝修條件 0.25 100 105 110 105
別 設施設備條件 0.15 100 100 100 100
因
素 樓層 0.10 100 105 100 100
朝向 0.05 100 100 100 100
加權合計 1.00 100 101.75 102.50 101.25
比較因素修正系數(shù)，見下表：
比較因素 待估房地產(chǎn) 案例1 案例2 案例3
交易價格 25000 27173 27272
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時間因素 （ ）/100 1.00 1.00 1.00
交易條件 100/（） 1.00 1.00 1.00
區(qū)域因素 100/（） 1.00 1.00 1.00
個別因素 100/（） 0.98 0.98 0.99
比準價格 26,043 24,500 26,630 26,999
（5）計算市場價值
比準價格=可比實例價格×交易條件修正系數(shù)×時間因素修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)
最終計算得到鴻基花園西區(qū) 5 號樓 1002 室市場比較法測算比準單價為
26,043元/平方米。
（三）評估結(jié)果的確定
評估總值＝建筑面積×單價
＝185.68×26,043
=4,836,000.00元（取整）
（本頁以下無正文）
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三、固定資產(chǎn)―設備評估技術說明
（一）評估范圍
納入評估范圍的設備類資產(chǎn)分為機器設備、車輛、電子及辦公設備三大類，設備賬面原值16,582,496.97元，賬面凈值8,445,031.22元。具體如下表：金額單位：人民幣元
項目名稱 賬面原值 賬面凈值
機器設備 12,591,143.47 7,619,929.76
車輛 2,204,398.16 187,381.96
電子設備 1,786,955.34 637,719.50
合計 16,582,496.97 8,445,031.22
（二）設備概況
盟固利新材料公司位于天津市寶坻區(qū)九園工業(yè)園9號路，成立于2009年11
月。委估設備包括機器設備、車輛、電子及辦公設備三大類，主要分布于盟固利新材料公司各廠房及辦公室內(nèi)。
1．主要設備特點
（1）機器設備
機器設備共計140項，主要包括26米全自動雙推板隧道電阻爐、30米全自
動雙推板隧道電阻爐、電子掃描顯微鏡、電磁分離機、真空加料機等，購置于2010年7月至2016年12月間，上述機器設備存放在盟固利新材料公司的廠房內(nèi)。設備由工作人員定期維護保養(yǎng)，能正常使用。
（2）車輛
運輸設備共計7輛，包括奧迪轎車2輛、奧迪越野1輛、別克商務車1輛，
捷達1輛、叉車2輛，購置于2009年12月至2013年6月間，上述車輛均可正
常使用。
（3）電子辦公設備共計698項，主要為電腦、空調(diào)、打印機、辦公家具、
食堂設備等，購置于2009年12月至2016年12月間，上述電子設備存放在各辦
公室及食堂內(nèi)。設備由工作人員定期維護保養(yǎng)，均正常使用。
2．設備的管理及維護保養(yǎng)
設備日常維護工作主要由設備操作人員執(zhí)行，主要體現(xiàn)于設備定期維修、北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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維護計劃等。
設備運轉(zhuǎn)情況記錄，主要來源：設備交接班記錄。
（三）評估依據(jù)
1. 企業(yè)提供的 《設備清查評估明細表》；
2. 機械工業(yè)出版社《中國機電產(chǎn)品報價手冊》；
3. 設備購置合同和發(fā)票；
4. 車輛行駛證；
5. 《中華人民共和國增值稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第538
號）；
6. 《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（中華人民共和國財政部
國家稅務總局令第50號）；
7. 財政部國家稅務總局關于將鐵路運輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅
試點的通知2013年（106）號文；
8. 商務部、發(fā)改委、公安部、環(huán)境保護部令2012年第12號《機動車強制
報廢標準規(guī)定》；
9. 有關網(wǎng)絡詢價；
10.國家有關部門發(fā)布的統(tǒng)計資料和技術標準資料及價格信息資料；
11.評估人員市場詢價及向設備制造廠詢價收集的價格信息；
12.評估人員收集的其他資料。
（四）評估過程
1．第一階段：準備階段
（1）為保證評估結(jié)果的準確性，根據(jù)企業(yè)設備資產(chǎn)的構(gòu)成特點及資產(chǎn)評估明細表的內(nèi)容，向企業(yè)有關資產(chǎn)管理部門及使用部門下發(fā)《設備調(diào)查表》，并指導企業(yè)根據(jù)實際情況進行填寫，以此作為評估的參考資料。
（2）評估人員對企業(yè)提供的申報明細表進行檢查，對表中的錯填、漏填等不符合要求的部分，提請企業(yè)進行必要的修改和補充。
2．第二階段：現(xiàn)場調(diào)查階段
（1）現(xiàn)場清點設備，查閱主要設備的竣工決算及驗收記錄、運行日志、重大事故報告書、大修理和技改等技術資料和文件，并通過向設備管理人員和操作人員詳細了解設備的現(xiàn)狀和對重要設備進行必要的詳細勘察，掌握設備目前北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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的技術狀況。
（2）根據(jù)現(xiàn)場勘察結(jié)果進一步修正企業(yè)提供的評估申報明細表，然后由企業(yè)蓋章，作為評估的依據(jù)。
（3）對評估范圍內(nèi)的設備及車輛的產(chǎn)權進行核查，如：抽查重大或進口設備的購置合同，復驗車輛行駛證等。
3．第三階段：評估測算階段
評估人員根據(jù)現(xiàn)場勘察情況以及收集的評估資料進行集中作價，綜合分析評估結(jié)果的可靠性，增（減）值率的合理性，對可能影響評估結(jié)果準確性的因素進行了復查，在經(jīng)審核修改的基礎上，匯總設備評估明細表。
4．第四階段：撰寫設備評估說明
按資產(chǎn)評估準則，撰寫設備評估技術說明。
（五）評估方法
采用重置成本法，確定機器設備、車輛及電子設備的評估價值，計算公式為：
評估值=重置全價×成新率
1、確定重置全價
（1）機器設備重置全價
機器設備重置全價由設備購置費、安裝工程費、設備基礎費、其他費用和資金成本等五部分組成。重置全價計算公式：
重置全價＝設備購置費＋安裝工程費＋設備基礎費＋其他費用＋資金成本-可抵扣的增值稅進項稅
①設備購置費的確定
依據(jù)標準的規(guī)定，設備購置費由設備原價及設備運雜費組成。
1）設備原價
主要通過向生產(chǎn)廠家詢價、參照機價網(wǎng)等價格資料及參考近期同類設備的合同價格確定。
增值稅可抵扣金額的確定：根據(jù)財稅[2008]170號，自2009年1月1日起，
增值稅一般納稅人購進或者自制固定資產(chǎn)發(fā)生的進項稅額，可根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務院令第538號)和《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》(財政部國家稅務總局令第 50號)的有關規(guī)定，憑增值稅專用發(fā)票、北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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海關進口增值稅專用繳款書和運輸費用結(jié)算單據(jù)從銷項稅額中抵扣。
2）運雜費
以購置價為基礎，根據(jù)生產(chǎn)廠家與設備所在地的距離不同，按不同運雜費率計取。如訂貨合同中規(guī)定由供貨商負責運雜費時，則不計取運雜費。
②安裝工程費的確定
參照《機械工業(yè)建設項目概算辦法及各項概算指標》第四篇《國內(nèi)設備安裝費概算指標》，計取安裝工程費。如訂貨合同中規(guī)定由供貨商負責安裝調(diào)試時，則不計取安裝工程費。
③設備基礎費的確定
參照《機械工業(yè)建設項目概算辦法及各項概算指標》第五篇《國內(nèi)設備基礎費概算指標》，計取設備基礎費。
④工程建設其他費用的確定
按國家相關規(guī)定、有關取費文件和現(xiàn)場實際情況確定。
⑤資金成本的確定
根據(jù)建設工期，結(jié)合評估基準日執(zhí)行的貸款利率，并按資金均勻投入考
慮。
資金成本=總投資×現(xiàn)行固定資產(chǎn)貸款利率×建設周期×1/2
（2）運輸車輛重置全價
車輛重置全價由車輛購置價、車輛購置附加稅、其他費用（如驗車費、牌照費、手續(xù)費等）及可抵扣增值稅四部分構(gòu)成。
車輛購置價：參照車輛所在地同類車型最新交易的市場價格確定。
車輛購置稅：按現(xiàn)行稅法，以不含增值稅的車輛購置價乘以稅率 10%計
算。
可抵扣的車輛增值稅：根據(jù)稅法財稅2013[106]號文，2013年8月1日起原
增值稅一般納稅人自用的應征消費稅的摩托車、汽車、游艇，其進項稅額準予從銷項稅額中抵扣。增值稅率為17%。
其他費用：依據(jù)地方車輛管理部門的合理收費標準水平確定。
對于早期生產(chǎn)或目前已停產(chǎn)的車輛參照近期二手市場行情確定評估值。
（3）電子設備重置全價
根據(jù)市場信息及《辦公設備及家用電器報價》等近期市場價格資料，確定評北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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估基準日的電子設備價格，一般不計取運雜費、安裝調(diào)試費等，確定其重置全價：
重置全價=購置價
2、成新率的確定
（1）機器設備成新率
按機器設備的已使用年限，評估確定的不同類型設備的經(jīng)濟壽命年限及根據(jù)現(xiàn)場勘察情況和設備的大修周期確定的超過經(jīng)濟壽命年限的尚可使用年限，計算成新率：
理論成新率＝(1-已使用年限÷經(jīng)濟壽命年限)×100%或[尚可使用年限÷(已使用年限+尚可使用年限)]×100%
通過現(xiàn)場勘察設備現(xiàn)狀及查閱有關運行、修理、管理檔案資料，對設備各組成部分進行勘察，確定其勘察成新率。
（2）車輛成新率
根據(jù)商務部、發(fā)改委、公安部、環(huán)境保護部令2012年第12號《機動車強制
報廢標準規(guī)定》，按已使用年限和已行駛里程分別計算成新率，依據(jù)孰低原則確定理論成新率；并結(jié)合現(xiàn)場勘察車輛的外觀、整車結(jié)構(gòu)，發(fā)動機結(jié)構(gòu)、電路系統(tǒng)、制動性能、尾氣排放等狀況，確定是否增減修正分值來確定綜合成新率，年限法及里程法公式如下：
使用年限成新率＝(規(guī)定使用年限－已使用年限)÷規(guī)定使用年限×100%
行駛里程成新率＝(規(guī)定行駛里程－已行駛里程)÷規(guī)定行駛里程×100%
理論成新率＝Min(使用年限成新率，行駛里程成新率)
（3）電子設備成新率
成新率=(1-已使用年限÷經(jīng)濟壽命年限)×100%
3、確定評估值
評估值=重置全價×成新率
對早期生產(chǎn)的或超過經(jīng)濟壽命年限的，目前已無同類型號的電子設備則參照近期二手市場行情確定評估值。
（六）評估結(jié)果及分析
1.評估結(jié)果
經(jīng)評估，設備類資產(chǎn)評估原值為15,345,012.00元，評估凈值為
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10,270,483.92元。評估原值增值率-7.46%，評估凈值增值率21.62%。設備評估
結(jié)果匯總表見下表：
設備評估結(jié)果匯總表
金額單位：人民幣元
賬面價值 評估價值 增值率（%）
項目名稱
原值 凈值 原值 凈值 原值 凈值
機器設備 12,591,143.47 7,619,929.76 12,440,400.00 8,187,657.00 -1.20 7.45
車輛 2,204,398.16 187,381.96 1,388,500.00 1,191,524.00 -37.01 535.88
電子設備 1,786,955.34 637,719.50 1,516,112.00 891,302.92 -15.16 39.76
合計 16,582,496.97 8,445,031.22 15,345,012.00 10,270,483.92 -7.46 21.62
2.增減值分析
（1）機器設備評估凈值增值的主要原因主要是設備的會計折舊年限短于其經(jīng)濟壽命年限及評估原值增值。
（2）車輛原值減值是由于車輛賬面價值含增值稅，本次評估時重置全價扣除了增值稅及部分車輛按二手價格確定，故導致評估原值減值；凈值增值主要是由于會計折舊年限與其經(jīng)濟壽命年限不一致。
（3）電子設備原值減值是由于電子設備更新?lián)Q代較快，受市場價值波動，另外部分較舊的設備以二手市場價值作為評估值，故導致評估原值減值；凈值增值主要是由于會計折舊年限與其經(jīng)濟壽命年限不一致。
（七）典型案例
案例一：30米全自動雙推板隧道電阻爐（機器設備評估明細表第25項）
一）設備概況；
設備名稱：30米全自動雙推板隧道電阻爐
生產(chǎn)廠家：陜西華星電子集團有限公司窯爐設備分公司
產(chǎn)地：中國
規(guī)格型號：TTZLS-3/30000
購置日期：2011年12月1日
賬面原值：804,648.87元
賬面凈值：441,124.95元
設備數(shù)量：1臺
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設備概況：該設備由陜西華星電子集團有限公司窯爐設備分公司生產(chǎn)，該設備針對電池正極材料的優(yōu)化設計，采用輕質(zhì)保溫材料產(chǎn)生良好的熱效率和節(jié)能效果。爐膛設置隔梁，可以對各溫度區(qū)域的氣氛和供氣量進行方便調(diào)整。全自動送料系統(tǒng)方便用戶上下料。適用于大批量生產(chǎn)，從原料到燒成工藝穩(wěn)定、一致性好。
主要設備參數(shù)
窯爐外形尺寸：33.5×2.95×1.6m（L×W×H）
爐膛尺寸：30×0.75×0.21m（L×W×H）
推板尺寸：340×340×30mm 材質(zhì)：剛玉莫來石
爐口尺寸：720×210mm（從滑軌上平面到窯頂磚下平面）
料盒尺寸：320×320×70mm
最高溫度：1100℃（以進口測溫塊測定為準）
常用溫度：1050℃（以進口測溫塊測定為準）
二）評定估算
1、重置全價的確定
（1）該設備由陜西華星電子集團有限公司窯爐設備分公司生產(chǎn)并銷售，經(jīng)向陜西華星電子集團有限公司窯爐設備分公司詢價其目前的含稅售價(包含運輸費)為790,000.00元/套，因此不含稅售價為790,000.00/1.17=675,213.68元/套。(2)設備運雜費
該設備的售價里已包含運雜費，故本次評估運雜費率取零。
(3)安裝調(diào)試費
參照《機械工業(yè)建設項目概算辦法及各項概算指標》第四篇《國內(nèi)設備安裝費概算指標》，計取安裝工程費，確定本次評估安裝調(diào)試費率為其含稅購置價的5.00%，即不含稅安裝調(diào)試費=790,000.00×5.00%/1.11=35,585.59(元)。
(4)基礎費
參照《機械工業(yè)建設項目概算辦法及各項概算指標》第五篇《國內(nèi)設備基礎費概算指標》，計取設備基礎費，確定本次評估基礎費用率為其購置價的3.00%，即不含稅基礎費=790,000.00×3.00%/1.11=21,351.35(元)
(5)工程建設其它費用
其他費用根據(jù)《國家計委、建設部關于發(fā)布
<工程勘察設計收費管理規(guī)定>
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的通知》（計價格[2002]10號）來確定。其他費用包括項目建設管理費、勘察設
計費、招標代理服務費等。
序號 費用名稱 取費基礎 費率(%) 取費依據(jù)
1 建設單位管理費 建安造價 1.24% 天津市市場行情
2 勘察設計費 建安造價 3.25% 天津市市場行情
3 工程建設監(jiān)理費 建安造價 2.39% 天津市市場行情
4 招標代理服務費 建安造價 0.40% 天津市市場行情
5 可行性研究費 建安造價 0.90% 天津市市場行情
6 環(huán)境影響評價費 建安造價 0.11% 天津市市場行情
合計 8.29%
確定本次評估工程建設前期及其他費用為=(設備購置價+安裝調(diào)試費+基礎費)×（8.29% -1.24%）/1.06+(設備購置價+安裝調(diào)試費+基礎費)×1.24%=66,831.31元。
(6)資金成本：
該設備的合理建設工期為1年，央行公布的基準日六個月至1年（含1年）
期銀行貸款年利率為4.35%。
資金成本=(設備購置價+（安裝調(diào)試費×1.11+基礎費×1.11+工程建設前期及其他費用×1.06+(設備購置價+安裝調(diào)試費×1.11+基礎費×1.11)×8.29%）×綜合貸款利率×建設工期/2
=20,130.36(元)
(7)重置全價：
重置全價=含稅購置價+設備運雜費+安裝調(diào)試費+基礎費 +工程建設前期及
其他費用+資金成本-增值稅進項稅額
=790,000.00+35,585.59+21,351.35+66,831.31+20,130.36+14,786.32
=819,100.00(元)取整
2．綜合成新率的確定：
（1）理論成新率：
該設備的經(jīng)濟壽命年限為15年，從2011年12月投入使用，到評估基準日
已使用5.09年。則：
理論成新率η1＝(經(jīng)濟壽命年限-已使用年限)/經(jīng)濟壽命年限×100%
＝(15-5.09)/15×100％
＝66.07%
（2）綜合成新率η：
評估人員與技術人員一道，現(xiàn)場勘察該電阻爐外觀及其運行狀況，并向值班北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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人員了解維護、檢修及故障處理等情況，查閱相關規(guī)范規(guī)程、運行記錄、檢修記錄、安全性能檢驗報告等文件資料，按各部分價值與整套設備的比例，確定相應得分值，現(xiàn)勘察判定該設備技術狀態(tài)評分如下：
序號 部件名稱 現(xiàn)場勘察鑒定 標準分 評估分
1 電阻爐主體 外表面輕度磨損，結(jié)構(gòu)堅固，運行基本正常 30 21
2 電器部分 功率基本穩(wěn)定，能滿足供電需要 25 18
輸送系統(tǒng) 輸送軸輕微磨損，性能較好，基本滿足生產(chǎn)需
3 求 25 15
4 其他 工作正常，基本滿足生產(chǎn)需要 20 12
合計 100 66
該電阻爐現(xiàn)場勘察成新率為66%。
（3）綜合成新率
綜合成新率=年限成新率×0.4+勘察成新率×0.6
=66.07%×0.4+66%×0.6
=66%（取整）
3、評估值的確定：
評估值＝重置全價×綜合成新率
＝819,100.00×66％
＝540,606.00(元)
案例二：奧迪轎車（車輛評估明細表第7項）
（一）車輛概況：
車輛名稱：奧迪越野
車輛牌號：津MQW086；
車輛型號：奧迪WAUAGD4L
生產(chǎn)廠家：德國大眾；
賬面原值：1,000,000.00元；
賬面凈值：393,750.03元；
啟用時間：2013年6月；
（二）重置全價的確定：
1．車輛購置價：經(jīng)市場詢價，該型號車輛的購置價（含稅）為944,900.00
元，故不含稅購置價為944,900.00/1.17=807,606.84元；
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2．車輛購置稅：按增值稅前價的10％計算：
3．車輛購置稅＝(車輛購置價/1.17)×10%
＝(944,900.00/1.17)×10%
＝80,760.68元
4．牌照及雜費：每輛車按500元計算。
重置價值＝車輛購置價＋車輛購置稅＋牌照及雜費-增值稅
＝944,900.00＋80,760.68＋500-137,293.16
＝888,900.00元（取整）。
（三）成新率的確定：
根據(jù)商務部、發(fā)改委、公安部、環(huán)境保護部于2012年12月27日頒布的
2012年第12號《機動車強制報廢標準規(guī)定》中的規(guī)定，該車輛屬于非營運性車
輛，其使用年限及行駛里程均在國家規(guī)定的范圍內(nèi)。
3.1.行駛里程成新率
該車輛設計行駛里程600,000.00公里，現(xiàn)已行駛122,015.00公里。
行駛里程成新率=(1-行使里程/可行使里程)×100%
=(1-122,015.00/600,000.00)×100%
=80.00%
3．綜合成新率確定：本次運輸設備評估成新率按行駛里程成新率確定，即取84%。現(xiàn)場觀測該奧迪轎車外觀、發(fā)動機、儀器儀表、內(nèi)裝飾、變速箱、剎車系統(tǒng)等使用情況，新舊程度，維護保養(yǎng)等情況與該成新率接近，無需修正。
(4)評估值的計算：
評估值＝重置全價×綜合成新率
＝888,900.00×80％
＝711,120.00元（取整）
案例三：激光打印機（電子設備評估明細表第504項）
一）設備概況：
設備名稱：激光打印機；
規(guī)格型號：HPLaserJetProM202n；
制造廠家：北京京東世紀信息技術有限公司；
賬面原值：1,281.20元；
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賬面凈值：590.80元；
啟用日期：2015年4月；
截止評估基準日，設備運行狀況良好，工作環(huán)境較好，維護保養(yǎng)情況正常。
二）重置全價的確定：
通過對相同型號的打印機市場詢價，其不含稅售價為1150元，則重置全價
為1150元。
三）成新率的確定：
理論成新率＝（1－實際已使用年限÷經(jīng)濟使用年限）×100%
設備是于2015年4月購置使用的，截止評估基準日已使用約1.67年，該設
備的經(jīng)濟壽命為5年，故該設備理論成新率為：
理論成新率=（1-1.67÷5）×100%
=67%
四）評估值的確定：
評估值=重置全價×綜合成新率
=1,150.00×67%
= 770.50元
四、在建工程評估技術說明
（一）評估范圍
在建工程為正在建設中或正在安裝中的工程項目，本次評估范圍包括土建工程、設備安裝工程、待攤投資三大類，評估前賬面值如下表：
金額單位：元
項目 賬面價值
在建工程-土建工程 44,939,004.65
在建工程-設備安裝 45,872,476.46
在建工程-待攤投資 1,966,411.69
合計 92,777,892.80
（二）在建工程概況
1．土建工程部分
盟固利新材料公司的在建工程位于寶坻區(qū)低碳工業(yè)區(qū)興安道北測，振業(yè)路東側(cè)，主要情況如下：
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為了滿足電池市場日益增長的需要，在建工程主要為年增產(chǎn)8000噸項目工
程。項目總投資為20000萬元，其中申請銀行貸款12000萬元，企業(yè)自籌8000
萬元。項目建設期為3年。項目將建成年產(chǎn)8000噸鋰電池正極材料的生產(chǎn)線。
土建工程主要建設內(nèi)容為：新建廠房兩棟，二號廠房建設面積15631.8平方米、
三號廠房建筑面積14622.9平方米。設備用房建筑面積287.7平方米。
盟固利新材料公司的基本建設項目主要由河北建設集團有限公司負責。目前，已取得了建設用地規(guī)劃許可證編號（2011寶坻地證0020號）、建設工程規(guī)劃許可證（2016寶坻建證申字0031）、建設工程施工許可證
（1201152016071201111）。兩棟廠房及設備用房建設基本完工，未辦理竣工結(jié)算，暫未轉(zhuǎn)固。
2．設備安裝工程部分
盟固利新材料公司的在建工程―設備安裝主要情況如下：
盟固利新材料公司整個公司的在建工程―設備安裝項目主要為購買的設備款，賬面值不包括資本化利息款。截止到評估基準日 ，評估前在建工程―設備安裝為45,872,476.46元，主要包括LCO輥道窯、電磁除鐵機、機械粉碎機、3車間后段集成系統(tǒng)等項目。
3．在建工程―待攤投資部分
賬面值中包括工程前期的設計費、招標費、其他待攤投資費用、資本化利息等。
（三）評估過程
1．檢查資產(chǎn)評估明細表各項內(nèi)容填寫情況，并核實在建工程評估明細表合計數(shù)與財務報表在建工程賬面數(shù)是否一致；
2．根據(jù)申報的在建工程項目，審核其”三證”是否齊全、合同內(nèi)容，并通過與財務人員交談了解工程實際進度情況及設備款項支付情況，分析賬面值的構(gòu)成及其合理性；
3．現(xiàn)場實地調(diào)查設備到位情況，安裝情況，核實是否按照合同條款執(zhí)行；4．通過現(xiàn)場了解，確定評估方法，測算在建工程評估值；
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5．撰寫在建工程評估技術說明。
（四）評估方法
在建工程采用重置成本法評估。為避免資產(chǎn)重復計價和遺漏資產(chǎn)價值，結(jié)合本次在建工程特點，針對各項在建工程類型和具體情況，采用以下評估方法：
1．未完工項目
此次在建工程開工時間距基準日在半年以內(nèi)，包括土建、設備等。評估根據(jù)在建工程申報金額，經(jīng)賬實核對后，賬面已包含資本化利息，評估人員對企業(yè)資本化利息的計提進行了核算，確認無誤，此次評估不在單獨記取資金成本，以核實后的賬面值作為評估值。
2．純費用類在建項目
純費用類在建項目無物質(zhì)實體，經(jīng)核實所發(fā)生的支付對未來將開工的建設項目是必需的或?qū)ξ磥淼乃姓哂袑嶋H價值的，在確認其與關聯(lián)的資產(chǎn)項目不存在重復計價的情況下，以核實后賬面價值作為評估值。
該類主要包括設計費、技術咨詢費、招標費等。
3．在建工程中涉及的土地，已包含在無形資產(chǎn)-土地中進行評估。
（五）評估結(jié)果及分析
1．評估結(jié)果
經(jīng)評估，在建工程評估值92,777,892.80元，無增減值變化。具體見下表：
單位：人民幣元
項目名稱 賬面價值 評估價值
在建工程--土建工程 44,939,004.65 44,939,004.65
在建工程―設備安裝 45,872,476.46 45,872,476.46
在建工程―減值準備 1,966,411.69 1,966,411.69
合計 92,777,892.80 92,777,892.80
五、無形資產(chǎn)―土地使用權評估技術說明
（一）評估范圍
委估宗地為盟固利新材料公司使用的位于天津市寶坻區(qū)九園工業(yè)園9號路
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的1宗用地。具體情況如下表所示：
金額單位：元
序 宗地 土地權證號 土地位置 終止 用地 準用 開發(fā) 面積(m2) 原始入賬價 賬面價值
號 名稱 日期 性質(zhì) 年限 程度 值
房地證津字第 天津市寶 2061
1 廠區(qū) 124011408930 坻區(qū)九園年3月 工業(yè) 44.22 七通 70,011.00 16,204,750.00 14,314,195.60
用地 號 工業(yè)園9 9日 一平
號路
（二）土地使用權概況
1．土地登記狀況
土地使用者為：盟固利新材料公司；土地座落：天津市寶坻區(qū)九園工業(yè)園9
號路；2011年4月30日取得土地使用權；國有土地使用證證號為：房地證津字
第124011408930號；土地登記用途為：工業(yè)用地；土地使用權類型為：出讓；
使用年限：50年，終止日期為2061年3月9日；土地登記面積為：70,011.00
平方米；四至：東至青龍灣河分水渠，南至北環(huán)路，西至寶白線，北至青龍灣河。
2．土地權利狀況
委估宗地土地所有權均屬國家所有，根據(jù)天津市人民政府、天津市國土資源 局和房屋管理局頒發(fā)的《房地產(chǎn)權證》----房地證津字第124011408930號，證載土地使用者為：盟固利新材料公司。
委估宗地土地使用權性質(zhì)均為出讓，委估宗地剩余土地使用年限為44.22年
（起止日期2011年4月30日至2061年3月9日）。
至估價基準日，委托宗土地使用權已設立抵押，抵押權人為上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司天津分行。
3．土地利用狀況
委估宗地位于天津市寶坻區(qū)九園工業(yè)園9號路，土地用途為：工業(yè)用地，
土地開發(fā)程度為紅線外“七通”指通路、通電、通訊、通上水、通下水、通暖，紅線內(nèi)“七通一平”指通上水、通下水、通電、通訊、通路及紅線內(nèi)“場地平整”。
該宗地為盟固利新材料公司廠區(qū)用地，地上主要建筑包括盟固利新材料公司的生產(chǎn)及辦公用房，主要建筑物為：綜合樓、門衛(wèi)室、宿舍、食堂、1#廠房等，地 上總建筑面積為18,291.24平方米。
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（三）土地價格影響因素分析
1、自然因素
①地理位置
寶坻區(qū)位于天津市北部，東及東南與河北省玉田縣、天津市寧河縣相鄰；南及西南與寧河、武清接壤；西及西北與河北省香河、三河相連；北及東北與天津市薊縣、河北省玉田縣隔河相望。寶坻區(qū)總面積1450平方公里，南北長65公里，東西寬24公里，地理坐標是東經(jīng)117°8'-117°40'，北緯39°21'-39°50'。
②氣候狀況
寶坻區(qū)屬暖溫帶半濕潤大陸性季風氣候。一年之中四季分明，春秋短，冬夏長，年平均氣溫11.6℃，年降水量612.5毫米，歷年無霜期平在184天左右。③地貌
寶坻區(qū)平原高度在海拔 2.5―3米之間。
④行政區(qū)劃
寶坻區(qū)下轄8個街道：寶平、鈺華、海濱、周良、大白、口東、朝霞、潮陽，
16 個鎮(zhèn)：霍各莊、史各莊、牛道口、大口屯、新開口、牛家牌、郝各莊、大唐
莊、爾王莊、王卜莊、方家莊、林亭口、八門城、黃莊、大鐘莊、新安鎮(zhèn)。區(qū)政府位于寶平街道。
2、一般因素
影響地價的一般因素眾多，包括自然、社會、經(jīng)濟、政策等多方面的因素，綜合分析這些因素，有些因素對土地價格有明顯影響，而有些因素則影響甚微，我們通過認真分析認為影響天津市土地價格的一般因素主要有：
①經(jīng)濟發(fā)展水平
2014年，寶坻區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值475億元，同比增長22%；區(qū)域財政收入95.2
億元，增長21.9%，其中公共財政預算收入41.4億元，增長25.1%；全社會固定
資產(chǎn)投資528億元，增長30%；社會消費品零售額145.8億元，增長17.1%；外
貿(mào)出口4.94億美元。
寶坻境內(nèi)地勢平坦，土質(zhì)肥沃，適宜耕作，為中國北方重要的糧棉生產(chǎn)基地，有耕地面積115.8萬畝，主要糧食作物為小麥、玉米、水稻、大豆等。經(jīng)濟作物中的“三辣”（五葉齊大蔥、紅皮大蒜、天鷹椒）出口到日本、香港、韓國等國家和地區(qū)。土特產(chǎn)主要有紅皮大蒜、天鷹椒、五葉齊大蔥并稱寶坻“三辣”。
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寶坻區(qū)內(nèi)有兩個?。ㄖ陛犑校┘夐_發(fā)區(qū)即寶坻經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、九園工業(yè)園區(qū)，兩個市級示范工業(yè)園區(qū)即塑料制品工業(yè)區(qū)、馬家店工業(yè)園區(qū)。
改革開放以來，寶坻區(qū)擁有各類性質(zhì)的工業(yè)企業(yè)7700余家，從業(yè)人數(shù)15.5
萬人，輕紡服裝、食品、文體設施、建材、地毯、家具是寶坻區(qū)六大傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)，重點培育打造新能源新材料、新型裝備制造、新型塑料制品、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械、電子信息等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。擁有日立樓宇、德國霍曼、根來環(huán)保、大連實德、深圳貝特瑞、天拖、廣州京龍、晉鋁建設、首航空冷、北方玻璃、華健天恒、天龍鎢鉬等一大批國內(nèi)外知名企業(yè)，逐步形成了以室內(nèi)外升降設備為主的工程裝備機械產(chǎn)業(yè)；以農(nóng)用機械制造為主的農(nóng)機制造產(chǎn)業(yè)；以鋰離子動力電池為主的新能源產(chǎn)業(yè)；以新型節(jié)能設備、節(jié)能材料為主的節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)。
寶坻奉行全方位對外開放政策，并努力創(chuàng)造良好的投資環(huán)境。中國加入
WTO，各個方面都與國際接軌，寶坻對外經(jīng)濟貿(mào)易迎來新的發(fā)展機遇。2013年
外貿(mào)出口4.94億美元，年度實際利用外資2.2億美元、內(nèi)資460億元。寶坻海濱
商貿(mào)物流園區(qū)、萬炬電子商務基地、阿迪達斯物流倉儲園區(qū)加快建設。
②自然資源
水資源
寶坻區(qū)境內(nèi)河流縱橫交錯，水網(wǎng)交織，寶坻區(qū)水系水域面積為30.33萬畝。
現(xiàn)有6條一級行洪河道，分別為潮白新河、青龍灣減河、引�t入潮、�t河、薊運
河、北京排污河；8條二級河道，分別為午河、鮑丘河、百里河、窩頭河、繡針
河、箭桿河、導流河、青龍灣故道；87條干渠， 508條支渠，這些河流水系擔
負著寶坻區(qū)防洪、除澇、供水等任務。
潮白新河是寶坻區(qū)地表水資源的主要補給來源，貫穿寶坻區(qū)南北，是寶坻區(qū)的母親河，補給量占90%以上，同時潮白新河也是寶坻區(qū)非汛期的蓄水河道，河面最寬處達到1000米，一次性最大蓄水能力為0.96億立方米。
寶坻區(qū)平均水資源總量為2.59億立方米，入境水量12.48億立方米，年利用
引灤水規(guī)模為900萬立方米。區(qū)內(nèi)地表水一次性蓄水能力1.65億立方米，地下
水總供水能力為1.05億立方米。
爾王莊水庫包括8座輸水泵站、17座配套閘涵、18.9公里輸水明渠、6.5公
里輸水暗渠和1座庫容4530萬立方米的平原水庫，常年擔負著向天津中心城區(qū)、
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濱海新區(qū)及大中型企業(yè)的供水任務，年供水量6億立方米左右，是引灤入津工程
的重要供水樞紐。
土地資源
寶坻區(qū)土地總面積14.72萬公頃。北部高上地區(qū)以普通潮土類居多，土壤質(zhì)
地為壤質(zhì)，肥力較高，水肥氣熱比較協(xié)調(diào)，土層較厚，利于糧食、瓜果、蔬菜、藥材等多種作物精作高產(chǎn)。中部以潮濕土為主，質(zhì)地粘重，宜水稻、高梁、大豆、大蔥、棉花、麻類種植。南部大洼地區(qū)為鹽化潮濕土，地域廣闊，宜耕期短，宜發(fā)展淡水養(yǎng)殖，種植抗鹽堿、抗潮濕作物。東部大洼地區(qū)，多為粘質(zhì)土，適宜小麥、水稻、大豆等作物的種植。
煤炭資源
寶坻區(qū)北潭村的東南部，地下含有煤炭，埋藏深度在300―500米，儲量豐
富，每平方公里煤儲量為2500萬噸，2010年探明儲量為30606萬噸。煤質(zhì)牌號
為氣煤及肥氣煤，粘結(jié)性較強，焦油含量在10%以上，在淺部火成巖侵入后局部
變?yōu)樨毭杭盁o煙煤。
地熱資源
境內(nèi)有兩個地熱異常區(qū)，城區(qū)以東至新安鎮(zhèn)異常區(qū)貯熱面積232平方公里，
天然可采量2.16億立方米；城區(qū)南部的周良莊異常區(qū)，貯熱面積202平方公里，
熱貯為基巖和第三系兩個類型，基巖熱水層貯熱水18.8億立方米，第三系地熱
層貯熱水61.1億立方米。水質(zhì)含硫、硅、鈣、鐵、鎂、等多種元素，可廣泛用
于紡織、印染、造紙、制藥、食品加工等行業(yè)，還可用于采暖、 洗浴、醫(yī)療、
開發(fā)旅游業(yè)和農(nóng)業(yè)孵化、養(yǎng)禽、養(yǎng)魚、溫室種植等。
⑶地域因素
①區(qū)域情況
天津?qū)氎婢艌@工業(yè)園區(qū)始建于2003年3月，2006年5月31日通過國家發(fā)
展改革委員會[國家發(fā)展改革委2006年第37號公告]審核，確定為?。ㄊ校┘夐_
發(fā)區(qū)，2009年8月被天津市確定為示范工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃面積33平方公里。
園區(qū)分為三個板塊即工業(yè)板塊、商貿(mào)物流板塊和辦公商務板塊，商貿(mào)物流板塊規(guī)劃面積6平方公里，包括總投資40億元的京津國際商貿(mào)港項目和投資15億元的環(huán)渤海建材城項目；辦公商務板塊規(guī)劃面積3平方公里，主要為園區(qū)提供生活、辦公和商業(yè)配套；工業(yè)板塊規(guī)劃24平方公里，包括示范園區(qū)的起步區(qū)和北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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比克新能源產(chǎn)業(yè)基地。
工業(yè)板塊在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面已初具特色，逐步形成了以日立電梯為龍頭的機電產(chǎn)業(yè)；以天津和昌投資有限公司、天津易科美德環(huán)保建材有限公司、天津奇澳科技有限公司等企業(yè)為骨干的循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)；以天津拖拉機制造有限公司、天津京龍工程機械有限公司、天津工程機械研究院為代表的農(nóng)業(yè)機械和工程機械產(chǎn)業(yè)；以比克電池為龍頭的新能源產(chǎn)業(yè)基地；以卡爾斯閥門和伯納德閥門為龍頭的閥門產(chǎn)業(yè)等。
九園工業(yè)園區(qū)作為天津市批準的31個區(qū)縣工業(yè)示范園區(qū)之一，以發(fā)展低碳
產(chǎn)業(yè)為方向，未來將以新能源裝備制造和工程機械制造產(chǎn)業(yè)作為園區(qū)主導產(chǎn)業(yè)，依托天津高新區(qū)和天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)兩個新能源產(chǎn)業(yè)聚集地的發(fā)展和園區(qū)現(xiàn)有龍頭企業(yè)的帶動，充分利用與北京相鄰的區(qū)位和路網(wǎng)發(fā)達的交通優(yōu)勢，順應新能源、工程機械產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，積極引進或自主研發(fā)太陽能、風能、生物質(zhì)能、地熱能、綠色電池、氫能、核能、海洋能等新能源裝備制造項目和施工機械、環(huán)衛(wèi)機械、城管機械、農(nóng)用機械等工程機械裝備制造項目，通過園區(qū)配套鼓勵政策的實施，逐步形成產(chǎn)業(yè)聚集效應，創(chuàng)出園區(qū)特色品牌，打造天津北部新能源和工程機械產(chǎn)業(yè)的新亮點。
②交通條件
天津?qū)氎婢艌@工業(yè)園區(qū)位于寶坻區(qū)南部，津薊高速公路九園出口處，距天津外環(huán)線28公里，距天津濱海國際機場37公里，距中國北方最大的港口天津港55公里，距北京首都國際機場140公里。立足寶坻，依托北京、天津和濱海新區(qū)，是重要的交通樞紐和商品集散地。
③ 基礎設施條件
待估宗地外的基礎設施條件可達“七通”，即通路、通供水、通排水、通電、供氣、供暖、通訊。
④產(chǎn)業(yè)聚集度
待估宗地所在的區(qū)域工業(yè)企業(yè)較多，周邊有首航節(jié)能、勇猛機械制造有限公司、貝特瑞新能源科技公司等大型企業(yè)，產(chǎn)業(yè)集聚度高。
⑤環(huán)境條件
待估宗地所在區(qū)域噪聲、水污染、空氣、粉塵污染情況一般。
⑷個別因素
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委估宗地均位于天津市寶坻區(qū)九園工業(yè)園 9 號路，宗地用途為工業(yè)用地，
宗地面積為70,011平方米，宗地附近有工業(yè)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)聚集規(guī)模優(yōu)?；緹o規(guī)
劃利用強度限制，地勢較平坦，地基承載力好，地質(zhì)結(jié)構(gòu)優(yōu)，地塊形狀均較規(guī)則，但其面積和形狀對土地利用無影響。
①宗地臨路狀況
委估宗地臨交通型主干道，臨路的狀況完全能滿足區(qū)域內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)和生活的需要。
②宗地面積
為估宗地評估用途為工業(yè)，登記面積70,011平方米，評估面積為70,011平
方米，宗地面積對土地利用無不良影響，對地價水平無影響。
③宗地形狀
委估宗地形狀呈較規(guī)則形狀，不會影響地上建筑的設計布局，估價對象的宗地形狀對地價水平無影響。
④土地開發(fā)程度
委估宗地為紅線外“七通”（ 通路、通供水、通排水、通電、供氣、供暖、
通訊）；宗地內(nèi)“七通一平”（ 通路、通供水、通排水、通電、供氣、供暖、通
訊）。
⑤地質(zhì)條件
委估宗地區(qū)域無不良地質(zhì)現(xiàn)象，對地價無明顯影響。
（四）地價定義
根據(jù)委托人提供的資料及現(xiàn)場勘察情況根據(jù)和項目的具體要求，委估宗地在估價基準日是國有土地使用權，所有權屬國家，使用權屬于盟固利新材料公司。
在估價基準日2016年12月31日，土地用途、開發(fā)程度、使用年期等定義
如下表：
土地用途 開發(fā)程度 剩余使用年期 價格類型
編 評
號 實際估 實際 評估設定 實際 評估設定 實際 評估設定
設
定
1 工業(yè) 工業(yè) 七通一平 七通一平 44.22 44.22 出讓使 出讓使用權
用權
（五）評估依據(jù)
1．有關法律法規(guī)
國家層面頒布的法規(guī)、條例、文件、通知：
（1）《中華人民共和國土地管理法》(中華人民共和國主席令第28號，
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1999年1月1日起施行)；
（2）《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(中華人民共和國主席令第72
號)；
（3）《中華人民共和國土地管理法實施條例》（國務院令第256號）；
（4）《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（國務
院令第55號，1990年5月19日）；
（5）《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令
第511號）；
（6）財政部國家稅務總局《關于耕地占有稅額和納稅義務發(fā)生時間問題的
通知》（財稅[2007]176）；
（7）財政部《關于調(diào)整部分地區(qū)新增建設用地土地有償使用費征收等別的
通知》財綜[2009]24號；
（8）國土資源部《關于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的
通知》（國土資發(fā)[2001]44號）；
（9）國土資源部關于嚴格按國家標準實施《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和《城
鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的通知（國土資發(fā)[2002]195號）；
（10）《關于印發(fā)〈關于完善征地補償安置制度的指導意見〉的通知》國
土資發(fā)〔2004〕238號；
（11）《國土資源部關于調(diào)整部分地區(qū)土地等別的通知》國土資發(fā)〔2008〕
308號；
（12）《國土資源部關于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通知》
國土資發(fā)〔2009〕56號；
地方政府及有關部門頒布的法規(guī)、條例、文件、通知：
（13）《天津市土地管理條例》（2012年5月9日天津市第十五屆人民代
表大會常務委員會第3次修訂）；
2．有關技術標準
（1）中華人民共和國國家標準《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》》GB/T
18507―2001
（2）中華人民共和國國家標準《土地利用現(xiàn)狀分類》GB/T21010―2007；
3．被評估單位提供的資料
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（1）《國有土地使用證》和宗地圖；
（2）《土地出讓合同》；
（3）《房屋所有權證》及建筑物平面圖；
4.評估人員人員現(xiàn)場勘察取得的資料
（1）建筑物及土地的照片；
（2）地價影響因素；
（3）估價人員現(xiàn)場調(diào)查收集的其它相關資料；
（六）評估原則
本次估價過程中，遵循的主要原則有：
1．合法性原則
土地估價應以估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括：合法產(chǎn)權、合法使用、合法處分等方面。在合法產(chǎn)權方面，應以土地使用權證、權屬登記和其他合法證件為依據(jù)。在合法使用方面，應以使用管制（城市規(guī)劃、土地用途管制等）為依據(jù)。在合法處分方面，應以法律法規(guī)和合同（如土地使用權出讓合同）等容許的處分方式為依據(jù)。
2．替代原則
根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，某塊土地的價格，受其它具有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。
3．需求與供給原則
在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供求的均衡點。供小于求，價格就會提高，否則，價格就會降低。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進行土地估價時既要考慮到所假設的公平市場，又要考慮土地供應的壟斷性特征。
4．變動原則
一般商品的價格，是伴隨著構(gòu)成價格的因素的變化而發(fā)生變動的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結(jié)果，而這些價格形成因北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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素經(jīng)常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。因此，在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發(fā)生變動的一般因素、區(qū)域因素及個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應把握各因素之間的因果關系及其變動規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價水平預測未來的土地價格。
5．協(xié)調(diào)原則
土地總是處于一定的自然與社會環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。因為土地能適應周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，所以要分析土地是否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價時，一定要認真分析土地與周圍環(huán)境的關系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關系到該地塊的收益量和價格。
（七）評估過程
1．評估人員首先對該企業(yè)的土地使用權的入賬價值進行清理，填列出原始入賬價值和評估基準日的賬面價值。
2．對照申報表，收集土地權屬證明。
3．調(diào)查了天津市交易案例，作為評估依據(jù)。
4．實地勘察，調(diào)查影響宗地地價的因素。
5．確定因素修正系數(shù)。
6．依據(jù)實地勘察，評估宗地地價。
（八）評估方法
根據(jù)評估對象的特點、具體條件和項目的實際情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，結(jié)合評估對象所在區(qū)域的土地市場情況和土地評估師收集的有關資料，分析、選擇適宜于評估對象土地使用權價格的評估方法。
評估對象設定用途為工業(yè)，可以采用基準地價系數(shù)修正法、市場比較法、成本逼近法、收益還原法、剩余法等方法評估。
選用市場比較法的理由：本次評估中評估師通過對當?shù)氐耐恋卣韮渲行墓_的土地交易案例的咨詢以及查詢相關網(wǎng)上公開的資料，了解到在評估對象所在區(qū)域有一些比較案例可供選擇。在通過對選擇的三個比較案例進行交易期日、用途、年期、交易方式、區(qū)域因素、個別因素等修正后，可以得到評估對象的土地價格。
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選用基準地價系數(shù)修正法的理由：由于待估宗地在基準地價覆蓋范圍內(nèi)，故可選用基準地價系數(shù)修正法進行評估。
因為收益還原法適用于有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地或不動產(chǎn)評估，評估對象所在區(qū)域沒有類似物業(yè)出租，不能確定客觀的租金水平，因此不采用收益還原法評估。
不選用剩余法的理由：由于評估對象周邊已開發(fā)建設的項目較少，很難獲得區(qū)域平均開發(fā)成本，且其所處區(qū)域沒有與其相類似的房地產(chǎn)市場交易案例，無法合理確定房地產(chǎn)總價，故不適宜采用剩余法評估。
綜上所述，本次評估采用市場比較法和基準地價系數(shù)修正法進行評估。
（九）典型案例
案例一：宗地1（無形資產(chǎn)―土地使用權評估明細表序號1）
國有土地使用權證號：房地證津字第124011408930號，面積70,011.00平方
米；取得日期2011年4月30日。待估宗地估價過程如下：
1、市場比較法
①基本原理
市場比較法是在求取待估土地的價格時，根據(jù)替代原則，將待估宗地與近期內(nèi)同一供需圈內(nèi)的類似土地實例加以比較對照，并依據(jù)后者已知的價格，參照該土地的交易情況、交易期日、個別因素、區(qū)域因素等差別，修正得出待估宗地在評估期日價格的一種方法。
其基本公式為：
估價對象價格＝可比實例價格×交易期日修正×交易情況修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正
②比較案例的選取
比較案例的選擇根據(jù)以上案例選擇原則，通過對評估對象所處土地供需圈進行調(diào)查分析，我們選擇了與評估對象同處于同一土地供求圈，用途相近，交易類型相同，與評估基準日相差一年左右的3個正常交易可比實例，宗地具體條件如下：
序號 項目名稱 宗地位置 土地年限 土地用途 成交日期 成交地面單價
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(年) (元/平方米)
案例 地塊編號：津?qū)殻⊕欤? 寶坻九園工業(yè)區(qū)內(nèi) 50 工業(yè)用地 2016年7 246
1 G2015-063號 月21日
案例 地塊編號：津?qū)殻⊕欤? 寶坻九園工業(yè)區(qū)內(nèi) 50 工業(yè)用地 2016年4 245
2 G2015-034號 月25日
案例 地塊編號：津?qū)殻⊕欤? 寶坻區(qū)九園工業(yè)園 50 工業(yè)用地 2015年10 236
3 G2014-080號 區(qū)內(nèi)，九園公路北側(cè) 月26日
③比較因素的選擇
根據(jù)評估對象的宗地條件，影響評估對象價格的主要因素有：
A.交易期日：根據(jù)地價指數(shù)，確定交易期日的修正系數(shù)。
B.交易情況：是否為正常、公開、公平、自愿的交易。
C.土地使用年期修正：指評估對象與比較案例的土地使用年期。
D. 交易方式：考慮交易行為中交易方式的不同，而將交易方式修正為同一
交易方式的正常市場價格。
E.區(qū)域因素：主要有道路通達度、距區(qū)域中心距離、距公交車站距離、公共設施完備度、基礎設施狀況、產(chǎn)業(yè)聚集度、環(huán)境優(yōu)劣度等。
F.個別因素：主要指周邊土地利用方向、臨街狀況、地形地勢、容積率等。
④因素條件說明
通過調(diào)查，選擇了與待估宗地用途相同或相近、在同一供需圈的比較案例，各比較案例的具體情況可見下表。
因數(shù)條件說明（表一）
宗地名稱 待估宗地 實例一 實例二 實例三
交易價格(元/M2) 待估 246 245 236
座落位置 寶坻區(qū)九園工業(yè)園9號 寶坻九園工業(yè)區(qū)內(nèi) 寶坻九園工業(yè)區(qū)內(nèi) 寶坻區(qū)九園工業(yè)園
路 區(qū)內(nèi)，九園公路北側(cè)
使用類別 工業(yè)用地 工業(yè)用地 工業(yè)用地 工業(yè)用地
土地級別 二級 二級 二級 二級
交易期日 2011-10-31 2016/7/21 2016/4/25 2015/10/26
交易情況 正常 正常 正常 正常
土地使用年限（年） 44.22 50 50 50
交易方式 掛牌出讓 掛牌出讓 掛牌出讓 掛牌出讓
道路通達度 臨支路，道路通達度 臨支路，道路通達度 臨支路，道路通達度 臨支路，道路通達度
區(qū) 較高 較高 較高 較高
域 距區(qū)域中心距離 距區(qū)域中心距離約3 距區(qū)域中心距離約3 距區(qū)域中心距離約3 距區(qū)域中心距離約3
因 公里 公里 公里 公里
素 距公交車站距 距公交車站距離約 距公交車站距離約 距公交車站距離約 距公交車站距離約
離 800米，公交路線數(shù) 800米，公交路線數(shù) 800米，公交路線數(shù) 800米，公交路線數(shù)
量較少 量較少 量較少 量較少
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區(qū)域內(nèi)公共配套設 區(qū)域內(nèi)公共配套設 區(qū)域內(nèi)公共配套設 區(qū)域內(nèi)公共配套設
公共設施完備度 施較少，公共設施完 施較少，公共設施完 施較少，公共設施完 施較少，公共設施完
備度一般 備度一般 備度一般 備度一般
基礎設施狀況 七通一平 七通一平 七通一平 七通一平
產(chǎn)業(yè)聚集度 工業(yè)聚集度較高 工業(yè)聚集度較高 工業(yè)聚集度較高 工業(yè)聚集度較高
區(qū)域內(nèi)土地有其他用區(qū)域內(nèi)土地有其他用區(qū)域內(nèi)土地有其他用區(qū)域內(nèi)土地有其他用
環(huán)境優(yōu)劣度 途土地，土地利用方向 途土地，土地利用方向 途土地，土地利用方向 途土地，土地利用方向
較一致 較一致 較一致 較一致
個 周邊土地利用方 周邊土地利用方向較 周邊土地利用方向較 周邊土地利用方向較 周邊土地利用方向較
別 向 一致 一致 一致 一致
因 臨街狀況 一面臨街 一面臨街 一面臨街 一面臨街
素 地形地勢 平坦 平坦 平坦 平坦
⑤比較因素修正說明
根據(jù)對評估對象和比較案例情況的分析，把各比較案例的自身狀況按照參比因素分別與評估對象的相應狀況進行比較，編制比較因素條件指數(shù)表。比較因素指數(shù)確定如下：
A．交易日期：比較案例交易日期與評估時點不一致，需對該因素進行修正。
根據(jù)評估對象所在區(qū)域的地價變化情況，確定比較案例和評估對象在不同時間的地價指數(shù)。根據(jù)查看中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)數(shù)據(jù)，自2015年第四季度至2016年第四季度的地價增長率情況一覽表詳見下表：
地價增長率情況一覽表
年度 季度 綜合 商業(yè)用途 居住用途 工業(yè)用途
2016 4 2.51 2.32 2.65 1.72
2016 3 2.73 2.14 3.14 1.75
2016 2 3.01 2.19 3.64 1.54
2016 1 1.15 1.39 1 0.95
2015 4 0.83 1.12 0.66 0.48
(注：數(shù)據(jù)引自中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng))
以評估對象指數(shù)為100，則比較案例A、B、C經(jīng)連乘測算求得修正指數(shù)分別為112.14、110.44、108.88。
B、交易情況修正
考慮交易情況是否正常對地價的影響。比較案例A、B、C均為正常市場交易，地價水平為正常市場地價，故不需進行交易情況修正。
C、交易方式修正
根據(jù)交易的實際情況分為正常交易、關聯(lián)方間交易、快速變現(xiàn)等，當待估宗北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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地條件與比較案例條件一致時，不需進行修正，當條件不一致時，需進行修正。
D、用途修正
以待估宗地的條件為標準，當待估宗地條件與比較案例條件一致時，不需進行修正，當條件不一致時，需進行修正。
E、土地使用年期修正
K11/(1r)
m
11/(1r)
n
式中：K――土地使用年期修正系數(shù)；
r――土地還原率；
n――比較實例土地使用年期；
m――待估宗地土地使用年期。
K=[1-1/(1+6%)44.22]/[1-1/(1+6%)50]=0.9770
通過修正最后確定年期修正系數(shù)為0.9770。
⑥區(qū)域及個別因素修正
區(qū)域因素包括：
a.道路通達度，根據(jù)待估區(qū)域所臨道路劃分四個等級：臨主干道、臨次干道、臨支路、臨街巷，以評估對象的等級為100，每相差一個等級修正3%；
b. 距區(qū)域中心距離：以評估對象距區(qū)域中心為100，每增加或減少1公里，
修正3%;
c. 距公交車站距離：以評估對象距公交站距離為100，每增加或減少1000米，
修正4%;
d. 公共設施完備度，分為高、較高、一般、較低四個等級，以評估對象為
100，每相差一個等級修正3%；
e. 基礎設施狀況，包括通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃氣，宗
地紅線外基礎設施條件每增加或減少“一通”，相應增加或減少3%；
f. 產(chǎn)業(yè)聚集度, 分為高、較高、一般、較低四個等級，以評估對象為100，
每相差一個等級修正5%；
g.環(huán)境優(yōu)劣度，根據(jù)待估區(qū)域內(nèi)是否有公園等休閑設施，分為好、較好、一北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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般、較差四個等級，以評估對象為100，每相差一個等級修正3%；
個別因素包括:
a. 周邊土地利用方向，分為一致、較一致、較不一致、不一致四個等級，
以評估對象為100，每相差一個等級修正3%；
b.臨街狀況，分為不臨街、一面臨街、兩面臨街、三面臨街四個等級，以評估對象為100，每相差一個等級修正3%；
c. 地形地勢，分為平坦、較平坦、有一定坡度、坡度大四個等級，以評估
對象為100，每相差一個等級修正3%。
根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說明，編制比較因素條件指數(shù)表和因素比較修正系數(shù)表，詳見下表：
比較因素條件指數(shù)表（表二）
宗地名稱 待估宗地 實例一 實例二 實例三
交易價格(元/M2) 待估 246 245 236
使用類別 100 100 100 100
土地級別 100 100 100 100
交易期日 100 112.14 110.44 108.88
交易情況 100 100 100 100
土地使用年限（年） 100 102 102 102
交易方式 100 100 100 100
道路通達度 100 100 100 100
距區(qū)域中心距離 100 100 100 100
距公交車站距離 100 100 100 100
區(qū)域 公共設施完備度 100 100 100 100
條件
基礎設施狀況 100 100 100 100
產(chǎn)業(yè)聚集度 100 100 100 100
環(huán)境優(yōu)劣度 100 100 100 100
周邊土地利用方向 100 100 100 100
個別 臨街狀況
因素 100 100 100 100
地形地勢 100 100 100 100
比較因素修正系數(shù)表（表三）
宗地名稱 待估宗地 實例一 實例二 實例三
交易價格(元/M2) 待估 246 245 236
使用類別 100 100/100 100/100 100/100
土地級別 100 100/100 100/100 100/100
交易期日 100/
100 112.14 100/110.44 100/108.88
交易情況 100 100/100 100/100 100/100
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土地使用年限（年） 100 100/102 100/102 100/102
交易方式 100 100/100 100/100 100/100
道路通達度 100 100/100 100/100 100/100
距區(qū)域中心距離 100 100/100 100/100 100/100
距公交車站距離 100 100/100 100/100 100/100
區(qū)域條 公共設施完備度 100 100/100 100/100 100/100
件 基礎設施狀況 100 100/100 100/100 100/100
產(chǎn)業(yè)聚集度 100 100/100 100/100 100/100
環(huán)境優(yōu)劣度 100 100/100 100/100 100/100
周邊土地利用方向 100 100/100 100/100 100/100
個別因 臨街狀況 100 100/100 100/100 100/100
素 地形地勢
100 100/100 100/100 100/100
比準價格 ―― 214 217 212
⑦估價結(jié)果
經(jīng)過比較分析，采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各可比實例經(jīng)因素修正后達到評估對象條件時的比準價格，經(jīng)過測算以上三個可比實例的比準價格差異不大，考慮到評估對象所在區(qū)域的實際狀況并結(jié)合房地產(chǎn)市場價格水平，本次評估確定取以上三個可比實例的比準價格的簡單算術平均值作為評估對象的評估價格。即：
評估對象地面單價
=（實例A比準價格+實例B比準價格+實例C比準價格）÷3
=214（元/平方米）
2、基準地價法
①原理及計算公式
基準地價系數(shù)修正法估價是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就估價對象的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取估價對象在估價基準日時價格的方法。
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》及基準地價修正體系，本次評估運用的計算公式為:
V＝S×（1＋∑ki）×k2×k3+K
式中:
S―某一土地級別上的基準地價
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K ―開發(fā)程度修正值
∑ki ―影響地價的區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和
k2 ―年期修正系數(shù)
k3 ―期日修正系數(shù)
②價成果介紹
根據(jù)《2009寶坻區(qū)土地級別與基準地價更新研究工作報告》，基準地價評估
基準日為2009年1月1日；
土地開發(fā)程度為“七通一平”（通路、通供水、通排水、通電、供氣、供暖、通訊及紅線內(nèi)“場地平整”）。
土地權利為完整土地使用權，土地使用期限為國家規(guī)定的最高出讓年期（即商業(yè)40年、住宅70年、工業(yè)50年）。
宗地價格評估方法：宗地評估地價＝基準地價×區(qū)域及個別因素修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×土地使用年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)+其他因素修正值
③系數(shù)及說明表
其中本次評估的宗地屬于寶坻區(qū)九園工業(yè)園基準地價工業(yè)二級用地，其地價因素說明表及修正系數(shù)表如下：
地價因素說明表
項 目 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣
因素 因子 指標 指標 指標 指標 指標
道路類型 交通型主干 混合型主干 生活型主干 混合型次干 生活型次干
道 道 道 道 道
交通條件 距長途汽車
站距離（米） <350 350-550 550-850 8500-1200 >1200
基礎設施 基礎設施 七通一平 六通一平 五通一平 四通一平 三通一平
宗地形狀 形狀規(guī)則便 形狀規(guī)則適 形狀規(guī)則不 形狀不規(guī)則 形狀不規(guī)則
宗地條件 于利用 于利用 影響使用 不影響使用 影響使用
宗地面積 便于利用 適于利用 不影響使用 影響使用較 影響使用嚴
重 重
產(chǎn)業(yè)集聚規(guī) 相關企業(yè)配 好 較好 一般 較差 差
模 套程度
規(guī)劃條件 用地用途 工業(yè) 倉儲 市政公建 商業(yè) 住宅
地價因素修正系數(shù)表
項 目 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣
因素 因子 % % % % %
交通條件 道路類型 1.14 0.57 0 -0.57 -1.14
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距長途汽 0.48 0.24 0 -0.24 -0.48
車站（米）
基礎設施 基礎設施 1.24 0.62 0 -0.62 -1.24
宗地形狀 0.48 0.24 0 -0.24 -0.48
宗地條件
宗地面積 0.48 0.24 0 -0.24 -0.48
產(chǎn)業(yè)集聚規(guī) 相關企業(yè) 0.62 0.31 0 -0.31 -0.62
模 配套程度
規(guī)劃條件 規(guī)劃用途 0.33 0.17 0 -0.17 -0.33
④估價過程
①確定待估宗地土地級別和基準地價
待估宗地設定用途為工業(yè)，根據(jù)待估宗地所處的位置和基準地價級別圖，確定待估宗地基準地價為210元/平方米。
②確定開發(fā)程度修正系數(shù)
待估宗地設定開發(fā)程度為宗地紅線外七通,紅線內(nèi)場地平整，與基準地價的開發(fā)程度內(nèi)涵一致，故不需進行宗地開發(fā)程度修正，修正值為0。
③確定區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)
因素 因子 宗地狀況 優(yōu)劣程度 修正系數(shù)（%）
道路類型 混合型主干道 優(yōu) 1.14
交通條件
距長途汽車站（米） >1200 劣 -0.48
基礎設施 基礎設施 七通一平 優(yōu) 1.24
宗地形狀 形狀規(guī)則便于利用 優(yōu) 0.48
宗地條件
宗地面積 便于利用 優(yōu) 0.48
產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模 相關企業(yè)配套程度 一般 一般 0
規(guī)劃條件 規(guī)劃用途 工業(yè) 優(yōu) 0.33
合計 3.19
待估宗地區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)K1為1.0319。
④ 定土地使用權年期修正系數(shù)
待估宗地設定剩余使用年期為44.22年，土地還原利率為6%，根據(jù)年期修
正公式，年期修正系數(shù)為K2=0.9770。
⑤ 定期日修正系數(shù)
根據(jù)中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)公布的地價增長率數(shù)據(jù)，計算定基地價指數(shù)。本次評估估價期日為2016年12月31日，以2009年1月1日為基準日，地價增長率情況一覽表詳見下表:
地價增長率情況一覽表
年度 季度 綜合 商服 住宅 工業(yè)
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2016 4 2.51 2.32 2.65 1.72
2016 3 2.73 2.14 3.14 1.75
2016 2 3.01 2.19 3.64 1.54
2016 1 1.15 1.39 1 0.95
2015 1-4季度 3.78 4.22 3.59 1.95
2014 1-4季度 3.44 3.25 3.6 2.49
2013 1-4季度 4.57 3.84 5.15 2.82
2012 1-4季度 3.83 5.05 3.2 1.56
2011 1-4季度 3.49 0.67 5.45 1.59
2010 1-4季度 13.63 9.23 17.26 6.03
2009 1-4季度 6.92 4.15 9.31 2.59
注：數(shù)據(jù)引自中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)
通過連乘測算，工業(yè)用途期日修正系數(shù)=1.1576。
⑥計算宗地地價
出讓土地單價=基準地價×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)+開發(fā)程度修正
＝210×1.1576×1.0319×0.9770
＝245（元/平方米）
3．土地單價的最終確定
經(jīng)評估人員現(xiàn)場查勘和當?shù)氐禺a(chǎn)市場情況分析，按照地價評估的基本原則和評估程序，本次評估選擇市場比較法和基準地價系數(shù)修正法進行了評估，兩種方法的結(jié)果均從不同的側(cè)面了反映了地價水平。通過對當?shù)赝恋厥袌龊屯恋貎r格的綜合分析，評估師認為兩種方法評估結(jié)果均符合當?shù)氐耐恋厥袌龅膶嶋H情況，故最終取兩種方法算數(shù)平均值作為最終結(jié)果，即：
土地單價=2450.6+2140.4=233元/平方米
土地總價=單價 面積 +契稅=17,017,313.00元
（十）評估結(jié)果及分析
1．評估結(jié)果
經(jīng)評估，無形資產(chǎn)―土地使用權評估結(jié)果17,017,313.00元，具體見下表：
土地使用權評估結(jié)果匯總表
金額單位：人民幣元
宗地 土地使用權證號 面積 賬面價值 評估價值
名稱
宗地1 房地證津字第124011408930號 70,011.00 14,314,195.60 17,017,313.00
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合計 14,314,195.60 17,017,313.00
2．評估結(jié)果分析
土地使用權賬面價值14,314,195.60元，土地評估值為17,017,313.00元，增
值的主要原因是：本次評估被評估單位的土地使用權賬面價值反映的是企業(yè)根據(jù)原始入賬土地價值按年限攤銷后的價值，而評估值反映的是該宗地于評估基準日的市場公允價值，由于待估宗地取得時間為2011年，取得時間較早，而土地市場價值一直在增加，因而造成評估增值。
（十一） 特殊事項及說明
納入評估范圍的該土地使用權已經(jīng)辦理了國有土地使用權證書，證書編號為：房地證津字第124011408930號，證載權利人為天津國安盟固利新材料科技股份有限公司。該土地使用權已由天津國安盟固利新材料科技股份有限公司向上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司天津分行的借款設定最高額抵押合同，借款合同號為：ZD7712201600000012，債權期限為2016年9月9日到2017年8月4日，評估基準日該借款余額為2000萬元。此次關于該土地使用權的評估，我們未考慮該抵押事項對土地評估結(jié)果的影響。
六、無形資產(chǎn)―其他無形資產(chǎn)評估技術說明
納入評估范圍的無形資產(chǎn)-其他賬面登記主要為用友財務軟件。賬面值為4,950.00元，減值準備為0元，賬面凈值為4,950.00元。
對于外購的用友財務軟件，評估人員核實其購置發(fā)票及入賬憑證等資料，賬面值攤銷合理，故本次評估按市場價值扣除增值稅確定評估值為16,000.00元。七、遞延所得稅資產(chǎn)評估技術說明
遞延所得稅資產(chǎn)賬面價值746,914.40元，是企業(yè)會計核算在后續(xù)計量過程中
因企業(yè)會計準則規(guī)定與稅法規(guī)定不同，由資產(chǎn)的賬面價值與其計稅基礎的差異所產(chǎn)生。評估人員就差異產(chǎn)生的原因、形成過程進行了調(diào)查和了解。經(jīng)核實企業(yè)該科目主要是由企業(yè)應收賬款與其他應收款壞賬準備形成的。
對于由企業(yè)應收賬款、其他應收款壞賬準備原因而造成的與稅務核算的不一致產(chǎn)生的可抵扣暫時性差異，通過核實，其計稅基數(shù)與稅率準確，計算結(jié)果無誤，故按核實后賬面值確定評估值；由本期其他非流動負債中政府補貼形成的遞延收益而造成的與稅務核算的不一致產(chǎn)生的可抵扣暫時性差異，通過核實，該項資金無需償還，因此將該部分遞延所得稅資產(chǎn)評估為0。
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經(jīng)過評估，遞延所得稅資產(chǎn)評估值為196,292.79元。
八、負債評估技術說明
（一）評估范圍
評估范圍為企業(yè)評估申報的各項流動負債和非流動負債。流動負債包括短期借款、應付票據(jù)、應付賬款、應付職工薪酬、應交稅費、應付利息、其他應付款、一年內(nèi)到期的非流動負債、其他流動負債。非流動負債主要為其他非流動負債。上述負債在評估基準日賬面值如下所示：
金額單位：人民幣元
項目名稱 賬面價值
流動負債：
短期借款 50,000,000.00
應付票據(jù) 77,930,572.75
應付賬款 61,861,049.81
預收款項 68,740.00
應付職工薪酬 1,628,567.69
應交稅費 1,801,412.27
應付利息 69,116.66
其他應付款 231,647,962.41
一年內(nèi)到期的非流動負債 9,667,843.53
流動負債合計 434,675,265.12
非流動負債：
長期應付款 26,618,799.06
專項應付款 5,000,000.00
其他非流動負債 5,788,237.38
非流動負債合計 37,407,036.44
負債合計 472,082,301.56
（二）評估過程
評估過程主要劃分為以下三個階段：
1．第一階段：準備階段
對確定的評估范圍內(nèi)的負債的構(gòu)成情況進行初步了解，提交評估準備資料北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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清單和評估申報明細表標準格式，按照評估規(guī)范的要求，指導企業(yè)填寫負債評估明細表；
2．第二階段：現(xiàn)場調(diào)查階段
（1）根據(jù)企業(yè)提供的負債評估申報資料，首先對財務臺賬和評估明細表進行互相核對使之相符。對內(nèi)容不符、重復申報、遺漏未報項目進行改正，由企業(yè)重新填報。作到賬表相符；
（2）由企業(yè)財務部門的有關人員介紹各項負債的形成原因、計賬原則等情況；
（3）對負債原始憑據(jù)抽樣核查，并對數(shù)額較大的債務款項進行了函證，確保債務情況屬實。
3．第三階段：評定估算階段
（1）將核實調(diào)整后的負債評估明細表，錄入計算機，建立相應數(shù)據(jù)庫；
（2）對各類負債，采用以核實的方法確定評估值，編制評估匯總表；
（3）撰寫負債評估技術說明。
（三）評估方法
1. 短期借款
短期借款賬面值50,000,000.00元，為公司向上海浦東發(fā)展銀行股份有限公
司天津分行和北京銀行股份有限公司天津承德道支行取得的借款。
評估人員對企業(yè)的短期借款逐筆核對了借款合同，了解各項借款的借款金額、利率、還款方式和還款期限，均正確無誤，企業(yè)按月計提利息，并能及時償還本金和利息。評估人員重點核實了借款的真實性、完整性，同時向貸款銀行進行函證，核實評估基準日尚欠的本金余額。短期借款在確認利息已支付或預提的基礎上，以核實后賬面值確認評估值。
2. 應付票據(jù)
應付票據(jù)賬面值77,930,572.75元，為應付材料款開具的短期銀行承兌匯票。
對應付票據(jù)，評估人員獲取應付票據(jù)評估明細表，復核加計數(shù)，并與票據(jù)登記薄、明細賬、總賬、報表核對。實施函證程序或替代評估程序，核實相關債務真實性。
抽查有關原始憑證，檢查應付票據(jù)是否合法、會計處理是否正確。經(jīng)核實，應付票據(jù)賬、表、單相符，以核實后賬面值確認評估值。
3. 應付賬款
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應付賬款賬面值61,861,049.81元，主要為應付的購貨款。
評估人員審查了企業(yè)的購貨合同及有關憑證，企業(yè)購入并已驗收入庫的材料、商品等，均根據(jù)有關憑證(發(fā)票賬單、隨貨同行發(fā)票上記載的實際價款或暫估價值)記入本科目，未發(fā)現(xiàn)漏記應付賬款。以核實后賬面值確認評估值。
4. 預收款項
預收款項賬面值68,740.00元，主要核算企業(yè)預收客戶的貨款。
評估人員核實了有關合同，并對大額單位進行了發(fā)函詢證，在確認其真實性的基礎上以經(jīng)過核實后的賬面值作為評估值。
預收款項在經(jīng)核實無誤的情況下，以核實后賬面值確認評估值。
5. 應付職工薪酬
應付職工薪酬賬面價值1,628,567.69元，核算內(nèi)容為企業(yè)根據(jù)有關規(guī)定應付
給職工的各種薪酬，包括按企業(yè)規(guī)定應支付給職工的工資、工會經(jīng)費等。
評估人員按照企業(yè)規(guī)定對應付職工薪酬各明細項進行核實和抽查復算，同時查閱明細賬、入賬憑證，檢查各項目的計提、發(fā)放、使用情況。經(jīng)核查，財務處理正確，合乎同華發(fā)電規(guī)定的各項相應政策，以核實后賬面值確認評估值。
6. 應交稅費
應交稅金賬面值1,801,412.27元，主要核算公司應交納的各種稅金，如增值
稅、企業(yè)所得稅、城市維護建設稅、教育費附加等。
評估人員查驗了企業(yè)所交稅金的稅種和金額，審核納稅申報表和應交稅金賬戶，核實基準日所應交納的稅種和金額無誤。以核實后賬面值確認評估值。
7. 應付利息
應付利息賬面價值69,116.66元，核算內(nèi)容為企業(yè)按照權責發(fā)生制原則計提
已經(jīng)發(fā)生但尚未支付的短期/長期借款利息。
對于應付利息，評估人員查閱了相關的借款合同、利息支付單據(jù)、利息的計提憑證。經(jīng)核實，利息的計提和支付金額準確無誤，以核實后賬面值確認評估值。
8. 其他應付款
其他應付款賬面值為231,647,962.41元，主要為盟固利新材料公司應付的電
費、水費、燃氣費等。
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評估人員審查了相關的文件、合同或相關憑證，無虛增虛減現(xiàn)象，在確認其真實性后，以核實后賬面值確認評估值。
9. 一年內(nèi)到期的非流動負債
一年內(nèi)到期的非流動負債賬面值9,667,843.53元，為盟固利新材料公司技術
改造項目形成的遞延收益和一年內(nèi)到期的長期應付款。
天津市財政局撥付給企業(yè)的技術改造項目費，經(jīng)核實，該項資金無需償還，暫未計提遞延所得稅，因此將該部分遞延收益評估為69,607.20元。
天津市財政局撥付給企業(yè)的基礎設施補償資金，經(jīng)核實，該項資金無需償還，且已計提遞延所得稅，因此將該部分遞延收益評估為0。
一年內(nèi)到期的長期應付款為向平安國際融資租賃有限公司融資租賃購買設備的應付款。評估以核實后的賬面值列示。
一年內(nèi)到期的非流動負債評估值為9,214,808.14元。
10.長期應付款
長期應付款賬面值26,618,799.06元，為向平安國際融資租賃有限公司融資
租賃購買設備的應付款及利息。評估人員取得了融資租賃合同和各期應付款計算表，以及利息計算表，以核實后的賬面值列示。
11.專項應付款
專項應付款賬面值5,000,000.00元，為天津市財政局結(jié)合天津市發(fā)展和改革
委員會、天津市經(jīng)濟和信息化委員會《關于轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化部下達電子信息產(chǎn)業(yè)振興和技術改造項目2011年中央預算內(nèi)投資技術的通知》撥付給企業(yè)的技術改造項目費。屬于中央預算內(nèi)投資專項資金，用于企業(yè)鋰離子電池正極材料產(chǎn)業(yè)化項目，經(jīng)核實，該項資金無需償還，因此將專項應付款評估為0。
12.其他非流動負債
其他非流動負債的賬面價值為5,788,237.38元，主要為天津市財政局撥付給
企業(yè)的技術改造項目費和天津市寶坻區(qū)科學技術委員會給予的財政撥款。
評估人員經(jīng)與企業(yè)財務人員核實，資金無需償還，技術改造項目撥款在確認收入時同時計算所得稅，故該部分負債以計提所得稅確認評估值326,403.17元。除技術改造項目撥款外其他非流動負債，已計提遞延收益，因此將該部分負責評估為0。
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綜上，其他非流動負債的評估值為326,403.17元。
（四）評估結(jié)果及分析
1．評估結(jié)果
經(jīng)實施以上評估，負債評估結(jié)果見下表所示：
負債評估匯總表
項目名稱 評估價值
流動負債：
短期借款 50,000,000.00
應付票據(jù) 77,930,572.75
應付賬款 61,861,049.81
預收款項 68,740.00
應付職工薪酬 1,628,567.69
應交稅費 1,801,412.27
應付利息 69,116.66
其他應付款 231,647,962.41
一年內(nèi)到期的非流動負債 9,214,808.14
流動負債合計 434,222,229.73
非流動負債： -
長期應付款 26,618,799.06
專項應付款 -
其他非流動負債 326,403.17
非流動負債合計 26,945,202.23
負債合計 461,167,431.96
2．增減值原因分析
負債評估減值主要是由一年內(nèi)到期的非流動負債、專項應付款和其他非流動負債涉及的遞延收益評估為零所致。具體原因分析如下：
一年內(nèi)到期的非流動負債遞延收益賬面價值為522,642.59元，專項應付款賬
面價值5,000,000.00元，其他非流動負債賬面價值5,788,237.38元，為天津市財
政局撥付專項資金和政府補貼形成的遞延收益。經(jīng)與企業(yè)財務人員核實，部分資金補貼無需償還，不存在后續(xù)義務，因此將該部分遞延收益評估為0。
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綜合上述因素，負債評估總體減值。
（本頁以下無正文）
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第六部分 收益法評估技術說明
一、評估對象和評估范圍
本次評估對象為盟固利新材料公司股東全部權益價值，資產(chǎn)評估范圍為盟固利新材料公司納入評估范圍的整體資產(chǎn)。
二、評估方法
企業(yè)價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業(yè)預期收益資本化或折現(xiàn)以確定評估對象價值的評估思路。
企業(yè)整體價值收益法評估的基礎是經(jīng)濟學預期效用理論，是通過對評估對象所運用的資產(chǎn)進行綜合分析，從資產(chǎn)整體運營收益的角度出發(fā)，測算被評估資產(chǎn)在未來的預期收益值，并按特定的折現(xiàn)系數(shù)估算出其企業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)時公平市值的一種評估方法。收益法在理論上是一種比較完善和全面的方法，該方法提供了從整體上分析衡量一個企業(yè)盈利能力、從而確定企業(yè)資產(chǎn)價值的途徑。這種方法不僅考慮了企業(yè)基本有形資產(chǎn)獲取收益的因素，同時還考慮了無形資產(chǎn)、特別是一些不可確指無形資產(chǎn)獲取收益的因素。
被評估企業(yè)所面臨的外部環(huán)境因素和行業(yè)競爭狀況、企業(yè)競爭地位能夠合理分析，未來收益的也可合理預測，其面臨的風險也能夠預計和量化，具備使用收益法的條件。
對于盟固利新材料公司，其主要收入來源為鈷酸鋰、錳酸鋰、三元材料等鋰電池正極材料的銷售收入。本次評估我們對盟固利新材料公司采用了收益法評估，對公司在未來五年的營業(yè)收入、成本支出狀況等進行預測，并采用常增長模型計算公司在預測期末的終值，并將其收益和終值折現(xiàn)，確定公司的經(jīng)營價值。
由于公司資產(chǎn)配置不同，公司價值還應當包括未在主營業(yè)務收益中核算的溢余資產(chǎn)/負債的價值。運用該種方法具體分為如下5個步驟：
1．確定預測期間內(nèi)公司凈收益和自由現(xiàn)金流量；
2．確定公司在預測期末的終值；
3．采用適當折現(xiàn)率將凈收益和終值折成現(xiàn)值。折現(xiàn)率應考慮相應的形成該
收益的風險因素和資金時間價值等因素；
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4．將現(xiàn)值相加，確定公司的經(jīng)營價值；
5．在公司的經(jīng)營價值中加上溢余資產(chǎn)和溢余負債的凈值，加上長期股權投資的價值，減去基準日付息債務的價值，得出公司股東全部權益價值。
根據(jù)持續(xù)經(jīng)營原則，本次評估我們的收益測算是假定企業(yè)持續(xù)合法經(jīng)營，在可以預測的未來沒有發(fā)生公司終止經(jīng)營的事件。
評估過程中使用的計算公式為：
n FCFFt FCFF 1
V
t1
(1WACC)
t WACC (1WACC)n
其中：V――企業(yè)主營業(yè)務價值；
FCFFt――預測t期自由現(xiàn)金流量；
WACC――加權平均資本成本；
FCFF――永續(xù)自由現(xiàn)金流量；
t――預測期。
自由現(xiàn)金流量＝凈利潤＋利息×(1-所得稅率)+折舊及攤銷-資本性支出-營運資金增加額
三、收益法評估過程
采用收益法對企業(yè)價值進行評估是將盟固利新材料公司作為一個整體，通過對其整體獲利能力進行分析和預測，將預計的未來收益以適用的折現(xiàn)率進行折現(xiàn)計算，得出企業(yè)未來獲利能力的現(xiàn)值，以此作為盟固利新材料公司企業(yè)價值的評估結(jié)果，進而計算出盟固利新材料公司股東全部權益價值。評估過程如下：
1．對盟固利新材料公司股東全部權益價值進行評估，根據(jù)評估目的和對象，擬定評估工作方案；
2．聽取盟固利新材料公司關于公司基本情況及資產(chǎn)財務狀況的介紹，收集有關財務基礎數(shù)據(jù)；
3．分析盟固利新材料公司現(xiàn)有資產(chǎn)的運行狀況等情況；
4．分析盟固利新材料公司資產(chǎn)狀況、管理水平、盈利能力、發(fā)展能力、競爭能力等；
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5．與盟固利新材料公司的管理人員、生產(chǎn)人員和材料采購人員進行訪談；6．根據(jù)盟固利新材料公司的發(fā)展規(guī)劃、財務計劃及市場競爭能力預測公司在未來期間的預期收益；
7．建立收益法評估模型；
8．選擇適宜的資本化方法，確定折現(xiàn)率，估算企業(yè)主營業(yè)務公允價值，測算盟固利新材料公司股東全部權益價值。
四、評估假設及限定條件
1．收益預測的基礎
在對盟固利新材料公司的收益預測過程中，我們主要考慮了以下因素：
（1）公司現(xiàn)有的產(chǎn)能和“年產(chǎn) 4500 噸鋰離子電池正極材料項目”及后期
追加“年產(chǎn)1000噸鋰離子電池正極材料項目”新增產(chǎn)能；
（2）公司管理層對企業(yè)未來發(fā)展前途、市場前景的預測數(shù)據(jù)、企業(yè)成本費用管理目標等資料；
（3）國家現(xiàn)行的法律、法規(guī)和企業(yè)會計制度、公司現(xiàn)行財務政策。
2．預測的假設條件
收益預測是進行企業(yè)價值評估的基礎，而任何預測都是在一定假設條件下進行的，對企業(yè)未來收益預測建立在下列條件基礎上：
（1）假設公司面臨的外部環(huán)境不會發(fā)生大的變化，外部環(huán)境主要包括政策、經(jīng)濟、社會、技術等因素；
（2）假設公司執(zhí)行的稅賦、稅率等政策無重大變化；
（3）假設公司保持現(xiàn)有的經(jīng)營管理模式和水平，被評估單位發(fā)展規(guī)劃及生產(chǎn)經(jīng)營計劃能如期實現(xiàn)；
（4）假設公司完全遵守所有有關的法律和法規(guī)，公司管理層是有能力且負責的，并能保持公司持續(xù)經(jīng)營；
（5）假設公司未來將采取的會計政策和編寫此份報告時所采用的會計政策在重要方面基本一致；
（6）假設公司能夠持續(xù)取得《高新技術企業(yè)證書》并享受15%的企業(yè)所得
稅優(yōu)惠政策；
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（8）假設公司“年產(chǎn) 4500 噸鋰離子電池正極材料項目”及后期追加“年
產(chǎn)1000噸鋰離子電池正極材料項目”能按預計的 2017 年年中進行試生產(chǎn)，2018
年及以后年度達產(chǎn)，達產(chǎn)實際能為5500噸；
（7）評估范圍僅以企業(yè)提供的報表為準，未考慮可能存在的或有資產(chǎn)及或有負債。
五、宏觀經(jīng)濟分析和行業(yè)分析
（一）宏觀經(jīng)濟分析
2016 年，中國經(jīng)濟下行壓力減輕，運行總體平穩(wěn)，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革取得
積極進展，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。消費平穩(wěn)較快增長，投資緩中趨穩(wěn)，貿(mào)易順差收窄。全年最終消費支出對國內(nèi)生產(chǎn)總值增長的貢獻率為64.6%，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為51.6%，比上年提高1.4個百分點。工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，企業(yè)效益好轉(zhuǎn)。消費價格溫和上漲，就業(yè)形勢總體穩(wěn)定。初步核算，全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）74.4萬億元，按可比價格計算，比上年增長6.7%。分季度看，四個季度同比分別增長6.7%、6.7%、6.7%和6.8%。全年居民消費價格（CPI）比上年上漲2.0%，進出口順差為3.3萬億元人民幣。
1、消費穩(wěn)定增長，投資增速緩中趨穩(wěn)，貿(mào)易順差收窄
城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長，消費拉動作用增強，新興業(yè)態(tài)消費增長較快。2016年，全國居民人均可支配收入為 23821 元，比上年增長8.4%，扣除價格因素實際增長 6.3%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 33616 元，增長 7.8%，扣除價格因素實際增長 5.6%；農(nóng)村居民人均可支配收入為12363元，增長8.2%，扣除價格因素實際增長6.2%。農(nóng)民工月均收入水平為 3275 元，比上年增長 6.6%。第四季度人民銀行城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，居民收入感受和消費信心提升。當期收入感受指數(shù)為 51.9%，為 2013 年第二季度以來的最高值；傾向于“更多消費”的居民占 23.1%，為 2009 年二季度以來最高水平。2016 年，社會消費品零售總額為 33.2 萬億元，比上年增長 10.4%，扣除價格因素實際增長 9.6%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)消費品零售額為 28.6 萬億元，增長 10.4%；鄉(xiāng)村消費品零售額為 4.7萬億元，增長 10.9%。網(wǎng)絡零售保持較快增長，全年網(wǎng)上零售額為 5.2 萬億元，比上年增長 26.2%。消費結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)升級特征，通訊和居住類商品增長較快，新能北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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源汽車產(chǎn)銷兩旺。
固定資產(chǎn)投資緩中趨穩(wěn)，制造業(yè)投資和民間投資增速有所回升。全年固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）59.7 萬億元，比上年增長 8.1%，扣除價格因素實際增長8.8%，較上年低 3.2 個百分點。制造業(yè)投資和民間投資增速自2016年 9 月份以后有所回升，2016 年分別增長 4.2%和 3.2%。分地區(qū)看，中西部地區(qū)投資增長較快，東北地區(qū)投資下半年以來降幅收窄。2016 年，東、中、西部地區(qū)投資分別增長 9.1%、12%和 12.2%；東北地區(qū)下降 23.5%，降幅比上半年收窄 8.5個百分點。新開工項目保持快速增長，2016 年，新開工項目計劃總投資 49.3萬億元，比上年增長 20.9%；施工項目計劃總投資 112.1 萬億元，比上年增長10%。 進出口逐季回穩(wěn)，降幅收窄。2016 年全年進出口總值為 24.3 萬億元人民幣，比上年下降 0.9%，降幅比上年收窄 6.1 個百分點。其中出口 13.8 萬億元，下降 2%；進口 10.5 萬億元，增長 0.6%；進出口相抵，累計貿(mào)易順差3.3萬億元。第四季度進、出口分別增長 8.7%和 0.3%，均實現(xiàn)正增長。按美元計價，進出口總值為 3.68 萬億美元，比上年下降 6.8%。對部分一帶一路沿線國家出口增長較快。從企業(yè)主體看，民營企業(yè)出口繼續(xù)保持第一大出口主體，占比46.1%，較上年提高 1.4 個百分點。從貿(mào)易方式看，一般貿(mào)易進出口比重提升，2016年一般貿(mào)易進出口增長 0.9%，占進出口總值的 55%，較上年提高1 個百分點。從商品結(jié)構(gòu)看，機電產(chǎn)品、傳統(tǒng)勞動密集型產(chǎn)品仍為出口主力，分別占出口總值的 57.7%和 20.8%。鐵礦石、原油、銅等大宗商品進口數(shù)量保持增長。 外商直接投資延續(xù)向高端產(chǎn)業(yè)聚集的態(tài)勢，對外直接投資增長較快。2016年全年實際使用外商直接投資 8132.2 億元人民幣，比上年增長 4.1%。服務業(yè)實際使用外資 5715.8 億元人民幣，比上年增長8.3%，占外資總量的 70.3%；高技術服務業(yè)實際使用外資 955.6 億元人民幣，增長 86.1%。高技術制造業(yè)實際使用外資 598.1 億元人民幣，增長 2.5%。2016 年，境內(nèi)投資者非金融類對外直接投資 11299.2 億元人民幣（折合 1701.1 億美元，比上年增長 44.1%），其中對“一帶一路”沿線國家直接投資 145.3 億美元。對外投資行業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，2016 年全年，我國企業(yè)對制造業(yè)投資占對外投資總額的比重從 2015年的 12.1%上升為 18.3%；對信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)投資占對外投資總額的比重從 2015 年的 4.9%上升為 12.0%。
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2、糧食生產(chǎn)再獲豐收，工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長
第三產(chǎn)業(yè)增加值增長快于第二產(chǎn)業(yè)，占比繼續(xù)提高。2016 年，三次產(chǎn)業(yè)增
加值分別為 6.4 萬億元、29.6 萬億元和 38.4 萬億元，比上年分別增長 3.3%、
6.1%和 7.8%，占 GDP 比重分別為 8.6%、39.8%和51.6%。第三產(chǎn)業(yè)占比較上
年提高1.4個百分點，高于第二產(chǎn)業(yè)11.8個百分點。全年全國糧食總產(chǎn)量 61624
萬噸，比上年減少 520 萬噸，下降0.8%，仍是歷史第二高產(chǎn)年。全年豬牛羊禽
肉產(chǎn)量 8364 萬噸，比上年下降 1.1%。工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，企業(yè)效益有所提升。
2016 年全國規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價格計算比上年增長 6%。分三大門類
看，采礦業(yè)增加值下降 1%，制造業(yè)增長 6.8%，電力、熱力、燃氣及水的生產(chǎn)
和供應業(yè)增長 5.5%。全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷率達到 97.8%。工業(yè)企業(yè)主營
業(yè)務收入和利潤總額增速總體保持上升態(tài)勢，財務費用持續(xù)下降。2016 年全國
規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤 68803.2 億元，比上年增長 8.5%；財務費用同比下
降 5.8%，利息支出同比下降 6.2%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營業(yè)務收入利潤率為
5.97%。第四季度人民銀行 5000戶工業(yè)企業(yè)調(diào)查顯示，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營景氣回升，
盈利好轉(zhuǎn)。企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營景氣指數(shù)為 52.6%，連續(xù)兩個季度高于 50%；企業(yè)盈
利指數(shù)為57.1%，連續(xù)三個季度回升。國內(nèi)和出口訂單指數(shù)有所回升，分別較上
年同期上升 7.4 個和 1.9 個百分點。
3、消費價格溫和上漲，生產(chǎn)者價格指數(shù)由降轉(zhuǎn)升
居民消費價格溫和上漲。2016 年，CPI 同比上漲 2.0%，漲幅比上年擴大 0.6
個百分點，其中各季度漲幅分別為 2.1%、2.1%、1.7%和 2.2%。從食品和非食
品分類看，食品價格上漲 4.6%，漲幅比上年提高 2.3 個百分點；非食品價格上
漲 1.4%，漲幅比上年提高 0.4 個百分點。從消費品和服務分類看，消費品價格
上漲 1.9%，漲幅比上年提高 0.7 個百分點；服務性消費活躍，帶動服務價格上
漲，全年服務價格上漲 2.2%，漲幅比上年提高 0.2 個百分點，影響 CPI 上漲
0.81個百分點。
工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格漲幅由負轉(zhuǎn)正，生產(chǎn)資料價格漲幅快速上升。2016 年，
PPI 同比下降 1.4%，降幅比上年縮小 3.8 個百分點，其中各季度漲幅分別為
-4.8%、-2.9%、-0.8%和 3.3%。PPI自 2016年9 月份結(jié)束 54 個月連續(xù)同比下
降，轉(zhuǎn)為上升，漲幅逐月擴大，12 月份為 5.5%。其中，生活資料價格漲幅相對
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穩(wěn)定，生產(chǎn)資料價格漲幅快速上升。12 月份生活資料價格和生產(chǎn)資料價格同比
漲幅分別為0.8%和 7.2%，比 9 月份分別上升 0.8 個和 7.1 個百分點。工業(yè)生
產(chǎn)者購進價格自 2016年 10 月開始同比漲幅由負轉(zhuǎn)正，黑色金屬、有色金屬和
燃料動力類價格指數(shù)上漲較快。全年生產(chǎn)者購進價格指數(shù)同比下降 2.0%，降幅
比上年縮小 4.1 個百分點，其中各季度漲幅分別為-5.8%、-3.9%、-1.6%和 3.6%。
農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格同比上漲 0.1%，漲幅比上年縮小 0.3 個百分點；農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)
價格同比上漲 3.4%，漲幅比上年提高 1.7 個百分點。2016 年，中國人民銀行
監(jiān)測的企業(yè)商品價格（CGPI）比上年下降 1.6%。各季度同比漲幅分別為-5.9%、
-3.7%、-1.1%和 4.4%。初級產(chǎn)品價格回升較快，投資品價格回升幅度大于消費
品。
受國際大宗商品價格總體上漲影響，進口價格漲幅由負轉(zhuǎn)正。2016 年各季
度，洲際交易所布倫特原油期貨當季平均價格分別環(huán)比上漲-21.2%、33.6%、-0.1%和 8.7%，累計上漲 14.3%；倫敦金屬交易所銅累計上漲 7.9%，鋁累計上漲14.5%。2016 年，進口價格同比下降 3.0%，降幅比上年縮小 8.5 個百分點，其中各季度分別上漲-11.4%、-4.0%、-0.9%和 4.4%；出口價格同比下降 2.2%，降幅比上年擴大 1.4個百分點，其中各季度分別下降 3.6%、2.7%、2.0%和 0.4%。GDP 平減指數(shù)漲幅擴大。2016年 GDP平減指數(shù)（按當年價格計算的 GDP與按固定價格計算的 GDP 的比率）同比上漲 1.2%，比上年高1.1 個百分點。價格改革繼續(xù)穩(wěn)步推進。一是推進電力價格改革。輸配電價改革基本實現(xiàn)全覆蓋，實施煤電價格聯(lián)動機制，完善基本電價執(zhí)行方式，推動電力雙邊直接交易。
二是推進天然氣價格改革。建立天然氣管道運輸定價新機制，明確儲氣設施相關價格由市場競爭形成，全面放開化肥用氣價格，在福建開展天然氣門站價格市場化改革試點。三是推進醫(yī)療服務價格改革。印發(fā)《推進醫(yī)療服務價格改革的意見》，明確醫(yī)療服務價格分類管理，公立醫(yī)療機構(gòu)提供的基本醫(yī)療服務實行政府指導價，非公立醫(yī)療機構(gòu)提供的醫(yī)療服務實行市場調(diào)節(jié)價。四是推進交通運輸價格改革。將高鐵動車組票價、普通旅客列車軟座軟臥票價交由鐵路運輸企業(yè)依法自主制定，放開 800 公里以下航線及 800 公里以上高鐵動車組列車平行航線民航旅客票價。
4、財政收支低速增長
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2016 年，全國一般公共財政收入 16 萬億元，比上年增長 4.5%，增速比上
年低 1.3 個百分點。全國一般公共財政支出 18.8 萬億元，比上年增長 6.4%，
增速比上年低 6.8 個百分點。收支相抵，財政支大于收 2.8 萬億元，比上年多
0.5 萬億元。財政收入增幅偏低的主要原因：一是全面推開營改增試點，政策性
減收較多；二是經(jīng)濟下行產(chǎn)生的滯后影響；三是金融業(yè)稅收和部分非稅收入 2015
年的基數(shù)較高。
從收入結(jié)構(gòu)看，非稅收入 2.9 萬億元，比上年增長 5%，稅收收入 13 萬億
元，比上年增長 4.3%。其中，企業(yè)所得稅和個人所得稅分別增長 6.3%和 17.1%，
國內(nèi)增值稅增長 30.9%，營業(yè)稅和國內(nèi)消費稅分別下降 40.4%和 3.1%，證券交
易印花稅下降 51%，進口貨物增值稅和消費稅增長 2%。從支出結(jié)構(gòu)看，財政
支出增長較快的有城鄉(xiāng)社區(qū)支出、社會保障和就業(yè)支出、科學技術支出、醫(yī)療衛(wèi)生與計劃生育支出，比上年分別增長 17.1%、13.3%、12%和 10%。
5、就業(yè)形勢基本穩(wěn)定
2016 年城鎮(zhèn)新增就業(yè) 1314 萬人，與上年基本持平，超額完成全年目標。
2016 年末，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為 4.02%，比三季度末低 0.02個百分點。中國人力
資源市場信息監(jiān)測中心對 98 個城市的公共就業(yè)服務機構(gòu)市場供求信息進行的
統(tǒng)計分析顯示，第四季度勞動力市場需求略大于供給，求人倍率為 1.13，比 2015
年同期和上季度均上升0.03。與 2015 年同期和上季度相比，市場供求人數(shù)均呈
下降態(tài)勢。與上年同期相比，金融業(yè)、農(nóng)林牧漁業(yè)、文化體育和娛樂業(yè)、電力煤氣及水的生產(chǎn)和供應業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)的用人需求有所增長；與上季度相比，金融業(yè)、公共管理和社會組織、科學研究、技術服務和地質(zhì)勘查業(yè)等行業(yè)用人需求略有增長。市場對具有技術等級和專業(yè)技術職稱勞動者的需求均大于供給。與2015 年同期相比，對高級技師、高級技能的用人需求有所增長，對其他各類技術等級和專業(yè)技術職務的用人需求有所減少。
6、國際收支總體平衡
國際收支繼續(xù)呈現(xiàn)“一順一逆”的格局。初步統(tǒng)計，2016 年經(jīng)常項目順差
2104 億美元，與同期 GDP 之比為 1.9%，繼續(xù)處于國際公認的合理范圍之內(nèi)。
其中，貨物貿(mào)易順差 4852 億美元，雖較 2015 年歷史高位有所下降，但仍顯著
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高于 2014 年度及以前各年度水平，顯示我國對外貿(mào)易具有較強的競爭力；服務
貿(mào)易逆差 2423 億美元，增長 33%，主要是旅行項下逆差增長。資本和金融項
目逆差 470 億美元。截至 2016 年末，外匯儲備余額 3.01 萬億美元。外債總
規(guī)模小幅擴大，償債風險可控。截至 2016年 9 月末，全口徑外債余額為 14320
億美元，較 6 月末上漲 3.1%。其中，短期外債余額為 8944 億美元，較 6月
末上漲 3.1%，占外債余額的 62%。
（二）行業(yè)狀況分析
盟固利新材料公司從事鋰電池材料的研發(fā)、生產(chǎn)與銷售，產(chǎn)品主要為鋰電池正極材料主要產(chǎn)品有鈷酸鋰系列產(chǎn)品、錳酸鋰系列產(chǎn)品和三元材料。
1、行業(yè)情況說明
鋰電池材料行業(yè)最終產(chǎn)品廣泛應用于手機、平板電腦、筆記本電腦、可穿戴式智能設備、移動電源等數(shù)碼類電子產(chǎn)品領域，以及新能源汽車、電動自行車、電動工具、儲能電站等動力類應用終端領域。隨著消費電子產(chǎn)品市場規(guī)模增長放緩，消費型鋰電池進入低速增長穩(wěn)定發(fā)展期，下游小型數(shù)碼電池企業(yè)在競爭中逐步被淘汰，而大企業(yè)規(guī)模則穩(wěn)步增長，市場集中度逐漸提高。與此同時，在各國大力支持下，電動汽車市場快速發(fā)展，受政府補貼措施鼓勵及動力電池技術逐步成熟，動力型鋰電池正從導入期過渡到高速成長期，成為驅(qū)動全球鋰電池產(chǎn)業(yè)的主要力量。而儲能電池由于技術、政策等原因仍處于市場導入階段，相比動力電池發(fā)展相對滯后，但其市場發(fā)展?jié)摿薮螅S著鋰電池技術逐漸成熟，成本不斷降低，儲能也成為拉動鋰電池消費的另一重要市場。
從鋰電池三大消費終端來看，2016 年中國動力鋰電池需求量為 30.5GWH，
同比增長 80%，增速遠超其他兩大終端，并超過 3C消費電子產(chǎn)品領域
29.17GWH 的需求量，成為最大的消費端，動力電池將是中國鋰電池未來3年
最大的驅(qū)動引擎，動力電池正在逐漸從導入期過渡到高速成長期。
隨著鋰電池應用范圍的逐步擴張，其規(guī)模的迅速擴張帶動了整個鋰電池材料行業(yè)的高速增長，吸引大量資本涌入該產(chǎn)業(yè)，競爭日趨激烈。從全球鋰電池供給格局來看，中日韓仍舊占據(jù)全球鋰電池市場的主要份額。競爭格局則發(fā)展為：鋰電池材料高端產(chǎn)品領域主要為國內(nèi)少數(shù)企業(yè)與國外產(chǎn)品之間的競爭，而技術含量北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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低的產(chǎn)品領域的競爭則集中在國內(nèi)較多企業(yè)之間，產(chǎn)能過剩帶來激烈的競爭，在一定程度上壓縮了利潤空間。近年來，我們鋰電池材料在技術創(chuàng)新和需求推動的相互作用下取得了快速發(fā)展，提高了我國鋰電池材料的整體水平，鋰電池材料的國產(chǎn)化率進一步提高。
2、行業(yè)格局和趨勢
新能源汽車產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)被給予支撐未來經(jīng)濟發(fā)展和實現(xiàn)汽車產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的厚望。電動汽車的核心是鋰電池，而從全球鋰電池的供給格局來看，鋰電產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，形成了中、日、韓三分天下的市場格局。
中、日、韓基本壟斷了全球鋰電池供應，而我國鋰電池出貨量占全球鋰電出貨量的50%以上。由于我國鋰電行業(yè)的蓬勃發(fā)展，鋰電正極材料市場也得到前所未有的發(fā)展機遇。
1、小型鋰電領域發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢
在小型鋰電市場中，智能手機用鋰電市場增速下降，平板電腦和筆記本電腦銷量同比下滑，但電動工具用鋰電池在無鉛化的推動下仍然保持穩(wěn)定的增長。由于智能手機和平板電腦的功能和性能要求不斷發(fā)展，對于鋰電材料鈷酸鋰的能量密度的追求不斷上升，從技術趨勢上來說，只有通過提升鈷酸鋰電池的工作電壓來實現(xiàn)容量提升。此外，作為續(xù)航能力不足的有效補充方案，快速充電也成為技術發(fā)展的主要的訴求之一。由于筆記本電腦和電動工具的發(fā)展，結(jié)合多元材料的性能特點，目前主要采用調(diào)整多元材料鎳含量來提升電池容量，隨著技術的不斷發(fā)展，逐漸實現(xiàn)高鎳多元材料或NCA（鎳摩爾比大于80%）的成熟應用。同時，也有部分電池客戶采用提升工作電壓的方式提升多元材料的容量。 小型鋰電正極材料逐漸形成了高容量、高電壓、低成本的需求趨勢，鈷酸鋰和多元材料需求還會進一步上升，鈷酸鋰依賴智能手機的增長，而多元材料依賴于低成本平板電腦、移動電源、電動工具和電動自行車的快速增長。
2、車用動力鋰電領域發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢
2016年，國家除了繼續(xù)大力推動新能源汽車的應用，促進配套設施發(fā)展外，
加大了在行業(yè)監(jiān)管，基礎設施和宏觀增和方面的政策力度，進一步規(guī)范，引導行業(yè)健康有序發(fā)展。2016年，政府共出臺新能源汽車行業(yè)直接與間接相關政策35北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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項左右。在穩(wěn)定實施新能源補貼政策的基礎上，政府進一步推出了《新能源汽車碳配額管理辦法》（征求意見稿）和《企業(yè)平均燃料消耗量與新能源汽車積分并行管理暫行辦法（征求意見稿）》，從供給側(cè)進行管理，確定了燃油汽車產(chǎn)業(yè)反哺新能源汽車產(chǎn)業(yè)的總體思路，建立起新能源汽車發(fā)展的長效激勵機制。同時，為了凈化產(chǎn)業(yè)生態(tài)環(huán)境，扶優(yōu)抑劣，工信部在2016年推出《汽車動力電池行業(yè)規(guī)范條件》（征求意見稿），對鋰離子動力電池單體企業(yè)年產(chǎn)能力要求提高了40倍（要求為 8Gwh），大大提升了動力鋰電池的準入門檻。在市場需求和國家政策的強力推動下，國內(nèi)新能源汽車市場出現(xiàn)了爆發(fā)式增長。中國汽車工業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，2016年新能源汽車生產(chǎn)51.7萬輛，銷售50.7萬輛，比上年同期分別增長51.7%和53%。其中純電動汽車產(chǎn)銷分別完成41.7萬輛和40.9萬輛，比上年同期分別增長63.9%和65.1%；插電式混合動力汽車產(chǎn)銷分別完成9.9萬輛和9.8萬輛，比上年同期分別增長15.7%和17.1%。新能源乘用車中，純電動乘用車產(chǎn)銷分別完成26.3萬輛和25.7萬輛，比上年同期分別增長73.1%和75.1%；插電式混合動力乘用車產(chǎn)銷分別完成8.1萬輛和7.9萬輛，比上年同期分別增長29.9%和30.9%。新能源商用車中，純電動商用車產(chǎn)銷分別完成15.4萬輛和15.2萬輛，比上年同期分別增長50.2%和50.7%；插電式混合動力商用車產(chǎn)銷分別完成1.8萬和1.9萬輛，比上年同期分別下降22.5%和19.3%。目前中國已經(jīng)成為新能源汽車最大生產(chǎn)國，占比超過一半。中國新能源汽車的快速發(fā)展，帶來了整體鋰電行業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展。 2017年1月14日，工信部牽頭編制了《汽車產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃》，明確了到2020年我國新能源汽車年產(chǎn)量將達到200萬輛，以及到2025年我國新能源汽車銷量占總銷量的比例達到20%以上的發(fā)展目標。國內(nèi)新能源汽車產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，造就了鋰電池巨大的市場需求，鋰電池行業(yè)正在成為新的風口，為此，動力鋰電池生產(chǎn)企業(yè)全力以赴加速擴產(chǎn)步伐。新能源汽車輕量化、智能化的技術發(fā)展趨勢結(jié)合更長續(xù)航里程、更高能量密度的要求，車用動力鋰電逐漸轉(zhuǎn)向采用多元材料體系以響應能量密度不斷提升的要求。多元材料尤其是高鎳多元材料將成為未來車用動力電池的主流正極材料體系。
3、三元行業(yè)發(fā)展趨勢
（1）三元材料是動力電池正極材料未來趨勢
磷酸鐵鋰電池能量密度低，低溫性能較差，導致新能源汽車續(xù)航能力差，而北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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續(xù)駛里程是消費者的首要參考因素，故廠商需要更高能量密度的電池；在無政策限制的純電動乘用車與純電動專用車市場，三元材料滲透率已達60%以上?？梢灶A見，一旦其安全性得到解決，三元材料勢必會占據(jù)正極材料主流市場。
（2）下游新能源汽車產(chǎn)業(yè)爆發(fā)式增長帶動三元材料需求快速增長
隨著能源形勢、環(huán)境污染的日益嚴重、智能化交通需求的日益強烈，新能源汽車在未來10~20年將進入高速發(fā)展的快車道。受新能源汽車爆發(fā)式發(fā)展帶動，三元材料需求將會快速提升。
（3）傳統(tǒng)3C市場需求平穩(wěn)，其他領域需求穩(wěn)定
3C電子消費品市場自2009年智能手機大爆發(fā)以后，已進入平穩(wěn)發(fā)展時期，
且隨著手機更新?lián)Q代的加快、以及無人機、智能手環(huán)等新型3C產(chǎn)品的不斷涌現(xiàn)，
3C電子消費品市場未來發(fā)展趨勢依舊看好。隨著3C產(chǎn)品對續(xù)航能力以及便攜性
要求的不斷提高，三元材料已逐步蠶食傳統(tǒng)的鈷酸鋰市場份額，預計三元材料在3C市場需求將會穩(wěn)定增長。
（3）預計三元材料供給或?qū)⒊霈F(xiàn)缺口，三元行業(yè)持續(xù)景氣
由于新能源汽車市場的爆發(fā)式發(fā)展，國內(nèi)三元材料需求量飛速上升，雖然國內(nèi)主要三元材料廠商紛紛計劃擴大產(chǎn)能，但是由于生產(chǎn)線建設周期長且達產(chǎn)時間和實際產(chǎn)能尚具不確定性，我們預計三元材料或?qū)⒃?017年出現(xiàn)約9000噸左右的供需缺口。
六、被評估單位業(yè)務概況及財務分析
（一）企業(yè)歷史財務狀況、經(jīng)營成果
根據(jù)盟固利新材料公司提供的會計報表和審計報告，其2014-2016年（母公
司口徑）的財務狀況和經(jīng)營成果如下表所示：
單位：萬元
項目 2014年 2015年 2016年
總資產(chǎn) 14,398.97 36,530.12 83,259.06
總負債 8,641.11 4,850.75 47,208.23
股東全部權益 5,757.86 31,679.36 36,050.83
營業(yè)收入 10,358.08 3,903.61 23,868.98
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營業(yè)利潤 -57.44 -484.07 1,722.26
凈利潤 59.92 -126.16 1,684.26
從以上財務數(shù)據(jù)來看，企業(yè)2014――2016年凈資產(chǎn)收益率分別為：1.04%、
-0.40%、4.67%，企業(yè) 2014、2015 年度盈利較差，主要原因一是行業(yè)大環(huán)境在
2014、2015年剛處于起步、發(fā)展階段，2016年新能源行業(yè)快速發(fā)展；二是2015
年底恒通科技（“中信國安”子公司）成為公司控股股東，在經(jīng)營管理、產(chǎn)品市場和資金融通等方面獲得較大的變革和支持力度，企業(yè)銷售凈利率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及資產(chǎn)負債率均有所提高，說明企業(yè)經(jīng)營、市場和盈利狀況改善的同時，財務杠桿的運用亦加大，以支持產(chǎn)品的研發(fā)和產(chǎn)能的增加。預測年度根據(jù)公司“年產(chǎn)4500 噸鋰離子電池正極材料項目”及后期追加“年產(chǎn)1000噸鋰離子電池正極材料項目”的建成情況，2017年年中試生產(chǎn)，2018及以后年度將達產(chǎn)，新增產(chǎn)能5500噸。隨著新能源汽車行業(yè)的快速發(fā)展，公司盈利水平基本與2016年度趨同，盈利規(guī)模將大幅上升。
（二）企業(yè)概況、生產(chǎn)經(jīng)營等情況
1、企業(yè)概況
天津國安盟固利新材料科技股份有限公司前身為天津華夏泓源實業(yè)有限公司，成立于2009年11月18日，注冊資金5000萬元，坐落于天津?qū)氎娴吞脊I(yè)園區(qū)，占地70011平方米，建筑面積18108平方米，經(jīng)營范圍：鋰離子電池正極材料研發(fā)、生產(chǎn)、銷售。公司于2015年12月2日完成對中信國安盟固利電池技術有限公司（以下簡稱MGL）的并購，并購后注冊資金2.26億元。2016年11月21日，天津國安公司與天津盟源企業(yè)管理中心（有限合伙）簽訂增資擴股協(xié)議，同意天津盟源企業(yè)管理中心（有限合伙）增資1,704.11萬元人民幣，變更后的注冊資本為人民幣2.43億元組織結(jié)構(gòu)如下：
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中信國安信息產(chǎn)業(yè)股份有限公司
90%
自然人股東8人 天津盟源企業(yè)管理中心 中信國安恒通科技開發(fā)有限公司
20.54% 7% 72.46%
天津國安盟固利新材料科 自然人
技有限公司
3.95%
96.05%
盟固利電源
2、生產(chǎn)經(jīng)營情況
盟固利新材料公司現(xiàn)主要產(chǎn)品為鈷酸鋰、錳酸鋰和三元材料，產(chǎn)能為 1500
噸/年，產(chǎn)品供不應求，在建的“年產(chǎn)4500 噸鋰離子電池正極材料項目”及后期
追加“年產(chǎn)1000噸鋰離子電池正極材料項目”將于2017年年中試生產(chǎn)，達產(chǎn)后
將新增三元材料5000噸、鈷酸鋰500噸。
3、產(chǎn)品及客戶
（1）主要產(chǎn)品
1）鈷酸鋰系列化產(chǎn)品
公司先后自主開發(fā)形成了一套獨創(chuàng)性的鈷酸鋰專利技術和專有技術。目前已擁有不同規(guī)格、不同用途的鈷酸鋰系列化產(chǎn)品的制備技術，形成了自主知識產(chǎn)權；工藝技術簡化、高效，技術集成度高，產(chǎn)品具有密度高、循環(huán)性好、一致性好等諸多優(yōu)點，廣泛應用于方形、柱形、聚合物等多種鋰離子電池產(chǎn)品。
2）多元正極材料
公司擁有不同粒度分布、不同組成、不同用途等各種規(guī)格的多元系列化產(chǎn)品的制備技術，產(chǎn)品具有元素分布均勻、球形度好、密度高等諸多特點，廣泛應用于多種鋰電池生產(chǎn)。該工藝是公司自主開發(fā)、具有獨創(chuàng)性的專有技術。解決了多元材料所存在高溫循環(huán)不佳、吸水性強、金屬雜質(zhì)含量偏高、堿性雜質(zhì)難控制等北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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一系列關鍵技術問題，在國內(nèi)多家客戶形成訂單。
（2）客戶
1）消費類電子產(chǎn)品市場
在消費類電子產(chǎn)品市場，公司的高電壓鈷酸鋰產(chǎn)品主要供給珠海光宇、寧波維科、深圳比克、東莞振華等國內(nèi)一流的鋰電廠商，同時這些廠商是中興、華為、聯(lián)想、酷派等知名品牌的供應商。
2）動力型產(chǎn)品市場
公司生產(chǎn)的動力型錳酸鋰是國內(nèi)率先使用在純電動大巴用鋰離子電池上，應用在福田、中通、北汽等多個品牌多款型號車型上。三元材料將是未來新能源汽車動力鋰離子電池的主要正極材料，公司目前已開發(fā)并量產(chǎn)三元材料，隨著產(chǎn)能的增加其主導產(chǎn)品將是系列化、細分規(guī)格的動力型三元材料、錳系產(chǎn)品，以滿足未來的 HEV、PHEV、BEV等電動汽車及其他能源領域更高能量密度的要求。主要客戶如下：
4、企業(yè)文化及發(fā)展戰(zhàn)略
隨著全球環(huán)境污染加劇，石油資源日漸枯竭，新能源、新材料產(chǎn)業(yè)已被國家北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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確定為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。公司秉承“人與地球的和諧”發(fā)展理念，立志為國家新能源、新材料產(chǎn)業(yè)貢獻自己的力量。
未來公司在傳統(tǒng)消費類電子產(chǎn)品領域，將不斷提升產(chǎn)品的性能以滿足高端市場領域的需求，與此同時由于國家產(chǎn)業(yè)政策向新能源方向傾斜，動力鋰電池由引入階段變?yōu)榭焖俪砷L階段，作為國內(nèi)領先的正極材料廠家，公司業(yè)績將實現(xiàn)爆發(fā)性增長。
七、公司未來收益狀況預測
（一）收益期和預測期的確定
本次評估企業(yè)未來將持續(xù)經(jīng)營，因此收益期為無限期。
本次預測采用分段法對公司的未來收益進行預測，預測期分為明確的預測期和明確的預測期之后的永續(xù)期。本次評估明確的預測期至 2021 年底，到 2021年后為永續(xù)期。
（二）企業(yè)自由現(xiàn)金流的預測
對企業(yè)未來財務數(shù)據(jù)預測是在遵循我國現(xiàn)行有關法律、法規(guī)的前提下，以國家宏觀經(jīng)濟走勢與相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策演變?yōu)楸尘埃C合考慮公司所處市場的情況，結(jié)合盟固利新材料公司的歷史經(jīng)營業(yè)績（2014年、2015年由于行業(yè)剛起步、發(fā)展及企業(yè)自身未加入“中信國安”旗下可比性?。?、控制的資源、正在執(zhí)行的價格政策和未來發(fā)展規(guī)劃，對公司2017年――2021年的經(jīng)營業(yè)績進行了測算。其中主要數(shù)據(jù)預測如下：
1、營業(yè)收入預測
盟固利新材料公司營業(yè)收入主要為鈷酸鋰系列產(chǎn)品、錳酸鋰、三元材料等鋰電池正極材料的銷售收入，上述產(chǎn)品的受托加工收入及材料銷售收入。未來營業(yè)收入依據(jù)企業(yè)近期歷史數(shù)據(jù)、新增產(chǎn)能、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及未來經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃，同時結(jié)合鋰電池正極材料行業(yè)前景，主要考慮鈷酸鋰及三元材料的產(chǎn)品銷售收入。
歷史營業(yè)收入構(gòu)成如下：
單位：元
序 主要產(chǎn)品名稱 單位 2014年度 2015年度 2016年度
號
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一 產(chǎn)品數(shù)量
1 鈷酸鋰 公斤 320,930.00 214,229.00 804,948.00
2 三元 公斤 43,495.00 8,889.00 587,910.00
3 錳酸鋰 公斤 100,615.00 30,006.20 204,185.00
4 鈷酸鋰K型 公斤 227,122.72
5 受托加工 公斤 1,141,378.29 699,045.26 138,451.13
二 產(chǎn)品單價（不含稅） - - -
1 鈷酸鋰 元/公斤 143.91 144.07 164.47
2 三元 元/公斤 100.51 102.02 126.21
3 錳酸鋰 元/公斤 22.95 22.76 59.93
4 鈷酸鋰K型 元/公斤 132.41 - -
5 受托加工 元/公斤 10.43 9.42 7.26
三 產(chǎn)品收入 元
1 鈷酸鋰 元 46,186,559.82 30,864,114.56 132,391,420.30
2 三元 元 4,371,752.12 906,820.51 74,197,312.09
3 錳酸鋰 元 2,309,559.75 683,001.01 12,236,316.25
4 鈷酸鋰K型 元 30,072,485.23
5 受托加工 元 11,901,975.74 6,582,168.93 1,005,742.60
四 其他業(yè)務收入 元 8,738,472.25 18,858,974.33
合計 103,580,804.91 39,036,105.01 238,689,765.57
未來收入的預測產(chǎn)生于未來銷售數(shù)量和單價的預測。
各產(chǎn)品數(shù)量預測基于如下考慮：
2017年度銷售數(shù)量主要結(jié)合2017年度正在執(zhí)行和新簽訂的合同及新增產(chǎn)能
（在市場需求和國家政策的強力推動下，國內(nèi)新能源汽車市場出現(xiàn)了爆發(fā)式增長，鋰電池及鋰電池材料將隨之增長）確定，2018-2021年銷售數(shù)量根據(jù)行業(yè)發(fā)展狀況、公司戰(zhàn)略目標，在最大產(chǎn)能范圍內(nèi)進行預測。
各產(chǎn)品售價預測基于如下考慮：
自2014年以來鋰電池正極材料市場一直處于上升狀態(tài)，預計未來市場前景
仍將趨好，鋰電池正極材料售價及原材料采購價波動較大，但整體處于上漲態(tài)勢。
尤其是2017年前四月，鋰電池部分正極材料銷售價格及原材料價格均發(fā)生了較
大增長，如：鈷酸鋰2017年1月售價為17.71萬元/噸，4月為26.39萬元/噸；
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其主要原材料氧化鈷1月采購價為12.96萬元/噸，4月為19.06萬元/噸。但預計
全年平均售價將會啟穩(wěn)回落。
預測年度鈷酸鋰、三元材料的銷售數(shù)量均按達產(chǎn)測算，尤其是三元材料產(chǎn)銷量增長很大，為實現(xiàn)預計銷量，產(chǎn)品售價在2017年度基礎上略有變化。盟固利新材料公司未來年度收入預測如下表所示：
單位：元
序 主要產(chǎn)品名稱 單位 2017年度 2018年度 2019年度
號
一 產(chǎn)品數(shù)量
1 鈷酸鋰 公斤 2,000,000 2,000,000 2,000,000
2 三元 公斤 1,500,000 5,000,000 5,000,000
3 錳酸鋰 公斤 30,000
二 單位售價（不含稅） - - -
1 鈷酸鋰 元/公斤 240.00 237.00 242.00
2 三元 元/公斤 145.00 147.00 150.00
3 錳酸鋰 元/公斤 60.20
三 產(chǎn)品收入 元
1 鈷酸鋰 元 480,000,000.00 474,000,000.00 484,000,000.00
2 三元 元 217,500,000.00 735,000,000.00 750,000,000.00
3 錳酸鋰 元 1,806,000.00
合計 699,306,000.00 1,209,000,000.00 1,234,000,000.00
續(xù)表：
單位：元
序 主要產(chǎn)品名稱 單位 2020年度 2021年度
號
一 產(chǎn)品數(shù)量
1 鈷酸鋰 公斤 2,000,000 2,000,000
2 三元 公斤 5,000,000 5,000,000
3 錳酸鋰
二 單位售價（不含稅） - -
1 鈷酸鋰 元/公斤 246.00 251.00
2 三元 元/公斤 152.00 155.00
3 錳酸鋰
三 產(chǎn)品收入 元
1 鈷酸鋰 元 492,000,000.00 502,000,000.00
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2 三元 元 760,000,000.00 775,000,000.00
3 錳酸鋰 元
合計 1,252,000,000.00 1,277,000,000.00
2、營業(yè)成本
對應營業(yè)收入，營業(yè)成本主要分為鈷酸鋰、錳酸鋰、三元銷售成本、受托加工成本及其他成本，主要由直接材料、直接人工和制造費用等構(gòu)成，分為變動費用和固定成本，其中變動費用項目主要包括材料費等與生產(chǎn)直接相關的成本，固定成本主要包括職工薪酬、折舊費等。
營業(yè)成本的歷史數(shù)量如下：
單位：元
序 主要產(chǎn)品名稱 單位 2014年度 2015年度 2016年度
號
一 產(chǎn)品數(shù)量
1 鈷酸鋰 公斤 320,930.00 214,229.00 804,948.00
2 三元 公斤 43,495.00 8,889.00 587,910.00
3 錳酸鋰 公斤 100,615.00 30,006.20 204,185.00
4 鈷酸鋰K型 公斤 227,122.72
5 受托加工 公斤 1,141,378.29 699,045.26 138,451.13
二 單位成本 - - -
1 鈷酸鋰 元/公斤 126.79 134.15 144.23
2 三元 元/公斤 87.10 85.77 97.89
3 錳酸鋰 元/公斤 21.19 22.49 41.73
4 鈷酸鋰K型 元/公斤 127.64 - -
5 受托加工 元/公斤 5.66 8.47 5.97
三 產(chǎn)品成本 元
1 鈷酸鋰 元 40,690,893.72 28,738,914.28 116,101,526.61
2 三元 元 3,788,368.80 762,427.38 57,549,243.07
3 錳酸鋰 元 2,131,793.52 674,869.20 8,520,412.80
4 鈷酸鋰K型 元 28,989,493.06
5 受托加工 元 6,460,151.30 5,922,920.55 826,005.67
6 其他業(yè)務成本 元 8,636,933.29 17,254,138.93
合計 90,697,633.69 36,099,131.41 200,251,327.08
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從歷史數(shù)據(jù)看出，公司銷售毛利率2014-2016年分別為：12%、8%和16%，
銷售毛利率受行業(yè)影響有一定波動，且2014、2015年行業(yè)處于起步和初始發(fā)展
階段，可比性不大。預測年度由于業(yè)務規(guī)模將進一步擴大，根據(jù)公司自身情況，并結(jié)合行業(yè)整體狀況，預計未來銷售毛利率與評估基準日基本一致，其中 2017年度由于前 4 月產(chǎn)品售價上漲，由于企業(yè)之前儲備較多原材料，毛利率達到20.43%，其后按上漲的市價采購原材料，毛利將趨于正常，但整體毛利率較上年稍高。2018 及以后年度，謹慎考慮其毛利率稍低。其中主要項目預測方法介紹如下：
（1）變動成本
企業(yè)變動成本是鈷酸鋰及三元材料生產(chǎn)所需材料，主要包括四氧化三鈷、三元前驅(qū)體、碳酸鋰和輔助材料，材料占總成本比重大，約為95%。對材料費的預測通過分析企業(yè)歷史年度單位材料消耗指標，結(jié)合預計產(chǎn)量及材料價格趨勢等進行預測。
（2）固定成本
主要包括職工薪酬、折舊費。其中：
1）職工薪酬：本次預測以2016年人均年收入水平及勞動定員為基礎，適當
考慮當?shù)卦诼毬毠と司晔杖胨郊梆B(yǎng)老統(tǒng)籌、住房公積金、工齡、運齡等情況進行測算。
2）折舊費：折舊費的預測主要綜合考慮公司現(xiàn)有固定資產(chǎn)及未來資本性支出新形成固定資產(chǎn)及公司現(xiàn)有折舊政策、分攤比例進行預測。
對于固定資產(chǎn)折舊費用的預測，我們根據(jù)企業(yè)現(xiàn)有存量固定資產(chǎn)、在建工程轉(zhuǎn)固及預測期內(nèi)資本性支出預測，結(jié)合對企業(yè)歷史綜合折舊率的預測，對預測期內(nèi)固定資產(chǎn)原值、當年折舊及固定資產(chǎn)凈值進行預測。
營業(yè)成本預測如下表所示：
單位：元
序 主要產(chǎn)品名稱 單位 2017年度 2018年度 2019年度
號
一 產(chǎn)品數(shù)量
1 鈷酸鋰 公斤 2,000,000 2,000,000 2,000,000
2 三元 公斤 1,500,000 5,000,000 5,000,000
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3 錳酸鋰 公斤 30,000
二 單位成本 - - -
1 鈷酸鋰 元/公斤 195.70 199.86 203.70
2 三元 元/公斤 124.74 126.08 128.42
3 錳酸鋰 元/公斤 42.68
三 產(chǎn)品成本
1 鈷酸鋰 元 391,402,672.47 399,712,565.34 407,407,159.51
2 三元 元 187,106,646.14 630,378,892.79 642,090,328.79
3 錳酸鋰 元 1,280,400.00 - -
合計 579,789,718.61 1,030,091,458.13 1,049,497,488.30
續(xù)表：
單位：元
序 主要產(chǎn)品名稱 單位 2020年度 2021年度
號
一 產(chǎn)品數(shù)量
1 鈷酸鋰 公斤 2,000,000 2,000,000
2 三元 公斤 5,000,000 5,000,000
3 錳酸鋰 公斤
二 單位成本 - -
1 鈷酸鋰 元/公斤 207.63 211.63
2 三元 元/公斤 130.43 132.47
3 錳酸鋰 元/公斤
三 產(chǎn)品成本
1 鈷酸鋰 元 415,255,645.56 423,261,101.33
2 三元 元 652,127,595.44 662,334,544.16
3 錳酸鋰 元
合計 1,067,383,241.00 1,085,595,645.50
3、營業(yè)稅金及附加
盟固利新材料公司營業(yè)稅金及附加包括城建稅（5%）、教育費附加（3%）、地方教育費附加（2%）、防洪費（1%）和根據(jù)《增值稅會計處理規(guī)定》發(fā)生的房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅。其中：城建稅等以應交增值稅為計稅基礎；房產(chǎn)稅等各規(guī)定的稅率計提。具體預測數(shù)據(jù)詳見下表：
單位：元
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項目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
增值稅 6,648,322.67 11,493,998.48 11,731,674.22 11,902,800.75 12,140,476.48
城建稅 465,382.59 804,579.89 821,217.20 833,196.05 849,833.35
教育費附加 199,449.68 344,819.95 351,950.23 357,084.02 364,214.29
地方教育費附加 199,449.68 344,819.95 351,950.23 357,084.02 364,214.29
房產(chǎn)稅 317,673.62 989,673.62 989,673.62 989,673.62 989,673.62
土地使用稅 105,016.50 105,016.50 105,016.50 105,016.50 105,016.50
車船使用稅 1,825.00 1,825.00 1,825.00 1,825.00 1,825.00
印花稅 349,653.00 604,500.00 617,000.00 626,000.00 638,500.00
合計 1,638,450.07 3,195,234.92 3,238,632.77 3,269,879.22 3,313,277.06
4、銷售費用
銷售費用主要包括人工成本、運費、交通差旅費等。
2014-2016年，銷售費用率分別為1.2%、1.96%、0.84%，銷售費用占比較小，
且主要是運輸費（按產(chǎn)銷售量確定），與銷售收入非同比例增長。經(jīng)分析預計未來年度隨著銷售收入的增長，銷售費率在2016年基礎上略有下降，銷售費用預測如下表所示：
單位：元
項目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
職工薪酬 324,000.00 330,480.00 337,089.60 343,831.39 350,708.02
包裝費 60,000.00 60,000.00 60,000.00 60,000.00 60,000.00
廣告宣傳費
運輸費 3,706,500.00 7,350,000.00 7,350,000.00 7,350,000.00 7,350,000.00
差旅交通費 69,353.50 119,902.28 122,381.65 124,166.80 126,646.17
辦公費用 3,164.15 5,470.36 5,583.48 5,664.93 5,778.04
車輛費用 2,841.88 4,913.20 5,014.79 5,087.94 5,189.54
郵遞費 2,783.28 4,811.89 4,911.40 4,983.04 5,082.54
業(yè)務招待費 8,320.55 14,385.03 14,682.49 14,896.66 15,194.12
通訊費 2,516.79 4,351.17 4,441.14 4,505.92 4,595.90
累計折舊 96,524.68 180,695.09 180,695.09 180,695.09 180,695.09
燃氣費 1,000.00 1,000.00 1,000.00 1,000.00 1,000.00
水電費 2,000.00 2,000.00 2,000.00 2,000.00 2,000.00
物業(yè)管理費 1,000.00 1,000.00 1,000.00 1,000.00 1,000.00
合計 4,280,004.83 8,079,009.04 8,088,799.65 8,097,831.78 8,107,889.42
5、管理費用
管理費用主要為公司管理部門發(fā)生的費用，主要為職工薪酬、折舊費、研發(fā)費用、辦公費、差旅費、無形資產(chǎn)攤銷及其他，2014――2016年管理費用率分北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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別為：7.8%、14.05%和6.25%。本次評估對管理費用主要是參考企業(yè)以前年度及
管理費用相關項目的實際發(fā)生情況及費用發(fā)生的合理性結(jié)合2017年預算數(shù)據(jù)進
行分析后預測。對未來年度管理費測算如下表所示：
單位：元
項目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
職工薪酬 1,817,979.80 1,836,159.60 1,854,521.19 1,873,066.41 1,891,797.07
差旅交通費 70,980.44 74,529.46 78,255.94 82,168.73 86,277.17
業(yè)務招待費 217,960.33 222,319.54 226,765.93 231,301.25 235,927.27
車輛費用 250,000.00 250,000.00 250,000.00 250,000.00 250,000.00
辦公費用 142,649.11 145,502.09 148,412.14 151,380.38 154,407.99
稅金 - - - - -
殘疾人保障金 20,000.00 20,400.00 20,808.00 21,224.16 21,648.64
無形資產(chǎn)攤銷 325,745.04 325,745.04 325,745.04 325,745.04 325,745.04
折舊 2,087,901.42 3,908,570.68 3,908,570.68 3,908,570.68 3,908,570.68
物料及低易品攤銷 102,731.76 104,786.39 106,882.12 109,019.76 111,200.16
技術開發(fā)費 20,979,180.00 36,270,000.00 37,020,000.00 37,560,000.00 38,310,000.00
水電費 103,826.90 105,903.44 108,021.51 110,181.94 112,385.58
燃氣費 10,000.00 10,000.00 10,000.00 10,000.00 10,000.00
通訊費 45,614.55 46,526.84 47,457.38 48,406.53 49,374.66
郵遞費 24,742.48 25,979.61 27,278.59 28,642.52 30,074.64
中介費 100,000.00 100,000.00 100,000.00 100,000.00 100,000.00
服務費 20,000.00 20,000.00 20,000.00 20,000.00 20,000.00
其他 80,000.00 81,600.00 83,232.00 84,896.64 86,594.57
保險費用 30,000.00 30,000.00 30,000.00 30,000.00 30,000.00
合計 26,429,311.84 43,578,022.70 44,365,950.51 44,944,604.03 45,734,003.47
6、財務費用
公司財務費用主要為借款利息支出/-收入、融資租賃利息支出及手續(xù)費等，其中利息支出根據(jù)公司借款額、還款計劃和公司付息債務利率確定。
對未來年度財務費測算如下表所示：
單位：元
項目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
付息債務余額 452,299,443.46 562,593,224.53 469,522,337.73 369,537,927.76 262,961,744.99
利息支出 24,253,616.40 29,471,891.85 23,056,469.32 17,707,291.26 12,595,867.58
手續(xù)費 196,358.84 339,476.33 346,496.10 351,550.34 358,570.12
合計 24,449,975.24 29,811,368.18 23,402,965.42 18,058,841.60 12,954,437.70
7、營業(yè)外收支
營業(yè)外收支主要是主營業(yè)務以外發(fā)生的處理固定資產(chǎn)凈損失、罰款、損失等，北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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由于非經(jīng)常發(fā)生且金額較小，本次評估不予考慮。
8、企業(yè)所得稅
被評估單位于2014年7月23日通過天津市科學技術委員會高新技術企業(yè)認
定，根據(jù)有關規(guī)定，減按15%稅率征收企業(yè)所得稅（證書編號：GF201412000092，
證書有效期三年），本次假設企業(yè)未來年度仍可通過該認定，持續(xù)享受所得稅優(yōu)惠政策。
對未來年度企業(yè)所得稅的測算如下表所示：
單位：元
項目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
利潤總額 62,718,539.42 94,244,907.03 105,406,163.35 110,245,602.37 121,294,746.85
所得稅率 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00%
所得稅 9,407,780.91 14,136,736.06 15,810,924.50 16,536,840.36 18,194,212.03
合計 9,407,780.91 14,136,736.06 15,810,924.50 16,536,840.36 18,194,212.03
9、折舊、攤銷測算
（1）對于折舊費用根據(jù)企業(yè)近年固定資產(chǎn)原值、類別及當年計提的累計折舊額計算綜合折舊率同時考慮基準日后新增的生產(chǎn)用設備投資對固定資產(chǎn)原值的影響進行測算，按企業(yè)會計政策實行直線法計提折舊，即以基準日企業(yè)固定資產(chǎn)賬面原值為計提折舊的固定資產(chǎn)基數(shù)，乘以綜合折舊率計算得出折舊的預測數(shù)。
（2）無形資產(chǎn)按取得時的實際成本計價。本次評估，根據(jù)無形資產(chǎn)賬面價值及攤銷年限等進行預測。
對未來年度折舊、攤銷的測算如下表所示：
單位：元
項目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
折舊 7,024,486.25 13,149,902.92 13,149,902.92 13,149,902.92 13,149,902.92
攤銷 325,745.04 325,745.04 325,745.04 325,745.04 325,745.04
合計 7,350,231.29 13,475,647.96 13,475,647.96 13,475,647.96 13,475,647.96
10、營運資金的增加量
營運資金=流動資產(chǎn)-不含有息負債的流動負債
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通過與公司的財務經(jīng)理進行訪談，預測期營運資金中流動資產(chǎn)由貨幣資金、應收賬款、預付賬款、存貨等科目構(gòu)成；流動負債主要由應付票據(jù)、應付賬款、預收賬款、應交稅費等科目構(gòu)成。營運資金具體預測方法如下：
經(jīng)了解，企業(yè)2015年度行業(yè)狀況好轉(zhuǎn)，經(jīng)營活動步入正軌，2016年度加入
“中信國安”旗下，10月份獲得新得重要客戶資源，加之工信部在2016年推出
《汽車動力電池行業(yè)規(guī)范條件》（征求意見稿），對鋰離子動力電池單體企業(yè)年產(chǎn)能力要求提高了40倍（要求為8Gwh），大大提升了動力鋰電池的準入門檻，該政策將影響其上游行業(yè)――電池正極材料行業(yè)的準入門檻，隨著公司產(chǎn)能的擴大，優(yōu)質(zhì)客戶的增加，其競爭優(yōu)勢將有所提升，應收款項回收周期將縮短，營運資金占比將減小，企業(yè)預計預測年度營運資金占比將下降，以其預測年度占比與預測年度的營業(yè)收入的乘積確定當期營運資金。
營運資金追加額=當期營運資金-上期營運資金
對未來年度營運資金的測算如下表所示：
單位：元
項目 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年
營運資金 279,722,400.00 483,600,000.00 493,600,000.00 500,800,000.00 510,800,000.00
營運資金的增加 130,584,326.06 203,877,600.00 10,000,000.00 7,200,000.00 10,000,000.00
合計 130,584,326.06 203,877,600.00 10,000,000.00 7,200,000.00 10,000,000.00
11、資本性支出
追加資本系指企業(yè)在不改變當前經(jīng)營業(yè)務條件下，所需增加的使用期超過一年期的長期資本性投入。根據(jù)被評估企業(yè)現(xiàn)有生產(chǎn)經(jīng)營設施的成新度、合理使用年限、目前使用狀況及在建項目未來所需投資額。預測未來各年達到設計、新增產(chǎn)能的更新投資。經(jīng)與企業(yè)管理層溝通，預測2017年度在建項目需投入4722.21萬元。
12、編制盟固利新材料公司預測期間自由現(xiàn)金流量的預測
根據(jù)以上的預測，我們編制公司2017年――2021年的損益表，并計算當年
的自由現(xiàn)金流量。
單位：元
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項目 2017年2-12月 2018年 2019年 2020年 2021年
營業(yè)收入 699,306,000.00 1,209,000,000.00 1,234,000,000.00 1,252,000,000.00 1,277,000,000.00
減：營業(yè)成本 579,789,718.61 1,030,091,458.13 1,049,497,488.30 1,067,383,241.00 1,085,595,645.50
營業(yè)稅金及附加 1,638,450.07 3,195,234.92 3,238,632.77 3,269,879.22 3,313,277.06
銷售費用 4,280,004.83 8,079,009.04 8,088,799.65 8,097,831.78 8,107,889.42
管理費用 26,429,311.84 43,578,022.70 44,365,950.51 44,944,604.03 45,734,003.47
財務費用 24,449,975.24 29,811,368.18 23,402,965.42 18,058,841.60 12,954,437.70
營業(yè)利潤 62,718,539.42 94,244,907.03 105,406,163.35 110,245,602.37 121,294,746.85
利潤總額 62,718,539.42 94,244,907.03 105,406,163.35 110,245,602.37 121,294,746.85
所得稅率 15.00% 15.00% 15.00% 15.00% 15.00%
減：所得稅費用 9,407,780.91 14,136,736.06 15,810,924.50 16,536,840.36 18,194,212.03
凈利潤 53,310,758.51 80,108,170.97 89,595,238.85 93,708,762.01 103,100,534.82
加：扣稅后利息 20,615,573.94 25,051,108.07 19,597,998.92 15,051,197.57 10,706,487.45
折舊 7,024,486.25 13,149,902.92 13,149,902.92 13,149,902.92 13,149,902.92
無形資產(chǎn)攤銷 325,745.04 325,745.04 325,745.04 325,745.04 325,745.04
減：追加資本性 47,222,107.20 - - - -
支出
營運資金凈增加 130,584,326.06 203,877,600.00 10,000,000.00 7,200,000.00 10,000,000.00
凈現(xiàn)金流量 -96,529,869.52 -85,242,673.00 112,668,885.72 115,035,607.54 117,282,670.22
12、永續(xù)期企業(yè)自由現(xiàn)金流的計算
永續(xù)期收益即終值，被評估單位終值按以下公式確定：
Pn Rn1 1 rn
r g
式中：
r：折現(xiàn)率
Rn1：永續(xù)期第一年企業(yè)自由現(xiàn)金流
g：永續(xù)期的增長率
n：明確預測期第末年
1.永續(xù)期增長率：永續(xù)期業(yè)務規(guī)模按企業(yè)明確預測期最后一年確定，不再考慮增長，故g為零。
2.Rn+1按預測期末第n年自由現(xiàn)金流量調(diào)整確定。
主要調(diào)整包括：
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（1）折舊&攤銷費：由于會計折舊年限與經(jīng)濟壽命年限存在差異，考慮折舊貨幣時間價值對預測年后的折舊進行調(diào)整，確定預測年后每年的折舊、攤銷費為8,880,450.05元、294,990.93元。具體評估思路為：①將各類現(xiàn)有資產(chǎn)按年折舊額按剩余折舊年限折現(xiàn)到預測末現(xiàn)值；②再將該現(xiàn)值按經(jīng)濟年限折為年金；③將各類資產(chǎn)每一周期更新支出對應的年折舊額按折舊年限折現(xiàn)到下一周期更新時點再折現(xiàn)到預測末現(xiàn)值；④將該現(xiàn)值再按經(jīng)濟年限折為年金；⑤將②和④相加得出永續(xù)期折舊、攤銷費。
（2）資本性支出：永續(xù)年資本性支出是考慮為了保證企業(yè)能夠持續(xù)經(jīng)營，各類資產(chǎn)經(jīng)濟年限到期后需要更新支出，但由于該項支出是按經(jīng)濟年限間隔支出的，因此，本次評估將該資本性支出折算成年金為4,262,710.24元。具體測算思路分兩步進行，第一步將各類資產(chǎn)每一周期更新支出折現(xiàn)到預測末現(xiàn)值；第二步，將該現(xiàn)值年金化。
（3）營運資金的增加為0.00。
則預測年后按上述調(diào)整后的自由現(xiàn)金流量Rn+1為118,719,753.01元。
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八、公司權益價值的估算
（一）加權平均資本成本的估算
折現(xiàn)率，又稱期望投資回報率，是基于收益法確定評估價值的重要參數(shù)。公司整體資產(chǎn)評估的折現(xiàn)率，應當能夠反映公司創(chuàng)造經(jīng)營現(xiàn)金流量所面臨的風險，包括行業(yè)風險、經(jīng)營風險和財務風險。
我們在估算了預測期的自由現(xiàn)金流量后，計算與收益口徑一致的加權平均資本成本（WACC），根據(jù)公式：
D E
K KWACC
D(1T)V EV
加權平均資本成本的計算需要確定如下指標：權益資本成本、付息債務資本成本和付息債務與權益價值比例。
1、權益資本成本（KE）的計算
對于權益資本成本的計算，我們運用資本資產(chǎn)定價模型（CAPM）確定。
即：KE=RF+β(RM-RF)+α
其中：KE―權益資本成本；
RF―無風險收益率；
RM-RF―市場風險溢價；
β―Beta系數(shù)；
α―企業(yè)特有風險。
（1）無風險收益率（RF）的確定
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國債收益率通常被認為是無風險的，因為持有該債權到期不能兌付的風險很小，可以忽略不計。根據(jù)WIND資訊系統(tǒng)所披露的信息，10年期國債在評估基準日的到期年收益率為3.01%，本評估報告以3.01%作為無風險收益率。
（2）市場風險溢價的計算
由于國內(nèi)證券市場是一個新興而且相對封閉的市場。一方面，歷史數(shù)據(jù)較短，并且在市場建立的前幾年中投機氣氛較濃，市場波動幅度很大；另一方面，目前國內(nèi)對資本項目下的外匯流動仍實行較嚴格的管制，再加上國內(nèi)市場股權割裂的特有屬性，因此，直接通過歷史數(shù)據(jù)得出的股權風險溢價不具有可信度；而在成熟市場中，由于有較長的歷史數(shù)據(jù)，市場總體的股權風險溢價可以直接通過分析歷史數(shù)據(jù)得到；因此國際上新興市場的風險溢價通常采用美國成熟市場的風險溢價進行調(diào)整確定，計算公式為：
中國市場風險溢價=美國股票市場風險溢價+中國股票市場違約貼息
1）美國股票市場風險溢價
美國股票市場風險溢價=美國股票市場收益率-美國無風險收益率
美國市場收益率選取標普500指數(shù)進行測算，標普500指數(shù)數(shù)據(jù)來源于雅虎
財經(jīng)http://finance.yahoo.com/；美國無風險收益率以美國10年期國債到期收益率
表示，數(shù)據(jù)來源于Wind資訊終端全球宏觀數(shù)據(jù)板塊。
2）中國股票市場違約貼息
根據(jù)國際權威評級機構(gòu)穆迪投資者服務公司公布的中國債務評級及對風險補償?shù)南嚓P研究測算，得到中國股票市場違約貼息。
在美國股票市場風險溢價和中國股票市場違約貼息數(shù)據(jù)的基礎上，計算得到北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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評估基準日中國市場風險溢價為6.45%。
（3）企業(yè)β的計算
被評估單位的權益系統(tǒng)風險系數(shù)計算公式如下：
L11 tDEU
式中：
βL：有財務杠桿的Beta；
βU：無財務杠桿的Beta；
T：被評估單位的所得稅稅率；
D/E：被評估單位的資本結(jié)構(gòu)。
根據(jù)被評估單位的業(yè)務特點，評估人員通過WIND資訊系統(tǒng)查詢了5家滬深
A股可比上市公司的βU值（起始交易日期：2014年12月31日；截止交易日期：
2016年12月31日），取平均值0.8535作為被評估單位的βU值，具體數(shù)據(jù)見下表：
股票代碼 公司簡稱 βu值
600884.SH 杉杉股份 1.0038
300073.SZ 當升科技 1.2704
002460.SZ 贛鋒鋰業(yè) 1.2806
002176.SZ 江特電機 1.0463
600549.SH 廈門鎢業(yè) 1.0570
平均值 1.1316
公司β指標值的確定：以選取的樣本自WIND資訊系統(tǒng)取得的不考慮財務杠桿
的β指標值，根據(jù)企業(yè)預測期的目標資本結(jié)構(gòu)（行業(yè)資本結(jié)構(gòu)）計算其考慮財務
杠桿的β指標值。
考慮財務杠桿的β指標值與不考財務杠桿的β指標值換算公式如下：
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βL =βU× [1+(1-T) ×D/E]
式中：
βL：有財務杠桿的Beta
βU：無財務杠桿的Beta
T：所得稅率
則考慮財務杠桿的β 指標值為：
βL =βU× [1+(1-T) ×D/E]=1.1316×[1+(1-15%) ×0.15]
=1.2759
式中：D/E取目標資本結(jié)構(gòu)（行業(yè)資本結(jié)構(gòu)）
（4）企業(yè)特有風險的調(diào)整
由于選取樣本上市公司與企業(yè)經(jīng)營環(huán)境不同，同時考慮企業(yè)自身經(jīng)營風險，確定企業(yè)特有風險。在預測期企業(yè)特有風險系數(shù)確定為1%，其中經(jīng)營風險0.5%，行業(yè)風險0.5%。
（5）股權資本成本的計算
KE=RF+β(RM-RF)+α
=3.01%+1.2759×6.45%+1%
=12.24%
2、付息債務資本成本
盟固利新材料公司資本成本取1-3年期貸款利率4.75%。
3、加權平均資本成本的確定
根據(jù)資本結(jié)構(gòu)無關論，加權平均資本成本受資本結(jié)構(gòu)的影響較小，對資本結(jié)北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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構(gòu)變化不敏感，因此，本次評估企業(yè)資本結(jié)構(gòu)按目標資本結(jié)構(gòu)確定，則根據(jù)公式計算加權平均資本成本：
D E
K KWACC (1T)
D V E V
=4.75%×(1-15.00%)×13.04%+12.24%×86.96%
=11.17%
（二）主營業(yè)務價值估算
在上述指標確定的基礎上，依據(jù)公式計算盟固利新材料公司主營業(yè)務價值， 價值為696,515,800.00元。詳見下表：
單位：元
項目/年度 2017年度 2018年度 2019年度 2020年度 2021年度 永續(xù)
企業(yè)自由現(xiàn)金流量 -96,529,869.52 -85,242,673.00 112,668,885.72 115,035,607.54 117,282,670.22 118,719,753.01
折現(xiàn)期 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00
折現(xiàn)率 11.17% 11.17% 11.17% 11.17% 11.17% 11.17%
折現(xiàn)系數(shù) 0.8995 0.8091 0.7278 0.6547 0.5889 5.2723
折現(xiàn)值 -86,830,777.00 -68,973,299.00 82,004,920.00 75,314,773.00 69,070,674.00 625,929,519.00
主營業(yè)務價值 696,515,800.00
（三）溢余資產(chǎn)（負債）價值
無。
（四）非經(jīng)營性資產(chǎn)價值
非經(jīng)營資產(chǎn)為其他應收款――子公司借款、保證金評估價值 129,241,367.06
元；預付賬款――平安國際融資租賃相關款項評估價值6,497,575.59元；遞延所得
稅資產(chǎn)――應收款項壞賬評估價值196,292.79元。
非經(jīng)營性負債為應付利息評估價值69,116.66元；應付賬款――應付工程、設
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備款評估值19,672,705.05元。
（五）長期股權投資價值
長期股權投資為對子公司――中信國安盟固利電源技術有限公司的投資評估價值192,281,033.12元。
（六）企業(yè)整體資產(chǎn)價值
在上述指標確定的基礎上，依據(jù)企業(yè)整體資產(chǎn)價值=主營業(yè)務價值+溢余資產(chǎn)價值+/-非經(jīng)營資產(chǎn)/負債價值+長期股權投資價值，計算盟固利新材料公司企業(yè)整體資產(chǎn)價值。盟固利新材料公司企業(yè)整體資產(chǎn)價值為1,004,990,247.12元。
（七）付息債務價值
截至評估基準日，盟固利新材料公司付息債務273,000,000.00元（包括銀行借
款、母公司借款和融資租賃款）。
（八）股東全部權益價值計算
根據(jù)股東全部權益價值=企業(yè)整體資產(chǎn)價值－付息債務價值，計算盟固利新材料公司股東全部權益價值為698,168,678.99元，即69,817.00萬元。
（本頁以下空白）
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第七部分 評估結(jié)論及分析
一、評估結(jié)論
北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司受盟固利新材料公司的委托，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，本著獨立、客觀、公正的原則，按照必要的評估程序?qū){入評估范圍的資產(chǎn)、業(yè)務實施了實地勘察、市場調(diào)查，采用資產(chǎn)基礎法和收益法對盟固利新材料公司的股東全部權益進行了評估。根據(jù)以上評估工作，得出如下評估結(jié)論：
（一）資產(chǎn)基礎法評估結(jié)論
在評估基準日持續(xù)經(jīng)營假設前提下，盟固利新材料公司總資產(chǎn)賬面價值為83,259.05萬元，負債賬面價值為47,208.23萬元，凈資產(chǎn)賬面價值為36,050.82萬元。
評估后的總資產(chǎn)為77,816.27萬元，負債為46,116.74萬元，凈資產(chǎn)為
31,699.53萬元，評估減值4,351.29萬元，減值率12.07%。
資產(chǎn)基礎法評估結(jié)果匯總表
單位：萬元
賬面價值 評估價值 增減值 增值率％
項目
A B C=B-A D=C/A×100%
流動資產(chǎn) 42,106.11 42,506.32 400.21 0.95
非流動資產(chǎn) 41,152.94 35,309.95 -5,842.99 -14.20
其中：長期股權投資 26,047.66 19,228.10 -6,819.56 -26.18
投資性房地產(chǎn) - - -
固定資產(chǎn) 4,320.89 5,081.10 760.21 17.59
在建工程 9,277.79 9,277.79 - -
無形資產(chǎn) 1,431.91 1,703.33 271.42 18.96
無形資產(chǎn)――土地使用權 1,431.42 1,701.73 270.31 18.88
其他 74.69 19.63 -55.06 -73.72
資產(chǎn)總計 83,259.05 77,816.27 -5,442.78 -6.54
流動負債 43,467.53 43,422.22 -45.31 -0.10
非流動負債 3,740.70 2,694.52 -1,046.18 -27.97
負債合計 47,208.23 46,116.74 -1,091.49 -2.31
凈資產(chǎn)（所有者權益） 36,050.82 31,699.53 -4,351.29 -12.07
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（二）收益法評估結(jié)論
評估人員采用收益法評估，截至評估基準日2016年12月31日，盟固利新材
料公司股東全部權益評估價值為69,817.00萬元，相比賬面價值36,050.82萬元，
評估增值33,766.18萬元。
（三）評估結(jié)論的確定
按照相關要求，本次評估我們采用資產(chǎn)基礎法與收益法進行了評估，運用資產(chǎn)基礎法評估結(jié)果與運用收益法評估的結(jié)果相差較大，最終我們選用了收益法的評估結(jié)論作為本次評估結(jié)論，理由如下：
經(jīng)過我們認真分析，認為收益法評估結(jié)果更能公允反映盟固利新材料公司的股東全部權益價值，主要理由為：收益法在理論上是一種比較完善和全面的方法，它從整體上衡量一個企業(yè)的盈利能力；而資產(chǎn)基礎法是從資產(chǎn)的再取得途徑考慮的，受企業(yè)資產(chǎn)重置成本等影響較大。通過分析兩種方法的價值內(nèi)涵和評估過程，我們認為資產(chǎn)的價值通常不是基于重新購建該等資產(chǎn)所花費的成本而是基于市場參與者對未來收益的預期因此，取收益法評估值作為最終的評估結(jié)論，即：
在持續(xù)經(jīng)營前提下，盟固利新材料公司的股東全部權益價值于評估基準日2016年12月31日為69,817.00萬元。
二、評估結(jié)論與賬面價值比較變動情況及原因
（一）資產(chǎn)基礎法增減值原因分析
本評估報告采用成本法對盟固利新材料公司納入評估范圍的資產(chǎn)及相關負債進行評估后，部分資產(chǎn)及負債的評估結(jié)果與賬面價值相比發(fā)生了變動，變動情況及原因主要為：
1、流動資產(chǎn)增值主要是由于存貨中產(chǎn)成品評估增值，主要原因為企業(yè)產(chǎn)成品賬面價值按照實際成本進行計量，本次產(chǎn)成品按照市場法進行評估，評估值大于賬面成本。
2、房屋建筑物類資產(chǎn)評估原值增值主要原因：納入本次評估范圍內(nèi)的房屋建(構(gòu))筑物，大部分于2011年建成，近年來所在地的建材、人工及機械費用比建造之日稍有增長，并且納入評估范圍的鴻基花園基準日市場銷售價格較購買時有所上漲，故綜合導致評估原值增值；評估凈值增值幅度較大的主要原因：評估采用北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司
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的耐用年限與會計采用的折舊年限不一致。
3、機器設備評估凈值增值的主要原因主要是設備的會計折舊年限短于其經(jīng)濟壽命年限及評估原值增值。
車輛原值減值是由于車輛賬面價值含增值稅，本次評估時重置全價扣除了增值稅及部分車輛按二手價格確定，故導致評估原值減值；凈值增值主要是由于會計折舊年限與其經(jīng)濟壽命年限不一致。
電子設備原值減值是由于電子設備更新?lián)Q代較快，受市場價值波動，另外部分較舊的設備以二手市場價值作為評估值，故導致評估原值減值；凈值增值主要是由于會計折舊年限與其經(jīng)濟壽命年限不一致。
4、土地使用權賬面價值14,314,195.60元，土地評估值為17,017,313.00元，
增值的主要原因是：土地使用權取得時間為2011年，而近年來土地使用權價格較
購買時有所上漲。
5、一年內(nèi)到期的非流動負債遞延收益賬面價值為522,642.59元，專項應付款
賬面價值5,000,000.00元，其他非流動負債賬面價值5,788,237.38元，為天津市財
政局撥付專項資金和政府補貼形成的遞延收益。經(jīng)與企業(yè)財務人員核實，部分資金補貼無需償還，不存在后續(xù)義務，因此將該部分遞延收益評估為0，故導致負債評估減值。
6、長期股權投資增值主要是因為無形資產(chǎn)――土地使用權增值所致，具體參見《中信國安恒通科技開發(fā)有限公司擬轉(zhuǎn)讓所持天津國安盟固利新材料科技股份有限公司部分股權項目涉及長投中信國安盟固利電源技術有限公司資產(chǎn)評估說明》。
（二）收益法評估增減值原因分析
本評估報告采用收益法對盟固利新材料公司的股東全部權益價值進行評估后，評估結(jié)果與賬面價值相比發(fā)生了變動，變動情況及原因主要為：
企業(yè)于評估基準日資產(chǎn)負債表反映的會計凈資產(chǎn)，與收益法評估反映的全部股東的權益，并不必然一致。收益法評估中包含的大量不符合會計資產(chǎn)定義確認計量標準的、但對企業(yè)收益產(chǎn)生重要影響的資源，如在執(zhí)行合同、賬外無形資產(chǎn)、客戶資源等，是收益法評估結(jié)論高于賬面價值的主要原因。
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附件：天津國安盟固利新材料科技股份有限公司資產(chǎn)評估說明
附件：關于進行資產(chǎn)評估有關事項的說明
企業(yè)關于進行資產(chǎn)評估有關事項的說明
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