江蘇國泰:擬轉(zhuǎn)讓持有股權(quán)所涉及的張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司
擬轉(zhuǎn)讓持有股權(quán)所涉及的
張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司
股東全部權(quán)益價(jià)值
評估報(bào)告
蘇中資評報(bào)字(2017)第1043號(hào)
（共1冊，第1冊）
江蘇中天資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司
二�一七年六月十八日
目 錄
資產(chǎn)評估師聲明......1
評估報(bào)告摘要......2
評估報(bào)告正文......5
一、緒言 ......5
二、委托方、產(chǎn)權(quán)持有單位、被評估企業(yè)和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者概況......5
三、評估目的......7
四、評估對象和評估范圍......7
五、價(jià)值類型和定義......9
六、評估基準(zhǔn)日......9
七、評估依據(jù)......9
八、評估方法......11
九、評估程序?qū)嵤┻^程和情況......15
十、評估假設(shè)......15
十一、評估結(jié)論......16
十二、特別事項(xiàng)說明......17
十三、評估報(bào)告使用限制說明......17
十四、評估報(bào)告日......17
十五、簽字蓋章......18
評估報(bào)告附件
1. 經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件
2. 委托方、產(chǎn)權(quán)持有單位和被評估企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
3. 被評估企業(yè)評估基準(zhǔn)日和近兩年經(jīng)審計(jì)后財(cái)務(wù)報(bào)表復(fù)印件
4. 被評估企業(yè)有關(guān)產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件
5. 委托方及被評估企業(yè)承諾函
6. 被評估企業(yè)有關(guān)重大事項(xiàng)聲明書
7. 簽字資產(chǎn)評估師的承諾函
8. 資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件
9. 資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
10.簽字資產(chǎn)評估師資格證書復(fù)印件
11.資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書復(fù)印件
江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有股權(quán)所涉及的張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
資產(chǎn)評估師聲明
一、我們在執(zhí)行本資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中，遵循相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，恪守獨(dú)
立、客觀和公正的原則；根據(jù)我們在執(zhí)業(yè)過程中收集的資料，評估報(bào)告陳述的內(nèi)容是客觀的，并對評估結(jié)論合理性承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
二、評估對象涉及的資產(chǎn)、負(fù)債清單由委托方、被評估企業(yè)（或者產(chǎn)權(quán)持有單位）
申報(bào)并經(jīng)其簽章確認(rèn)；所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。
三、我們與評估報(bào)告中的評估對象沒有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系；同時(shí)與委托方
及相關(guān)當(dāng)事方?jīng)]有個(gè)人利益關(guān)系，對委托方和相關(guān)當(dāng)事方不存在偏見。
四、我們已對評估報(bào)告中的評估對象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查；我們已對評
估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對評估對象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)。
五、我們出具的評估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)論受評估報(bào)告中假設(shè)和限定條件的
限制，評估報(bào)告使用者應(yīng)當(dāng)充分考慮評估報(bào)告中載明的假設(shè)、限定條件、特別事項(xiàng)說明及其對評估結(jié)論的影響。
1 江蘇中天資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司
江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有股權(quán)所涉及的張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司
擬轉(zhuǎn)讓持有股權(quán)所涉及的
張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司
股東全部權(quán)益價(jià)值
評估報(bào)告
蘇中資評報(bào)字(2017)第1043號(hào)
摘要
江蘇中天資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司接受江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司的委托，就江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司擬將持有張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司 100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給江蘇國泰億盛實(shí)業(yè)有限公司之經(jīng)濟(jì)行為，對所涉及張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司股東全部權(quán)益在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值進(jìn)行了評估。
1.經(jīng)濟(jì)行為：
根據(jù)《江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司總裁辦公會(huì)議紀(jì)要》，江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司擬將持有張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司 100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給江蘇國泰億盛實(shí)業(yè)有限公司。
2.評估目的：
本次評估目的是反映張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司股東全部權(quán)益在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值，為上述經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考。
3.評估對象與評估范圍：
本次評估對象為：張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司股東全部權(quán)益。
本次評估范圍為：張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司申報(bào)的在評估基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)后全部資產(chǎn)和負(fù)債，包括流動(dòng)資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期待攤費(fèi)用、遞延所得稅資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債。
4.評估基準(zhǔn)日：2016年12月31日。
5.評估方法與價(jià)值類型：本次評估遵照中國有關(guān)資產(chǎn)評估的法令、法規(guī)，遵循獨(dú)
立、客觀、科學(xué)的工作原則和持續(xù)經(jīng)營原則、替代性原則、公開市場原則等有關(guān)經(jīng)濟(jì)原則，依據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況、現(xiàn)行市場價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，以資產(chǎn)的持續(xù)使用和公開市場為前提，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行了評估，評估的價(jià)值類型為市場價(jià)值。
6.評估結(jié)論：經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地勘察、市場調(diào)查和詢證、評定估算等評估程
序，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估結(jié)論如下：
在評估基準(zhǔn)日2016年12月31日，張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司經(jīng)審計(jì)后的
總資產(chǎn)賬面價(jià)值為2,503.60萬元，負(fù)債賬面價(jià)值為1,044.81萬元，凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為
1,458.79萬元。
采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估后的資產(chǎn)評估值為3,479.70萬元，負(fù)債評估值為1,044.81萬
2 江蘇中天資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司
江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有股權(quán)所涉及的張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
元，凈資產(chǎn)評估值為2,434.89萬元，凈資產(chǎn)增值976.10萬元，增值率為66.91%。評
估結(jié)論具體情況見資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表及評估明細(xì)表。
資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表
被評估企業(yè)：張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司 金額單位：萬元
項(xiàng) 目 賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率％
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流動(dòng)資產(chǎn) 2,119.34 2,122.88 3.54 0.17%
2 非流動(dòng)資產(chǎn) 384.26 1,356.82 972.56 253.10%
3 其中：可供出售金融資產(chǎn)
4 持有至到期投資
5 長期應(yīng)收款
6 長期股權(quán)投資
7 投資性房地產(chǎn)
8 固定資產(chǎn) 329.36 890.36 561.00 170.33%
9 在建工程
10 工程物資
11 固定資產(chǎn)清理
12 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)
13 油氣資產(chǎn)
14 無形資產(chǎn) 31.08 444.93 413.85 1331.70%
15 開發(fā)支出
16 商譽(yù)
17 長期待攤費(fèi)用 2.29 -2.29 -100.00%
18 遞延所得稅資產(chǎn) 21.53 21.53
19 其他非流動(dòng)資產(chǎn)
20 資產(chǎn)總計(jì) 2,503.60 3,479.70 976.10 38.99%
21 流動(dòng)負(fù)債 1,044.81 1,044.81
22 非流動(dòng)負(fù)債
23 負(fù)債合計(jì) 1,044.81 1,044.81
24 凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益） 1,458.79 2,434.89 976.10 66.91%
小數(shù)點(diǎn)后保留兩位
7.特別事項(xiàng)說明：
(1)本次評估未考慮股權(quán)流動(dòng)性對評估結(jié)果的影響，亦未考慮委估股權(quán)控制權(quán)溢
價(jià)因素對評估結(jié)果的影響。
(2)張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司已將權(quán)證號(hào)為張房權(quán)證金字第 0000357720
號(hào)、張房權(quán)證金字第0000357721號(hào)、張房權(quán)證金字第0000357722號(hào)房屋建筑物（合
計(jì)建筑面積5,747.33 平方米），張國用（2013）第0350030 號(hào)土地使用權(quán)（7,888.80
平方米）抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行張家港分行借款500萬元，抵押期限2016年10月24
日至2017年10月18日，本次評估未考慮上述抵押事項(xiàng)可能對評估結(jié)論的影響。
(3)至評估基準(zhǔn)日，張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司除上述抵押事項(xiàng)外，承諾不
存在其他抵押、質(zhì)押、對外擔(dān)保等或有負(fù)債事項(xiàng)；同時(shí)至評估報(bào)告出具日我們也未發(fā)現(xiàn)被評估企業(yè)存在期后事項(xiàng)對評估結(jié)果的影響。
8.本評估結(jié)論的使用有效期自評估基準(zhǔn)日起壹年內(nèi)，即自2016年12月31日至
3 江蘇中天資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司
江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有股權(quán)所涉及的張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
2017年12月30日止。超過一年，需重新進(jìn)行評估。
以上內(nèi)容摘自評估報(bào)告正文，欲了解本評估項(xiàng)目的詳細(xì)情況和合理理解評估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀評估報(bào)告正文，同時(shí)請報(bào)告使用者關(guān)注評估報(bào)告正文中的評估報(bào)告使用限制說明。
4 江蘇中天資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司
江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有股權(quán)所涉及的張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司
擬轉(zhuǎn)讓持有股權(quán)所涉及的
張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司
股東全部權(quán)益價(jià)值
評估報(bào)告
蘇中資評報(bào)字(2017)第1043號(hào)
正文
一、緒言
江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司：
江蘇中天資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司接貴公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法，按照必要的評估程序，對江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司擬將持有張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司 100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給江蘇國泰億盛實(shí)業(yè)有限公司所涉及的張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司股東全部權(quán)益在2016年12月31日的市場價(jià)值進(jìn)行了評估，現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報(bào)告如下。
二、委托方、產(chǎn)權(quán)持有單位、被評估企業(yè)和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者概
況
(一)委托方暨產(chǎn)權(quán)持有單位概況
企業(yè)名稱：江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91320000703675629U
住 所：張家港市國泰時(shí)代廣場11－24樓
法定代表人：張子燕
注冊資本：157074.7254萬人民幣
公司類型：股份有限公司(上市)
股票代碼：002091
成立日期：1998年05月07日
經(jīng)營范圍：國內(nèi)貿(mào)易；自營和代理各類商品及技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù)；服裝、鞋帽、服飾、日用百貨、針紡織品、皮革制品的生產(chǎn)加工及網(wǎng)絡(luò)銷售。對外派遣工程、生產(chǎn)及服務(wù)行業(yè)所需的勞務(wù)人員（不含海員），預(yù)包裝食品的批發(fā)與零售。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動(dòng)）
(二)被評估企業(yè)概況
企業(yè)名稱：張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司
5 江蘇中天資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司
江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有股權(quán)所涉及的張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：91320592726542917Y
住 所：張家港保稅區(qū)臺(tái)灣路21號(hào)
注冊資本：1241.543990萬人民幣
法定代表人：郭盛虎
公司類型：有限責(zé)任公司（自然人投資或控股的法人獨(dú)資）
經(jīng)營范圍：生產(chǎn)化纖和天然纖維毛條，銷售本企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動(dòng)）
1.歷史沿革
(1)公司設(shè)立
張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司成立于2001年3月，成立時(shí)注冊資本為80萬美
元，由江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司出資50.40 萬美元和華陽集團(tuán)（香港）有
限公司出資29.60 萬美元組建的中外合資企業(yè)。上述出資事項(xiàng)已經(jīng)張家港華景會(huì)計(jì)師
事務(wù)所有限公司出具的文號(hào)為張華會(huì)驗(yàn)字（2001）第101號(hào)《驗(yàn)資報(bào)告》審驗(yàn)。成立
時(shí)注冊資本結(jié)構(gòu)詳見下表：
序號(hào) 股東名稱 出資金額（萬美元） 出資比例（%）
1 江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司 50.40 63.00
2 華陽集團(tuán)（香港）有限公司 29.60 37.00
合計(jì) 80.00 100.00
(2)第一次增資
2002年4月，經(jīng)董事會(huì)決議同意，張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司增加注冊資本
70萬美元，注冊資本變更為150萬美元，新增注冊資本由江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份
有限公司和華陽集團(tuán)（香港）有限公司共同繳納。上述增資事項(xiàng)已經(jīng)張家港華景會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司出具的文號(hào)為張華會(huì)驗(yàn)字（2002）第380號(hào)《驗(yàn)資報(bào)告》審驗(yàn)。本次增資后，注冊資本結(jié)構(gòu)詳見下表：
序號(hào) 股東名稱 出資金額（萬美元） 出資比例（%）
1 江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司 94.50 63.00
2 華陽集團(tuán)（香港）有限公司 55.50 37.00
合計(jì) 150.00 100.00
(3)第一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓
2015年6月，經(jīng)董事會(huì)決議同意，股東華陽集團(tuán)（香港）有限公司將其持有的張
家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司37%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司。
股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司企業(yè)性質(zhì)由中外合資企業(yè)變更為內(nèi)資企業(yè)，同時(shí)注冊資本變更為人民幣1241.543990 萬元。本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，注冊資本結(jié)構(gòu)詳見下表：
序號(hào) 股東名稱 出資金額（萬元） 出資比例（%）
1 江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司 1241.543990 100.00
6 江蘇中天資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司
江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有股權(quán)所涉及的張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
合計(jì) 1241.543990 100.00
張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司在評估基準(zhǔn)日的股東及股權(quán)結(jié)構(gòu)詳見下表：
序號(hào) 股東名稱 出資金額（萬元） 出資比例（%）
1 江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司 1241.543990 100.00
合計(jì) 1241.543990 100.00
以上歷次變更事項(xiàng)均已辦妥工商變更登記。
2.資產(chǎn)和財(cái)務(wù)狀況
張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司2014年度、2015年度、2016年度的資產(chǎn)、負(fù)債、損益情況如下表：
金額單位：人民幣萬元
名稱 2014年12月31日 2015年12月31日 2016年12月31日
流動(dòng)資產(chǎn) 2,030.22 1,946.80 2,119.34
固定資產(chǎn) 365.65 343.30 329.36
無形資產(chǎn) 42.55 36.81 31.08
長期待攤費(fèi)用 25.66 11.55 2.29
遞延所得稅資產(chǎn) 13.46 16.20 21.53
資產(chǎn)總額 2,477.54 2,354.66 2,503.60
負(fù)債總額 1,021.00 931.64 1,044.81
凈資產(chǎn) 1,456.54 1,423.02 1,458.79
名稱 2014年度 2015年度 2016年度
營業(yè)收入 8,786.53 8,120.53 5,754.62
營業(yè)利潤 84.84 23.88 50.43
利潤總額 85.04 29.88 61.18
凈利潤 62.93 22.48 35.76
上表中2014、2015年度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)經(jīng)江蘇公證天業(yè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)，2016年度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)經(jīng)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)。
(三)業(yè)務(wù)約定書約定的其他報(bào)告使用者
業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報(bào)告使用者包括經(jīng)濟(jì)行為相關(guān)當(dāng)事方、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理部門、國家法律、法規(guī)明確規(guī)定的其他評估報(bào)告使用者。
(四)委托方與被評估企業(yè)的關(guān)系
委托方江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司持有被評估企業(yè)張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司100%股權(quán)，被評估企業(yè)為委托方的全資子公司。
三、評估目的
根據(jù)《江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司總裁辦公會(huì)議紀(jì)要》，江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司擬將所持有的張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司 100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給江蘇國泰億盛實(shí)業(yè)有限公司。
本次評估目的是反映張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司股東全部權(quán)益在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值，為上述經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)提供價(jià)值參考。
7 江蘇中天資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司
江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有股權(quán)所涉及的張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
四、評估對象和評估范圍
(一)本次評估對象為：張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司股東全部權(quán)益。
(二)本次評估范圍為：張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司申報(bào)的在評估基準(zhǔn)日經(jīng)審
計(jì)后全部資產(chǎn)和負(fù)債。具體類型及賬面金額如下：
1.流動(dòng)資產(chǎn) 2,119.34萬元
2.固定資產(chǎn) 329.36萬元
3.無形資產(chǎn) 31.08萬元
4.長期待攤費(fèi)用 2.29萬元
5.遞延所得稅資產(chǎn) 21.53萬元
資產(chǎn)合計(jì) 2,503.60萬元
6.流動(dòng)負(fù)債 1,044.81萬元
負(fù)債合計(jì) 1,044.81萬元
凈資產(chǎn) 1,458.79萬元
以上評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍一致，經(jīng)立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）審計(jì)并由張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司申報(bào)。
(三)主要資產(chǎn)概況：
列入本次評估范圍的主要資產(chǎn)為固定資產(chǎn)中的房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備和電子設(shè)備；無形資產(chǎn)中的土地使用權(quán)等。
1.固定資產(chǎn)
張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司申報(bào)評估的固定資產(chǎn)為房屋建筑物和設(shè)備。
⑴房屋建筑物包括房屋建筑物及構(gòu)筑物。
房屋建筑物位于張家港市金港鎮(zhèn)保稅區(qū)天津路南側(cè)、臺(tái)灣路東側(cè)的廠區(qū)內(nèi)，申報(bào)房屋構(gòu)筑物共11項(xiàng)，其中房屋8項(xiàng)、構(gòu)筑物3項(xiàng)，總建筑面積為5,747.33�O，主要建造于2002年1月。房屋建筑物主要為廠房、倉庫、門衛(wèi)、機(jī)修間、空壓機(jī)房、配電房等；構(gòu)筑物主要為彩鋼板棚、圍墻及道路。廠區(qū)內(nèi)的房屋建筑物均已辦理相應(yīng)的房屋所有權(quán)證，所附屬的國有土地使用權(quán)證為張國用（2013）第0350030號(hào)，土地使用權(quán)面積為7,888.8�O。
⑵設(shè)備包括機(jī)器設(shè)備和電子設(shè)備。
機(jī)器設(shè)備主要生產(chǎn)設(shè)備為用于生產(chǎn)化纖纖維毛條的4條生產(chǎn)線；配套生產(chǎn)設(shè)備包
括容量為315KVA的變配電設(shè)備、空氣壓縮設(shè)備、叉車及檢測設(shè)備等，另有電腦、空
調(diào)等辦公設(shè)備；委評估設(shè)備共計(jì)58臺(tái)（套），其中機(jī)器設(shè)備40臺(tái)（套）、電子設(shè)備18
臺(tái)（套）。
2.無形資產(chǎn)為企業(yè)擁有的一宗國有出讓土地使用權(quán)，具體情況如下表：
土地權(quán)證編號(hào) 土地位置 取得日期 用地性質(zhì) 準(zhǔn)用年限 開發(fā)程度 面積(�O)
8 江蘇中天資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司
江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有股權(quán)所涉及的張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
張國用（2013）第張家港保稅
0350030 區(qū)臺(tái)灣路21 2001年5月 工業(yè) 50 五通一平 7,888.80
號(hào)
(四)企業(yè)申報(bào)的賬面記錄或者未記錄的無形資產(chǎn)
除上述賬面記載的無形資產(chǎn)外，企業(yè)未申報(bào)賬面未記錄的無形資產(chǎn)。
(五)企業(yè)申報(bào)的表外資產(chǎn)的類型、數(shù)量
被評估企業(yè)未申報(bào)表外資產(chǎn)。
(六)引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額
本次評估未引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告。
五、價(jià)值類型和定義
根據(jù)評估目的、市場條件及被評估對象的自身特點(diǎn)，本次評估對市場條件和評估對象的使用等并無特別限制和要求，故本次評估中選取的價(jià)值類型為市場價(jià)值。
市場價(jià)值是自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。
六、評估基準(zhǔn)日
經(jīng)協(xié)商確定本項(xiàng)目資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日為2016年12月31日。
該基準(zhǔn)日是由資產(chǎn)評估委托方根據(jù)項(xiàng)目的時(shí)間進(jìn)度綜合確定的，并盡可能與評估目的實(shí)現(xiàn)日接近。評估中所采用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為評估基準(zhǔn)日的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，評估結(jié)果為委估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日所表現(xiàn)的市場價(jià)值。
七、評估依據(jù)
(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)
《江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司總裁辦公會(huì)議紀(jì)要》；
(二)法規(guī)依據(jù)
1.《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》2008年中華人民共和國主席令第五號(hào)）；
2.《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（1991年中華人民共和國國務(wù)院令第91號(hào)）；
3.《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》（國資辦發(fā)〔1992〕36號(hào)）;
4.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》（2005 年國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)
令第12號(hào)）；
5.《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》（2003 年中華人民共和國國務(wù)院令第 378
號(hào)）；
6.《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》（2003年國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、
中華人民共和國財(cái)政部令第3號(hào)）；
9 江蘇中天資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司
江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有股權(quán)所涉及的張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
7.《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（2016年國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、
中華人民共和國財(cái)政部令第32號(hào)）；
8.《關(guān)于企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告審核工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》（國資委產(chǎn)權(quán)
[2009]941號(hào)）；
9.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目備案工作指引》（國資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2013〕64 號(hào)）；
10.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》（國資發(fā)產(chǎn)權(quán)
[2006]274號(hào)）；
11.《中華人民共和國公司法》(2013年中華人民共和國主席令第八號(hào))；
12.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》（2016年中華人民共和國主席令第四十六號(hào)）；
(三)準(zhǔn)則依據(jù)
1.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則―基本準(zhǔn)則》（財(cái)企[2004]20號(hào)）；
2.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則―基本準(zhǔn)則》（財(cái)企[2004]20號(hào)）；
3.《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則―獨(dú)立性》（中評協(xié)[2012]248號(hào)）；
4.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則―業(yè)務(wù)約定書》（中評協(xié)[2011]230號(hào)）；
5.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則―評估報(bào)告》（中評協(xié)[2011]230號(hào)）；
6.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則―評估程序》（中評協(xié)[2007]189號(hào)）；
7.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則―工作底稿》（ 中評協(xié)[2007]189號(hào)）；
8.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則―機(jī)器設(shè)備》（ 中評協(xié)[2007]189號(hào)）；
9.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則―不動(dòng)產(chǎn)》（ 中評協(xié)[2007]189號(hào)）；
10.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則―無形資產(chǎn)》（中評協(xié)[2008]217號(hào)）；
11.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則―企業(yè)價(jià)值》（中評協(xié)[2011]227號(hào)）；
12.《資產(chǎn)評估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》（ 中評協(xié)[2007]189號(hào)）；
13.《評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》（中評協(xié)[2010]214號(hào)）；
14.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南》（中評協(xié)[2011]230號(hào)）；
15.《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》（會(huì)協(xié)[2003]18號(hào)）；
(四)產(chǎn)權(quán)依據(jù)
1.張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司的公司章程；
2.國有土地使用權(quán)證；
3.房屋所有權(quán)證；
4.重要資產(chǎn)的購置合同或發(fā)票；
(五)取價(jià)依據(jù)
1.被評估企業(yè)提供的財(cái)務(wù)資料、經(jīng)營資料；
2.《中華人民共和國增值稅暫行條例》（2016 年中華人民共和國國務(wù)院令第 666
10 江蘇中天資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司
江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有股權(quán)所涉及的張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
號(hào)）；
3.《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（2011 年中華人民共和國財(cái)政部
令第65號(hào)）；
4.《關(guān)于全國實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知》（財(cái)稅[2008]170號(hào)）；
5.《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)政部、國家稅務(wù)總局財(cái)稅
[2016]36號(hào)；
6.《江蘇省建筑工程造價(jià)估算指標(biāo)》（2002年）；
7.《江蘇省建筑與裝飾工程計(jì)價(jià)定額》（2014年）；
8.《全國統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》（建標(biāo)〔2000〕38號(hào)）
9.《江蘇省建筑工程概算定額》（2005版）；
10.《江蘇省建設(shè)工程費(fèi)用定額》（2014）；
11.《蘇州市工程造價(jià)信息資料》(2016年12月)；
12.《2016年機(jī)電產(chǎn)品價(jià)格信息查詢系統(tǒng)》（機(jī)械工業(yè)信息研究院）；
13.《資產(chǎn)評估常用方法與參數(shù)手冊》（機(jī)械工業(yè)出版社2011版）；
14.《2016年張家港市土地基準(zhǔn)地價(jià)》
15.《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（國土資發(fā)〔2006〕307號(hào)）；
16.評估人員向有關(guān)單位詢價(jià)和網(wǎng)上詢價(jià)；
17.評估機(jī)構(gòu)掌握的市場信息資料和經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。
(六)其他依據(jù)
1.業(yè)務(wù)約定書
八、評估方法
企業(yè)價(jià)值評估通常采用的評估方法有市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法。
企業(yè)價(jià)值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評估對象價(jià)值的評估方法；企業(yè)價(jià)值評估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價(jià)值的評估方法；企業(yè)價(jià)值評估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評估企業(yè)評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評估對象價(jià)值的評估方法。
評估人員根據(jù)本次評估目的、資料的可收集性等方面判斷以上方法在本次評估中的適用性。
張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司主要以承接江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司下發(fā)的紡織加工訂單，較少獨(dú)立對外承接訂單并獨(dú)立對外銷售，從經(jīng)營模式上為股份公司內(nèi)部單純進(jìn)行紡織加工企業(yè)。因此，難以在公開市場上獲取與其經(jīng)營規(guī)模和經(jīng)營模式相類似的市場參照對象；同時(shí)由于企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的非獨(dú)立性，使其未來經(jīng)營和收 11 江蘇中天資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有股權(quán)所涉及的張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
益情況難以進(jìn)行合理預(yù)測；因此本次評估不適用采用市場法和收益法。
張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司各項(xiàng)資產(chǎn)負(fù)債的內(nèi)容權(quán)屬較清晰，與賬面記錄能夠核對，對各項(xiàng)資產(chǎn)負(fù)債的物理狀況、權(quán)屬狀況等可以勘察辨別，符合采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估的基本條件。
綜上所述，根據(jù)本次評估目的并結(jié)合委估資產(chǎn)特點(diǎn)和企業(yè)經(jīng)營情況分析，我們認(rèn)為張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司具備了采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估的基本條件，故本次評估對張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司股東全部權(quán)益采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估。
資產(chǎn)基礎(chǔ)法：是指在合理評估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評估對象價(jià)值的評估方法?，F(xiàn)分項(xiàng)說明如下：
1.貨幣資金：貨幣資金包括現(xiàn)金、銀行存款，評估人員對庫存現(xiàn)金進(jìn)行盤點(diǎn)，倒
推出在評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)金應(yīng)有余額，確定評估值，對于銀行存款獲取了企業(yè)銀行存款的余額清單、銀行對賬單，銀行詢證函復(fù)印件，評估時(shí)對銀行存款按清查后賬面值作為評估值。
2.應(yīng)收票據(jù)：對庫存應(yīng)收票據(jù)進(jìn)行盤點(diǎn)，根據(jù)盤點(diǎn)情況和評估基準(zhǔn)日至盤點(diǎn)日的
賬務(wù)記錄倒推出評估基準(zhǔn)日的金額，與應(yīng)收票據(jù)明細(xì)賬余額進(jìn)行核對，按核對無誤后的賬面值確定評估值。
3.應(yīng)收款項(xiàng)：包括應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款。評估人員核對明細(xì)賬與總賬、報(bào)表余
額是否相符，核對與評估明細(xì)表是否相符；查閱款項(xiàng)金額、發(fā)生時(shí)間、業(yè)務(wù)內(nèi)容等賬務(wù)記錄，分析賬齡，核實(shí)應(yīng)收款項(xiàng)的真實(shí)性、完整性后，按清查后賬面值作為評估值。
壞賬準(zhǔn)備評估為零，同時(shí)參考企業(yè)計(jì)提壞賬準(zhǔn)備的金額計(jì)提應(yīng)收款項(xiàng)預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)損失。
4.預(yù)付賬款：預(yù)付賬款主要為預(yù)付的電費(fèi)、加工費(fèi)等，評估人員對相關(guān)賬戶檢查
了明細(xì)賬、憑證等資料，評估時(shí)根據(jù)所能收回的相應(yīng)貨物形成資產(chǎn)或權(quán)利的價(jià)值來確定評估值。
5.存貨：存貨分為原材料、委托加工材料、庫存商品和在產(chǎn)品。評估人員對存貨
進(jìn)行了抽查盤點(diǎn)進(jìn)行核實(shí)，并關(guān)注了存貨的現(xiàn)狀，對存貨生產(chǎn)、成本核算流程進(jìn)行了了解。
(1)原材料主要為腈綸絲束、機(jī)物料等,周轉(zhuǎn)正常，賬面單價(jià)與市價(jià)接近，按清查
核實(shí)后的賬面值作為評估值。
(2)委托加工物資主要為外協(xié)單位委托加工的材料，評估人員檢查了相關(guān)憑證及明
細(xì)，按清查核實(shí)后的賬面值作為評估值。
(3)產(chǎn)成品主要為腈綸條成品，銷售正常，現(xiàn)行市價(jià)扣除相關(guān)稅費(fèi)等方法確定評估值，基本公式為：
評估價(jià)值=銷售單價(jià)×（1-銷售費(fèi)用率-全部稅金率-部分銷售凈利潤率）×清查核實(shí) 12 江蘇中天資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有股權(quán)所涉及的張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
數(shù)量。
⑷在產(chǎn)品為受托加工成本。評估人員了解了成本核算流程，認(rèn)為在產(chǎn)品成本核算較為合理，按清查核實(shí)后賬面值作為評估值。
6.固定資產(chǎn)：為房屋建筑物、構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備、電子設(shè)備，在不改變現(xiàn)有用途
的情況下分別采用各自適用的評估方法。
(1)房屋建筑物、構(gòu)筑物的評估
本次評估范圍內(nèi)的房屋及構(gòu)筑物均為在原地續(xù)用且不改變用途的工業(yè)企業(yè)廠房及配套用房和構(gòu)筑物，根據(jù)房屋及構(gòu)筑物的特點(diǎn)和評估基準(zhǔn)日的狀況，這部分房屋及構(gòu)筑物不具有獨(dú)立獲利能力且無成熟的交易市場，因此對這部分房屋及構(gòu)筑物采用重置成本法評估。通過現(xiàn)場勘察評估對象、收集資料，確定房屋建筑物的各種評估參數(shù)。
基本公式如下：
評估價(jià)值 =評估原值×成新率
式中：評估原值即重置價(jià)值，是指在現(xiàn)時(shí)條件下，重新購置、建造與評估對象完全相同或基本類似的房屋、構(gòu)筑物在全新狀態(tài)下所需的全部費(fèi)用。
根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)政部、國家稅務(wù)總局財(cái)稅[2016]36號(hào)文件，自2016年5月1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。
因此對于房屋建筑物、構(gòu)筑物在計(jì)算重置價(jià)值時(shí)扣除了與房屋建造相關(guān)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅。
成新率在本評估項(xiàng)目中根據(jù)使用年限法與現(xiàn)場測定成新率的加權(quán)平均數(shù)確定，其中用使用年限法確定成新率為：
成新率 =（耐用年限 -已使用年限）÷耐用年限×100%。
現(xiàn)場測定成新率根據(jù)現(xiàn)場勘測的情況，對評估對象的各個(gè)主要結(jié)構(gòu)部分進(jìn)行打分確定。
最終確定的成新率的公式為：
成新率 = 年限法測定成新率×0.3＋現(xiàn)場測定成新率×0.7
(2)設(shè)備的評估
納入本次評估范圍的設(shè)備類資產(chǎn)為在原地續(xù)用且不改變用途的機(jī)器設(shè)備及電子設(shè)備，大部分設(shè)備類資產(chǎn)在公開市場上交易案例較少且信息也不公開，無法采用市場法進(jìn)行評估，同時(shí)，從委評資產(chǎn)的實(shí)際使用狀況分析，委估資產(chǎn)并不具有獨(dú)立獲利能力，收益法也不適用。故本次對設(shè)備類資產(chǎn)主要采用重置成本法評估。具體公式如下：
評估值＝評估原值×成新率
式中：評估原值是指機(jī)器設(shè)備、電子設(shè)備在現(xiàn)時(shí)條件下，重新購置、建造與評估 13 江蘇中天資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有股權(quán)所涉及的張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
對象完全相同或基本類似的全新狀態(tài)下設(shè)備所需的全部費(fèi)用。
根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于全國實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知》（財(cái)稅【2008】170號(hào)），自2009年1月1日起，購進(jìn)或者自制（包括改擴(kuò)建、安裝）固定資產(chǎn)發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額，可根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第666號(hào)）和《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部、國家稅務(wù)總局令第 65號(hào)）等文件的有關(guān)規(guī)定，從銷項(xiàng)稅額中抵扣。因此，對于設(shè)備在計(jì)算其重置全價(jià)時(shí)扣減購進(jìn)所發(fā)生的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。
成新率量化的方法及依據(jù)：
①機(jī)器設(shè)備：采用年限法和現(xiàn)場勘察法確定綜合成新率，年限法通過已使用年限和經(jīng)濟(jì)使用年限（經(jīng)濟(jì)壽命）計(jì)算年限成新率。現(xiàn)場勘察法通過現(xiàn)場勘察機(jī)器設(shè)備運(yùn)行狀況，同時(shí)考慮設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)情況、現(xiàn)有性能、精度狀況、常用負(fù)荷率、原始制造質(zhì)量、外觀及完整性、大修技改情況、所處環(huán)境等確定勘察成新率。成新率的計(jì)算公式如下：
年限成新率＝（經(jīng)濟(jì)使用年限－已使用年限）÷經(jīng)濟(jì)使用年限×100%
綜合成新率＝年限成新率×40%+勘察成新率×60%
7.無形資產(chǎn)：土地使用權(quán)
土地使用權(quán)為一宗國有出讓土地使用權(quán)，評估人員根據(jù)評估目的、土地用途和收集掌握的資料，進(jìn)行實(shí)地勘查并進(jìn)行分析后采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行評估。
基準(zhǔn)地價(jià)修正法：首先分析基準(zhǔn)地價(jià)評估基準(zhǔn)日與本次土地估價(jià)期日間地價(jià)變化情況，進(jìn)行期日修正；然后分析待估宗地與所在區(qū)域平均狀況之間存在的差異，進(jìn)行區(qū)域因素和個(gè)別因素修正測算地價(jià)；最后根據(jù)待估宗地地價(jià)內(nèi)涵與所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的差異，對測算的地價(jià)進(jìn)行年期修正和土地開發(fā)水平修正得到待估宗地的地價(jià)。
即：
地價(jià)＝[基準(zhǔn)地價(jià)×期日修正系數(shù)×（1+綜合修正系數(shù)）]×年期修正系數(shù)±開發(fā)水平修正
綜合修正系數(shù)―區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和。
8.長期待攤費(fèi)用：為房屋翻修費(fèi)、安裝費(fèi)等，評估人員查閱了長期待攤費(fèi)用的記
賬憑證，了解企業(yè)攤銷的會(huì)計(jì)制度，對其原值和攤銷額進(jìn)行了核實(shí)，未見異常，長期待攤費(fèi)用并入房屋建筑物中評估。
9.遞延所得稅資產(chǎn)：納入本次評估范圍的遞延所得稅資產(chǎn)主要為計(jì)提壞賬準(zhǔn)備形
成可抵扣暫時(shí)性差異所產(chǎn)生，評估人員了解差異產(chǎn)生的原因、形成過程并核實(shí)金額的準(zhǔn)確性，按清查核實(shí)后賬面值作為評估值。
10.負(fù)債：各類負(fù)債在清查核實(shí)的基礎(chǔ)上，按評估基準(zhǔn)日后實(shí)際承擔(dān)的債務(wù)金額作
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江蘇國泰國際集團(tuán)國貿(mào)股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓持有股權(quán)所涉及的張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評估報(bào)告
為評估值。
九、評估程序?qū)嵤┻^程和情況
自我公司接受本評估項(xiàng)目后，選派資產(chǎn)評估人員，組成評估項(xiàng)目小組，具體評估過程主要包括：
⒈接受委托：項(xiàng)目洽談并了解項(xiàng)目基本情況，在對專業(yè)勝任能力、獨(dú)立性和業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行綜合分析和評價(jià)后決定接受項(xiàng)目委托，簽訂業(yè)務(wù)約定書，確定評估目的、評估對象和評估范圍、價(jià)值類型、評估基準(zhǔn)日和評估期限，并根據(jù)評估項(xiàng)目實(shí)際情況擬定評估計(jì)劃。
⒉現(xiàn)場調(diào)查及收集評估資料：了解委估資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀，指導(dǎo)被評估企業(yè)清查資產(chǎn)，并根據(jù)清查結(jié)果，輔導(dǎo)企業(yè)填報(bào)資產(chǎn)評估申報(bào)表。將資產(chǎn)評估申報(bào)表與企業(yè)有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表、總賬、明細(xì)賬進(jìn)行核對，根據(jù)評估申報(bào)表的內(nèi)容協(xié)助企業(yè)收集整理相關(guān)資料，并對相關(guān)資料進(jìn)行驗(yàn)證，對申報(bào)的資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場勘察與核實(shí)，對資產(chǎn)狀況進(jìn)行查看、記錄，并與資產(chǎn)管理和使用人員進(jìn)行交談，了解資產(chǎn)使用、維護(hù)、管理狀況，查閱審核委估資產(chǎn)的購置發(fā)票合同等資料。
⒊評定估算：根據(jù)評估申報(bào)表的內(nèi)容，進(jìn)行現(xiàn)場勘察與核實(shí)，根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，結(jié)合評估目的，確定評估方法，并開展市場調(diào)研、價(jià)格咨詢收集工作，對資產(chǎn)進(jìn)行評估測算。
⒋評估匯總：對各類資產(chǎn)的初步評估結(jié)果進(jìn)行匯總，對評估結(jié)論進(jìn)行分析、調(diào)整，根據(jù)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求編制評估報(bào)告，按評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控制制度進(jìn)行內(nèi)部復(fù)核、修改和完善。
⒌編制和提交評估報(bào)告：在制作、校對和完善評估報(bào)告后，與委托方及委托方許可的相關(guān)當(dāng)事方取得一致意見后，向委托方簽發(fā)提交評估報(bào)告。
⒍工作底稿歸檔：向委托方提交評估報(bào)告后，按法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的要求對工作底稿進(jìn)行整理，與評估報(bào)告一起形成評估檔案。
十、評估假設(shè)
(一)前提
1.張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司在未來年度內(nèi)持續(xù)經(jīng)營，持續(xù)經(jīng)營在此是指被
評估企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)可以按其現(xiàn)狀持續(xù)經(jīng)營下去，并在可預(yù)見的未來，不會(huì)發(fā)生重大改變。
2.本次評估設(shè)定納入評估范圍的各項(xiàng)資產(chǎn)在原地按現(xiàn)有用途、使用方式持續(xù)使用。
(二)基本假設(shè)
1.國家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)及政策、國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢無重大變化，本次交易各
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方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境無重大變化，無其他不可預(yù)測和不可抗力因素造成的重大不利影響。
2.國家和地方政府與公司相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策不會(huì)發(fā)生重大不可預(yù)期的變化，未考慮
不可抗力和國家尚未出臺(tái)的相關(guān)政策對企業(yè)經(jīng)營管理的影響。
3.有關(guān)利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、政策性費(fèi)用等不發(fā)生重大變化，無其他人
力不可抗拒因素及不可預(yù)見因素對被評估企業(yè)造成重大不利影響。
(三)具體假設(shè)
1.委托方及被評估企業(yè)提供相關(guān)資料是真實(shí)、合法、完整的。
以上假設(shè)條件在評估基準(zhǔn)日時(shí)成立，如果上述假設(shè)事項(xiàng)發(fā)生變化，對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的情況下，會(huì)導(dǎo)致本評估結(jié)論失效，在此情況下不能直接使用本評估結(jié)論。評估人員及機(jī)構(gòu)將不承擔(dān)由于假設(shè)條件改變而推導(dǎo)出不同評估結(jié)論的責(zé)任。
十一、 評估結(jié)論
經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地勘察、市場調(diào)查和詢證、評定估算等評估程序，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評估結(jié)果如下：
在評估基準(zhǔn)日2016年12月31日，張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司經(jīng)審計(jì)后的總
資產(chǎn)賬面價(jià)值為 2,503.60 萬元，負(fù)債賬面價(jià)值為 1,044.81 萬元，凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為
1,458.79萬元。
采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估后的資產(chǎn)評估值為3,479.70萬元，負(fù)債評估值為1,044.81萬
元，凈資產(chǎn)評估值為2,434.89萬元，凈資產(chǎn)增值976.10萬元，增值率為66.91%。評估
結(jié)論具體情況見資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表及評估明細(xì)表。
資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表
被評估企業(yè)：張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司 金額單位：萬元
項(xiàng) 目 賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率％
A B C=B-A D=C/A×100%
1 流動(dòng)資產(chǎn) 2,119.34 2,122.88 3.54 0.17%
2 非流動(dòng)資產(chǎn) 384.26 1,356.82 972.56 253.10%
3 其中：可供出售金融資產(chǎn)
4 持有至到期投資
5 長期應(yīng)收款
6 長期股權(quán)投資
7 投資性房地產(chǎn)
8 固定資產(chǎn) 329.36 890.36 561.00 170.33%
9 在建工程
10 工程物資
11 固定資產(chǎn)清理
12 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)
13 油氣資產(chǎn)
14 無形資產(chǎn) 31.08 444.93 413.85 1331.70%
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項(xiàng) 目 賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率％
A B C=B-A D=C/A×100%
15 開發(fā)支出
16 商譽(yù)
17 長期待攤費(fèi)用 2.29 -2.29 -100.00%
18 遞延所得稅資產(chǎn) 21.53 21.53
19 其他非流動(dòng)資產(chǎn)
20 資產(chǎn)總計(jì) 2,503.60 3,479.70 976.10 38.99%
21 流動(dòng)負(fù)債 1,044.81 1,044.81
22 非流動(dòng)負(fù)債
23 負(fù)債合計(jì) 1,044.81 1,044.81
24 凈資產(chǎn)（所有者權(quán)益） 1,458.79 2,434.89 976.10 66.91%
小數(shù)點(diǎn)后保留兩位
十二、 特別事項(xiàng)說明
1.本次評估未考慮股權(quán)流動(dòng)性對評估結(jié)果的影響，亦未考慮委估股權(quán)控制權(quán)溢價(jià)
因素對評估結(jié)果的影響。
2.張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司已將權(quán)證號(hào)為張房權(quán)證金字第 0000357720
號(hào)、張房權(quán)證金字第0000357721號(hào)、張房權(quán)證金字第0000357722號(hào)房屋建筑物（合
計(jì)建筑面積5,747.33平方米），張國用（2013）第0350030號(hào)土地使用權(quán)（7,888.80平
方米）抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行張家港分行借款500萬元，抵押期限2016年10月24日至
2017年10月18日。本次評估未考慮上述抵押事項(xiàng)可能對評估結(jié)論的影響。
3.至評估基準(zhǔn)日，張家港保稅區(qū)國泰紡織有限公司除上述抵押事項(xiàng)外，承諾不存
在其他抵押、質(zhì)押、對外擔(dān)保等或有負(fù)債事項(xiàng)；同時(shí)至評估報(bào)告出具日我們也未發(fā)現(xiàn)被評估企業(yè)存在期后事項(xiàng)對評估結(jié)果的影響。
十三、 評估報(bào)告使用限制說明
⒈本評估報(bào)告只能用于評估報(bào)告載明的評估目的和用途。
⒉評估報(bào)告只能由評估報(bào)告載明的評估報(bào)告使用者使用。
⒊評估報(bào)告的全部或者部分內(nèi)容被摘抄、引用或者披露于公開媒體，需評估機(jī)構(gòu)審閱相關(guān)內(nèi)容，法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定的除外。
⒋本評估結(jié)論的使用有效期自評估基準(zhǔn)日起壹年內(nèi)，即自2016年12月31日至2017年12月30日止。超過一年，需重新進(jìn)行評估。
十四、 評估報(bào)告日
評估報(bào)告日為2017年6月18日。
17 江蘇中天資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司
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評估機(jī)構(gòu)法定代表人：
資產(chǎn)評估師：
資產(chǎn)評估師：
江蘇中天資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司
中國 江蘇
二�一七年六月十八日
18 江蘇中天資產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司
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